Notarkosten Hauskauf Baden-Württemberg: Gebührentabelle und Beispiele

Notarkosten Hauskauf Baden-Württemberg – wer dazu eine landesspezifische Gebührentabelle sucht, findet sie nicht, weil es sie schlicht nicht gibt. Die Notarkosten beim Hauskauf in Baden-Württemberg folgen dem bundeseinheitlichen Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind damit identisch wie in jedem anderen Bundesland. Regional unterscheidet sich nur die absolute Höhe der Rechnung: Die Gebühren hängen am Kaufpreis, und das Kaufpreisniveau fällt innerhalb des Landes unterschiedlich aus – etwa zwischen der Region Stuttgart und ländlichen Kreisen.

Statt mit der üblichen Faustregel von 1,5 bis 2 Prozent rechnet dieser Ratgeber mit den amtlichen Werten des GNotKG: Kostenverzeichnis (Anlage 1) und Gebührentabelle (Anlage 2) legen jeden Posten exakt fest. Sie erhalten eine Gebührentabelle für Kaufpreise von 200.000 bis 800.000 Euro, aufgeschlüsselt nach Beurkundung, Vollzug, Betreuung und Grundbucheintragung, dazu zwei vollständig durchgerechnete Beispiele für zwei baden-württembergische Preisniveaus sowie Antworten auf die Fragen, wer zahlt, welche Zusatzkosten drohen und wo sich sparen lässt.

Das Wichtigste in Kürze:

• Notargebühren sind bundeseinheitlich im GNotKG festgelegt (Anlage 2, Tabelle B); in Baden-Württemberg unterscheidet sich nur das Kaufpreisniveau, nicht der Tarif.
• Bei 500.000 Euro Kaufpreis summieren sich Beurkundung (1.870 Euro), Vollzug (467,50 Euro), Betreuung (467,50 Euro) und Eigentumsumschreibung (935 Euro) auf 3.740 Euro netto; die Grundschuldbestellung kommt hinzu.
• Die Posten sind klar verteilt: Der Käufer trägt Beurkundung des Kaufvertrags, Vollzugs- und Betreuungsgebühr, Eigentumsumschreibung und die Grundschuldbestellung – letztere, weil sie seine eigene Finanzierung absichert. Der Verkäufer trägt die Löschung seiner Altlasten, weil er lastenfreies Eigentum schuldet.
• Zusatzkosten können durch ein Notaranderkonto, die Auflassungsvormerkung und die Löschung von Altlasten im Grundbuch entstehen.
• Das Honorar ist gesetzlich fixiert und nicht verhandelbar; sparen lässt sich nur bei Zahl und Umfang der Zusatzleistungen.

Bundeseinheitliche Gebühren, regional unterschiedliche Kaufpreise

Das Gerichts- und Notarkostengesetz ist Bundesrecht. Für jeden Geschäftswert legt die Anlage 2 zum GNotKG in der Tabelle B exakt fest, wie hoch eine volle Gebühr (1,0) ist; die einzelnen Tätigkeiten von Notar und Grundbuchamt werden dann mit Faktoren wie 2,0, 1,0 oder 0,5 multipliziert. Ein Kaufvertrag über 500.000 Euro löst deshalb in Freiburg, München oder Hamburg exakt dieselben Gebührensätze aus; auch die Notarkosten beim Hauskauf in Hessen und in Nordrhein-Westfalen ergeben sich aus demselben Gesetz. Der einzige Grund, warum die Rechnung in Baden-Württemberg anders ausfällt als anderswo, ist der Geschäftswert: die Höhe des Kaufpreises.

Lange war Baden-Württemberg tatsächlich ein Sonderfall – allerdings organisatorisch, nicht bei den Gebühren. Bis zum 31. Dezember 2017 war das Land das letzte in Deutschland mit staatlichen Bezirksnotariaten: Die Amtsnotare standen im Beamtenverhältnis und führten im badischen Landesteil Notariat und Grundbuchamt in Personalunion. Zum 1. Januar 2018 stellte das Land auf das bundeseinheitliche freiberufliche Notariat um (§ 135 GNotKG); die Grundbuchämter wurden den Amtsgerichten zugeordnet. Hintergrund und Ablauf der Reform dokumentiert das Justizministerium auf seinem Portal zur Notariatsreform; der Gesetzentwurf zur Abwicklung der staatlichen Notariate ist als Bundesrat-Drucksache 137/15 publiziert.

Heute arbeiten in Baden-Württemberg freiberufliche Notare unter dem Dach der Landesnotarkammer Baden-Württemberg, das Grundbuch führen die Amtsgerichte. Die Kammer stellt auf ihrer Seite zu den Kosten des Notariats klar, was für diesen Ratgeber zentral ist: Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt, die Wahl des Notars ist daher keine Frage der Kosten. Für Käufer heißt das: Vergleichen lohnt sich bei Betreuung und Erreichbarkeit, nicht beim Preis – und wer eine landesspezifische Gebührentabelle für Baden-Württemberg sucht, findet sie schlicht nicht, weil es sie nicht gibt.

Notar- und Grundbuchkosten nach Kaufpreis: die Gebührentabelle

Maßgeblich für alle folgenden Beträge ist die volle Gebühr (1,0) aus Tabelle B der Anlage 2 zum GNotKG in ihrer aktuell geltenden Fassung. Aus ihr ergeben sich die Standardposten eines Immobilienkaufs: die Beurkundung des Kaufvertrags mit einer 2,0-Gebühr, die Vollzugsgebühr und die Betreuungsgebühr mit je 0,5 sowie die Eigentumsumschreibung im Grundbuch mit einer 1,0-Gebühr des Grundbuchamts.

Das GNotKG arbeitet mit Wertstufen: Die Tabelle nennt Gebühren „bis“ zu bestimmten Geschäftswerten; liegt der Kaufpreis zwischen zwei Stufen, gilt die nächsthöhere. Für 300.000 Euro ist deshalb die Stufe 320.000 Euro maßgeblich (635 Euro), für 400.000 Euro die Stufe 410.000 Euro (785 Euro). Die Stufenlogik ist dabei durchgehend: Zwischen 200.000 und 500.000 Euro steigt die volle Gebühr in 30.000-Euro-Schritten um jeweils 50 Euro, oberhalb von 500.000 Euro je 100.000 Euro um weitere 160 Euro. So lassen sich auch Zwischenstufen ableiten – etwa 535 Euro für die Stufe 260.000 Euro, die im zweiten Rechenbeispiel für die Grundschuld maßgeblich wird.

Alle Beträge verstehen sich netto: Auf die Notargebühren kommen 19 Prozent Umsatzsteuer, die Gebühren des Grundbuchamts sind als Gerichtsgebühren umsatzsteuerfrei. Nicht enthalten ist die Grundschuldbestellung; sie folgt dem Darlehensbetrag und wird weiter unten durchgerechnet.

Zwei Einordnungen helfen beim Lesen der Tabelle. Erstens sinkt der prozentuale Anteil mit steigendem Kaufpreis: Bei 200.000 Euro entsprechen die 1.740 Euro rund 0,87 Prozent des Kaufpreises, bei 800.000 Euro sind es mit 5.660 Euro nur noch rund 0,71 Prozent – die Gebühren steigen degressiv. Zweitens bestätigt die Rechnung die bekannte Faustregel von 1,5 bis 2 Prozent für Notar und Grundbuch erst, wenn Grundschuldbestellung und Umsatzsteuer eingerechnet werden; die amtlichen Tabellenwerte liegen im Kern deutlich darunter. Die vollständige Werttabelle finden Sie in der Anlage 2 zum GNotKG beim Bundesamt für Justiz.

Wie das amtliche Kostenverzeichnis die Gebühren festlegt

Wer eine Notarrechnung prüfen will, findet die Grundlage im Kostenverzeichnis der Anlage 1 zum GNotKG. Dort ist jede Tätigkeit mit einer Nummer und einem Gebührenfaktor hinterlegt; der Geschäftswert – beim Hauskauf der Kaufpreis – bestimmt über Tabelle B die Höhe der vollen Gebühr. Vier Nummern strukturieren die Standardrechnung eines Immobilienkaufs:

• KV 21100 – Beurkundung des Kaufvertrags: 2,0-Gebühr
• KV 21200 – Beurkundung der Grundschuldbestellung: 1,0-Gebühr
• KV 22110 – Vollzugsgebühr für die Abwicklung der Eintragungen: 0,5
• KV 22200 – Betreuungsgebühr für die laufende Betreuung des Vorgangs: 0,5

Das Grundbuchamt erhebt als Teil der freiwilligen Gerichtsbarkeit eigene Gerichtsgebühren nach demselben Gesetz: eine volle Gebühr für die Eigentumsumschreibung, eine weitere für die Eintragung der Grundschuld und eine halbe für die Auflassungsvormerkung. Maßgeblich ist auch hier die Tabelle B. Entscheidend für die Praxis: Weil jeder Faktor und jeder Wert öffentlich einsehbar ist, lässt sich jede Position einer Notarrechnung gegen das amtliche Kostenverzeichnis in Anlage 1 zum GNotKG prüfen.

Neben den Gebühren weist jede Rechnung Auslagen aus. Sie sind im dritten Abschnitt des Kostenverzeichnisses geregelt: die Dokumentenpauschale für die Herstellung von Ausfertigungen und Abschriften (KV 32000) sowie die Pauschale für Post- und Telekommunikationsleistungen (KV 32001). Beide Posten sind der Höhe nach fest begrenzt und fallen gering aus – sie erklären aber, warum die Endsumme einer Rechnung regelmäßig etwas über den reinen Gebührenzeilen der Tabelle liegt.

Wer zahlt was? Käufer, Verkäufer und die Grundschuld

Gesetzlicher Ausgangspunkt ist § 448 Absatz 2 BGB: Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der dafür erforderlichen Erklärungen. Praxis und Kaufvertragsentwürfe folgen dieser Regel fast ausnahmslos und legen dem Käufer zusätzlich die übrigen Vollzugskosten auf. Der Verkäufer bleibt dagegen für die Kosten der Lastenfreistellung verantwortlich: Nach § 433 BGB schuldet er das Eigentum frei von nicht übernommenen Rechten – die Löschung seiner Grundschulden geht deshalb zu seinen Lasten.

Der Käufer trägt in der Regel:

• Beurkundung des Kaufvertrags (2,0)
• Vollzugs- und Betreuungsgebühr (je 0,5)
• Eigentumsumschreibung im Grundbuch (1,0)
• Beurkundung und Eintragung der Grundschuld für die eigene Finanzierung (1,0 + 1,0)
• gegebenenfalls Auflassungsvormerkung und Notaranderkonto

Der Verkäufer trägt:

• Beglaubigung der Löschungsbewilligung und Löschung seiner Altlasten im Grundbuch
• Kosten etwaiger Vollmachten, die er selbst erteilt

Warum die Grundschuldbestellung beim Käufer landet, erklärt sich aus ihrer Funktion: Die Grundschuld sichert das Darlehen des Käufers, sie wird im Interesse seiner Bank bestellt – und wer das Sicherungsgeschäft veranlasst, zahlt es. Bestellt wird sie beim Notar in einem eigenen Termin oder direkt im Anschluss an den Kaufvertrag; ihr Geschäftswert ist nicht der Kaufpreis, sondern der eingetragene Grundschuldbetrag. Finanziert ein Käufer 480.000 Euro, fallen für Beurkundung und Eintragung zweimal die volle Gebühr aus dieser Summe an – unabhängig davon, wie hoch der Kaufpreis der Immobilie ist. Abweichende Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer sind möglich, bleiben aber die Ausnahme.

Eine Besonderheit gilt, wenn der Kauf nach der Beurkundung scheitert: Wird der Verkauf eines Grundstücks rückgängig gemacht, trägt der Käufer nach § 448 Absatz 2 BGB auch die Kosten der Aufhebung des Vertrags und der Löschung einer bereits eingetragenen Auflassungsvormerkung. Die Gebührenpflicht entsteht nämlich mit der Beurkundung, nicht erst mit der Umschreibung im Grundbuch. Finanzierung und Vertragsbedingungen sollten deshalb vor dem Notartermin final geklärt sein.

Rechenbeispiel für zwei Kaufpreisniveaus in Baden-Württemberg

Wie stark das Kaufpreisniveau die Rechnung treibt, zeigt der Blick ins Land. Der SWR hat das Stadt-Land-Gefälle in Baden-Württemberg am Beispiel von Karlsruhe und dem nur 21 Kilometer entfernten Straubenhardt im Enzkreis beschrieben; in Stuttgart und der Region liegen die Kaufpreise für Häuser deutlich über denen ländlicher Kreise. Die folgenden Beispiele rechnen deshalb mit zwei typischen Niveaus: 600.000 Euro für ein Haus in der Region Stuttgart und 300.000 Euro auf dem Land.

Beispiel 1: Region Stuttgart – Kaufpreis 600.000 Euro, Darlehen 480.000 Euro

Bei 600.000 Euro Kaufpreis beträgt die volle Gebühr 1.095 Euro. Die Grundschuldbestellung läuft separat: Sie sichert die Finanzierung des Käufers, geht deshalb zu seinen Lasten und wird aus dem Darlehensbetrag berechnet – für 480.000 Euro gilt die Stufe 500.000 Euro mit 935 Euro, je einmal für die notarielle Beurkundung und einmal für die Eintragung im Grundbuch.

• Beurkundung Kaufvertrag (2,0): 2.190 €
• Vollzugsgebühr (0,5): 547,50 €
• Betreuungsgebühr (0,5): 547,50 €
• Eigentumsumschreibung Grundbuch (1,0): 1.095 €
• Beurkundung Grundschuld (1,0): 935 €
• Eintragung Grundschuld (1,0): 935 €

Das ergibt 4.220 Euro Notargebühren netto (2.190 + 547,50 + 547,50 + 935), dazu 801,80 Euro Umsatzsteuer – 19 Prozent, erhoben nur auf den Notaranteil – sowie 2.030 Euro für das Grundbuchamt (1.095 + 935). Gesamtkosten: 7.051,80 Euro, etwa 1,18 Prozent des Kaufpreises.

Beispiel 2: Ländliche Fläche – Kaufpreis 300.000 Euro, Darlehen 240.000 Euro

Hier gilt für den Kaufpreis die Stufe 320.000 Euro (635 Euro), für die Grundschuld über 240.000 Euro die Stufe 260.000 Euro (535 Euro).

• Beurkundung Kaufvertrag (2,0): 1.270 €
• Vollzugsgebühr (0,5): 317,50 €
• Betreuungsgebühr (0,5): 317,50 €
• Eigentumsumschreibung Grundbuch (1,0): 635 €
• Beurkundung Grundschuld (1,0): 535 €
• Eintragung Grundschuld (1,0): 535 €

Das ergibt 2.440 Euro Notargebühren netto plus 463,60 Euro Umsatzsteuer sowie 1.170 Euro Grundbuchkosten. Gesamtkosten: 4.073,60 Euro – etwa 1,36 Prozent des Kaufpreises.

Der Vergleich bestätigt die Ausgangseinordnung: Es gibt keinen baden-württembergischen Gebührensonderfall. Das Gesetz ist bundesweit identisch; die Rechnung unterscheidet sich allein über das regionale Kaufpreisniveau. Zum Vergleich: Die Grunderwerbsteuer liegt in Baden-Württemberg bei 5,0 Prozent und schlägt im Stuttgarter Beispiel mit 30.000 Euro deutlich höher zu Buche als alle Notar- und Grundbuchposten zusammen.

Zusatzkosten: Notaranderkonto, Vormerkung, Löschung, Fälligkeitsmitteilung

Neben den Standardposten können je nach Transaktion weitere Gebühren anfallen. Vier Posten sollten Käufer in Baden-Württemberg auf dem Schirm haben:

• Notaranderkonto: Hinterlegt der Notar den Kaufpreis auf einem Anderkonto, fällt eine Verwahrungsgebühr von 0,5 aus dem hinterlegten Betrag an (mindestens 20 Euro). Bei 600.000 Euro hinterlegtem Kaufpreis sind das 547,50 Euro netto – eine mögliche Zusatzposition, die nur entsteht, wenn die Beteiligten ein Anderkonto vereinbaren.
• Auflassungsvormerkung: Sie sichert den Käufer bis zur endgültigen Umschreibung ab; das Grundbuchamt erhebt für die Eintragung eine halbe Gebühr – im 600.000-Euro-Beispiel 547,50 Euro, bei 300.000 Euro 317,50 Euro.
• Löschung von Altlasten: Werden nicht übernommene Rechte des Verkäufers im Grundbuch gelöscht, fallen je nach Fall eigene Kosten an – für die Löschung selbst und für die notarielle Beglaubigung der Löschungsbewilligung. Diese Kosten trägt regelmäßig der Verkäufer, weil die Lastenfreistellung zu seinen Pflichten gehört.
• Fälligkeitsmitteilung: Sie ist kein eigener Gebührenposten, sondern durch Vollzugs- und Betreuungsgebühr abgedeckt. Für den Käufer ist sie der zentrale Vollzugsschritt: Erst nach dieser Mitteilung wird der Kaufpreis fällig.

Wer diese Positionen früh kennt, kann sie in der Kalkulation berücksichtigen – oder gezielt vermeiden. Gerade zum Anderkonto lohnt eine Rückfrage beim Notar, denn die direkte Zahlung nach Fälligkeitsmitteilung ist in vielen Fällen die günstigere Alternative, sofern alle Voraussetzungen dafür vorliegen. Das Anderkonto ist ohnehin die Ausnahme: Nach § 54a BeurkG darf der Notar es nur einrichten, wenn die Beteiligten dies vereinbaren und ein besonderes Sicherungsbedürfnis besteht.

Was am Honorar nicht verhandelbar ist – und wo sich sparen lässt

Am Honorar selbst lässt sich nichts verhandeln. Die Gebühren sind gesetzlich bindend; Notare dürfen sie weder über- noch unterschreiten, Rabatte sind unzulässig. Wer Ihnen günstigere Notargebühren für dasselbe Geschäft verspricht, irrt – oder meint eine andere Leistung.

Spielraum steckt stattdessen in der Zahl und Art der Beurkundungsakte:

• Auf das Notaranderkonto verzichten, wenn die direkte Zahlung nach Fälligkeitsmitteilung möglich ist – das spart die halbe Verwahrungsgebühr.
• Den Grundschuldbetrag am tatsächlichen Finanzierungsbedarf ausrichten: Wegen des Stufensystems kann eine geringfügig niedrigere Grundschuld eine ganze Wertstufe einsparen.
• Ausfertigungen und beglaubigte Abschriften auf das Nötige begrenzen; jedes Exemplar kostet extra.
• Vollmachten prüfen: Jede zusätzlich beglaubigte Vollmacht ist ein eigener Kostenpunkt.
• Vollständige Unterlagen früh liefern, um zusätzliche Zwischenverfügungen und Termine zu vermeiden.

Häufige Fragen: Notarkosten Hauskauf Baden-Württemberg

Wer zahlt die Notarkosten beim Hauskauf?

Regelmäßig der Käufer. § 448 Absatz 2 BGB legt die Beurkundungskosten ihm auf, und die Kaufvertragspraxis folgt dieser Regel: Beurkundung, Vollzug, Betreuung, Eigentumsumschreibung und die Grundschuld für seine Finanzierung gehen zu Lasten des Käufers. Der Verkäufer trägt nur, was mit der Löschung seiner Altlasten zusammenhängt.

Wie hoch sind Notar- und Grundbuchkosten in Baden-Württemberg insgesamt?

Das hängt allein am Kaufpreis, nicht am Bundesland. Ohne Grundschuld liegen die Nettokosten laut Gebührentabelle zwischen 1.740 Euro bei 200.000 Euro und 5.660 Euro bei 800.000 Euro Kaufpreis. Mit Grundschuldbestellung und Umsatzsteuer landen Käufer typischerweise bei 1,2 bis 1,4 Prozent des Kaufpreises – die oft zitierte Faustregel von 1,5 bis 2 Prozent bleibt damit eine grobe Obergrenze.

Können Notarkosten verhandelt werden?

Nein. Die Gebühren sind im GNotKG gesetzlich fixiert; weder dürfen Notare Rabatte gewähren noch höhere Sätze verlangen. Gestaltbar ist nur der Umfang der beauftragten Leistungen – etwa der Verzicht auf ein Anderkonto.

Was kostet die Grundschuldbestellung zusätzlich?

Je einmal die volle Gebühr für Beurkundung und Eintragung, berechnet aus dem Grundschuldbetrag statt dem Kaufpreis. Bei einer Grundschuld über 480.000 Euro sind das zweimal 935 Euro, also 1.870 Euro netto; auf den Notaranteil kommen noch 19 Prozent Umsatzsteuer.

Hinweis: Dieser Ratgeber ordnet die Notar- und Grundbuchkosten neutral ein und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar und Grundbuchamt über die konkrete Gebührenerhebung.