Riedberg Frankfurt: 6.000 Wohnungen auf dem Acker – und 68,5 Millionen Euro Defizit

Riedberg Frankfurt ist eines der größten Stadtentwicklungsprojekte Deutschlands: Auf ehemaligem Ackerland im Nordwesten der Stadt sind seit 2001 rund 6.000 Wohnungen für etwa 15.000 Menschen entstanden. Finanziell hinterlässt das Vorhaben jedoch ein zwiespältiges Bild: Die Entwicklungsmaßnahme schloss mit einem Defizit von rund 68,5 Millionen Euro, während die Stadt gleichzeitig rund 240 Millionen Euro in soziale Infrastruktur investierte. Für Projektentwickler, Investoren und Kommunen ist der Riedberg damit eine Fallstudie dafür, wie langlaufende Entwicklungsmaßnahmen kalkuliert, gesteuert und bilanziert werden. Im Gegensatz zu Innenstadt-Hochhäusern wie Four Frankfurt steht hier die Flächenentwicklung am Stadtrand im Fokus.

Das Wichtigste in Kürze:

• Das Planungsgebiet umfasst 267 Hektar Bruttobauland, davon 89 Hektar Nettobauland und 94 Hektar Parks (Stadtplanungsamt Frankfurt).
• Geplant waren rund 6.000 Wohneinheiten für etwa 15.000 Einwohner, dazu bis zu 3.000 Arbeitsplätze und rund 8.000 Studienplätze auf dem Campus der Goethe-Universität.
• Die U-Bahn-Linien U8 und U9 fahren seit dem 12. Dezember 2010 auf vier Kilometern Rasengleis durch die Riedbergallee.
• Das Defizit liegt bei 68,5 Millionen Euro (Stand 2019); die Stadt verweist demgegenüber auf ein positives Projektergebnis von rund 100 Millionen Euro, sofern Vermögenswerte und Ausgaben verrechnet werden.
• Stand Juli 2026 sind die Quartiere weitgehend fertiggestellt; zuletzt wurde 2025 das Projekt BERGHÖFE mit 399 vermieteten Einheiten abgeschlossen.

Steckbrief: Riedberg im Überblick (Projektdatenblatt)

Die zentralen Projektdaten im Überblick:

Wer hat den Riedberg gebaut? Akteure und Planungsrecht

Entwicklungsträgerin des Riedberg war die HA Stadtentwicklungsgesellschaft (HASEG), ein Unternehmen der Hessen Agentur. Sie übernahm das Projekt ab 1997 treuhänderisch für die Stadt Frankfurt und steuerte Flächenmanagement, Vermarktung und Infrastruktur. Ihre Betreuung endete am 30. Juni 2016; die Satzung über den städtebaulichen Entwicklungsbereich „Am Riedberg“ wurde mit Bekanntmachung im Amtsblatt vom 28. Juni 2016 aufgehoben.

Die planungsrechtliche Grundlage schuf die Stadt selbst: Der Bebauungsplan Nr. 803 „Am Riedberg“ trat im Mai 1997 in Kraft. Als Instrument wählte Frankfurt die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach Baugesetzbuch. Sie erlaubt es Kommunen, zügig Bauland bereitzustellen und entwicklungsbedingte Wertsteigerungen zum Bau der Infrastruktur abzuschöpfen, wie das Stadtplanungsamt Frankfurt erläutert. Der Flächenerwerb lief über dieses Instrumentarium: Die Entwicklungsträgerin erwarb Grundstücke einvernehmlich oder führte Umlegungsverfahren durch; wo kein einvernehmlicher Erwerb gelingt, sieht das BauGB die Enteignung als letztes Mittel vor. Über die konkrete Abwicklung einzelner Erwerbsfälle auf dem Riedberg liegen keine öffentlich dokumentierten Details vor.

Den eigentlichen Wohnungsbau übernahmen zahlreiche private Bauträger, Wohnungsunternehmen und Investoren in den einzelnen Quartieren.

Vom Acker zum Stadtteil: Lage und Projektverlauf

Das Planungsgebiet liegt im Nordwesten Frankfurts, etwa acht Kilometer vom Zentrum entfernt. Der überwiegende Teil gehört zum statistischen Stadtteil Kalbach-Riedberg; die Universitätsflächen liegen im Stadtteil Niederursel. Vor der Entwicklung war das Gelände reines Ackerland.

Die Chronologie nach Angaben des Stadtplanungsamts Frankfurt:

• 1993: Die Stadtverordnetenversammlung beschließt Voruntersuchungen für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme.
• 1995: Das Darmstädter Büro Trojan + Trojan und Neu erstellt ein erstes Entwurfsgutachten, das zum städtebaulichen Konzept weiterentwickelt wird.
• 1996: Beschluss der Satzung über die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereichs „Am Riedberg“ und Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 803.
• Mai 1997: Der Bebauungsplan Nr. 803 tritt in Kraft.
• 2001: Baubeginn.
• 2007 bis 2015: Sechs Teiländerungsverfahren des Bebauungsplans (803 Ä1 bis Ä6) werden rechtsverbindlich, darunter Riedberg Mitte, Ginsterhöhe und der Niederurseler Hang.

Der Stadtteil gliedert sich in mehrere Quartiere, darunter den Westflügel als letztes großes Baufeld. Ende 2015 lebten nach Angaben des statistischen Amts der Stadt Frankfurt bereits 11.021 Menschen auf dem Riedberg – etwa drei Viertel der bis zum Bauende insgesamt erwarteten Einwohner.

Flächenbilanz und Kennzahlen: Was auf 267 Hektar entstand

Die Flächenbilanz des Planungsgebiets zeigt, dass weniger als die Hälfte der Gesamtfläche tatsächlich bebaut wurde. Nach Angaben des Stadtplanungsamts Frankfurt setzt sich die Bruttobaulandfläche wie folgt zusammen:

Der Wohnungsmix reicht von Reihenhäusern bis zu Villen. Im Westflügel, dem letzten großen Baufeld, entstehen auf einem neu konzipierten Straßenraster rund 1.500 Wohneinheiten für etwa 3.500 Einwohner; laut HASEG fließen dort Erfahrungen aus den früheren Quartieren ein, etwa eine stärkere architektonische Individualisierung der Baukörper. In die soziale Infrastruktur – Schulen, Kindertagesstätten, Sport- und Gemeinschaftseinrichtungen – investierte die Stadt nach eigenen Angaben rund 240 Millionen Euro (Stand 2019).

Verkehrsanbindung: U8 und U9 auf dem Rasengleis

Die entscheidende ÖPNV-Erschließung kam vergleichsweise spät: Am 12. Dezember 2010 eröffnete Oberbürgermeisterin Petra Roth mit dem Fahrplanwechsel die Neubaustrecke auf den Riedberg. Die vier Kilometer lange Strecke verläuft als Rasengleis ebenerdig in der Mitte der neu angelegten Riedbergallee und erschließt den Stadtteil über die zwei Stationen Uni-Campus Riedberg und Riedberg.

Die Linie U8 verkehrt von der Endstation Riedberg im 15-Minuten-Takt entlang der Eschersheimer Landstraße über die Hauptwache zum Südbahnhof. Auch die Linie U9 bedient das Quartier im 15-Minuten-Takt. Ergänzt wird die Anbindung durch die Omnibuslinien 29 und 251. Vom Riedberg aus erreichen Fahrgäste die Innenstadt mit der Stadtbahn nach Planungsangaben in knapp zwanzig Minuten. Vor der U-Bahn-Eröffnung hatte die fehlende Schienenanbindung die Akzeptanz des Neubaugebiets spürbar gebremst – ein Hinweis darauf, wie stark die Vermarktung großer Entwicklungsmaßnahmen von der Erschließungsqualität abhängt.

Nachhaltigkeit: Fernwärme und Grünflächen ohne Quartierszertifikat

Beim energetischen Konzept setzt der Riedberg auf Fernwärme: Das komplette Gebiet nördlich des Campus Riedberg wird mit Wärme aus dem Müllheizkraftwerk Nordweststadt versorgt. Hinzu kommen die 94 Hektar Parks, Grünzüge und integrierten Landschaftsflächen, die rund ein Drittel des Planungsgebiets ausmachen.

Ein formales Quartierszertifikat – etwa nach DGNB- oder BREEAM-Standard – liegt für den Riedberg dagegen nicht vor. Die Nachhaltigkeitsbilanz stützt sich damit auf Einzelmaßnahmen wie Wärmeversorgung und Grünflächenquote, nicht auf eine zertifizierte Gesamtbewertung des Quartiers.

Das Defizit: Wie aus 92 Millionen Euro 68,5 Millionen wurden

Ursprünglich sollte die Entwicklungsmaßnahme bereits 2007 abgeschlossen sein. Die verlängerte Laufzeit verteuerte das Projekt erheblich, weil Finanzierungskosten über mehr Jahre anfielen. Die Defizit-Schätzungen der Stadt entwickelten sich dabei keineswegs linear, wie aus der Berichterstattung der Frankfurter Rundschau hervorgeht:

• Ende 2012: rund 92 Millionen Euro (FR-Interview mit HASEG-Geschäftsführer Norbert Landshut)
• 2015: rund 98,6 Millionen Euro
• Februar 2019 (final): 68,5 Millionen Euro

Den Rückgang gegenüber der Schätzung von 2015 begründete die Stadt mit verbilligten Zinsen und gestiegenen Grundstückserlösen. Der Preis pro Quadratmeter lag auf dem Riedberg 2019 bei rund 4.200 Euro, berichtete die Frankfurter Rundschau am 1. Februar 2019.

Der reinen Defizit-Zahl stellt die Stadt eine Gegenrechnung gegenüber: Rechne man Vermögenswerte wie Schulen, Kitas, Grünflächen und Straßen gegen die Ausgaben auf, liege das positive Projektergebnis bei rund 100 Millionen Euro. Zusätzlich flossen rund 240 Millionen Euro in die soziale Infrastruktur. Ob das Projekt als finanzieller Erfolg oder als Verlustgeschäft gilt, hängt damit maßgeblich von der Bewertungslogik ab – ein für kommunale Entwicklungsmaßnahmen typisches Bilanzierungsproblem.

Kritik und Einordnung: Soziale Wohnraumversorgung und Kita-Plätze

An der sozialen Ausgewogenheit des Stadtteils gab es wiederholt Kritik. Von rund 6.300 geplanten Wohneinheiten waren nach Angaben der Frankfurter Rundschau (Februar 2019) nur 461 Mietwohnungen sozial gefördert – etwa sieben Prozent. Der damalige Baudezernent Olaf Cunitz räumte ein, es sei „kein Großprojekt der sozialen Wohnraumversorgung“ gewesen. Zum Vergleich: Bei heutigen Neubauvorhaben setzt die Stadt Frankfurt eine geförderte Quote von 30 Prozent an. In der öffentlichen Debatte wurde der Riedberg zeitweise auch als „Getto für Wohlhabende“ bezeichnet, während offizielle Zwischenbilanzen das Projekt überwiegend positiv werteten.

Auch bei der Kinderbetreuung hinkte die Entwicklung der Nachfrage hinterher: Im Februar 2014 waren auf dem Riedberg erst rund 45 Prozent des Kita-Bedarfs gedeckt – bei einem Stadtteil, dessen demografisches Profil von jungen Familien geprägt war.

Für die Fachbranche bleibt festzuhalten: Der Riedberg zeigt sowohl die Stärken der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme – schnelle Baulandbereitstellung, Abschöpfung von Wertsteigerungen, hochwertige Infrastruktur – als auch ihre Risiken bei Laufzeit, Finanzierung und sozialer Mischung.

Riedberg Frankfurt heute: Stand 2026 und die BERGHÖFE

Stand Juli 2026 sind die Quartiere auf dem Riedberg weitgehend fertiggestellt. Als eines der letzten großen Bauprojekte wurde 2025 das Projekt BERGHÖFE abgeschlossen: 399 vermietete Wohneinheiten in 34 Gebäuden, gruppiert um acht Höfe, südlich der Konrad-Zuse-Straße.

Der Stadtteil hat sich damit vom Entwicklungsgebiet zum regulären Frankfurter Wohnstandort gewandelt; das lokale Mietniveau bildet der Mietspiegel Frankfurt ab. Das Riedberg-Zentrum mit Einkaufsmöglichkeiten und Wochenmarkt, mehrere Kitas, Schulen von der Grundschule bis zum Gymnasium sowie der Campus der Goethe-Universität mit den naturwissenschaftlichen Fachbereichen prägen den Alltag. Für den Riedbergplatz im Zentrum ist zudem eine klimaangepasste Neugestaltung vorgesehen. Ergänzende Neubauten einzelner Bauträger zeigen, dass das Quartier am Markt angekommen ist.

FAQ zum Riedberg in Frankfurt

Wer hat den Riedberg gebaut?

Entwicklungsträgerin war die HA Stadtentwicklungsgesellschaft (HASEG / Hessen Agentur), die das Projekt von 1997 bis zum 30. Juni 2016 treuhänderisch für die Stadt Frankfurt steuerte. Die planungsrechtliche Grundlage lieferte der Bebauungsplan Nr. 803 „Am Riedberg“ (in Kraft seit Mai 1997). Den Wohnungsbau in den Quartieren übernahmen zahlreiche private Bauträger und Wohnungsunternehmen.

Wie groß ist der Riedberg?

Das Planungsgebiet umfasst 267 Hektar Bruttobauland und gehört laut Stadtplanungsamt Frankfurt zu den größten städtebaulichen Vorhaben Deutschlands. Davon sind 89 Hektar Nettobauland; 94 Hektar entfallen auf Parks, Grünzüge und Landschaftsflächen. Entstanden sind rund 6.000 Wohneinheiten für etwa 15.000 Einwohner.

Wie hoch ist das Defizit für die Stadt Frankfurt?

Das Defizit der Entwicklungsmaßnahme liegt bei rund 68,5 Millionen Euro (Stand 2019). Die Stadt verweist demgegenüber auf rund 240 Millionen Euro investierte soziale Infrastruktur und ein positives Projektergebnis von etwa 100 Millionen Euro, wenn Vermögenswerte und Ausgaben verrechnet werden.

Wie ist der Riedberg an den ÖPNV angebunden?

Seit dem 12. Dezember 2010 fahren die U-Bahn-Linien U8 und U9 auf einer vier Kilometer langen Rasengleisstrecke durch die Riedbergallee, mit den Stationen Uni-Campus Riedberg und Riedberg. Beide Linien verkehren im 15-Minuten-Takt; zusätzlich bedienen die Buslinien 29 und 251 den Stadtteil.

Der Riedberg bleibt damit ein Referenzprojekt für kommunale Stadtentwicklung in Deutschland – mit belastbaren Kennzahlen zu Flächen, Kosten und Infrastruktur, die für vergleichbare Maßnahmen als Maßstab dienen können. Eine ähnliche Langzeitbilanz wurde nach 25 Jahren auch für die HafenCity Hamburg gezogen.