Siemensstadt Square: 4,5 Milliarden Euro in Spandau – und warum Siemens den Rahmenplan neu schreiben musste

Auf rund 76 Hektar in Berlin-Spandau entsteht mit Siemensstadt Square eines der größten Stadtentwicklungsprojekte der deutschen Immobilienwirtschaft. Bis 2035 soll hier ein Gesamtprojektvolumen von bis zu 4,5 Milliarden Euro realisiert werden – doch nur fünf Jahre nach dem ersten Rahmenplan von 2021 mussten Siemens AG, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Bezirksamt Spandau die Planung grundlegend überarbeiten. Der neue Rahmenplan 2026, den der Senat am 31. März 2026 beschlossen hat, setzt deutlich stärker auf Wohnen und reduziert die ursprünglich geplanten Büroflächen. Hintergrund sind der eingebrochene Büromarkt, gestiegene Baukosten und der wachsende Wohnungsbedarf in Berlin.

Siemensstadt Square: Das Wichtigste auf einen Blick

• Der Rahmenplan Siemensstadt Square 2026 ersetzt per Senatsbeschluss vom 31.03.2026 den Plan aus dem Jahr 2021 – mehr Wohnen, weniger Büro.
• Rund 3.750 Wohnungen sind geplant statt zuvor rund 2.750; zwischenzeitlich wurden sogar bis zu 5.500 Einheiten geprüft.
• Investition: 750 Mio. Euro Eigenanteil der Siemens AG; Gesamtprojektvolumen bis zu 4,5 Mrd. Euro bis 2035 inklusive Partner.
• Die Siemensbahn-Reaktivierung mit neuem Bahnhof ist erst ab 2029 geplant, erste Nutzer ziehen bereits 2027/28 ein.
• Der Wohnungsbau hat im Stand Juli 2026 noch nicht begonnen; im Juni 2026 wurde Richtfest für die ersten beiden Gebäude gefeiert.

Was ist Siemensstadt Square? Lage und Vorgeschichte

Siemensstadt Square entsteht im Berliner Bezirk Spandau auf dem historischen Werksareal der Siemens AG entlang der Nonnendammallee. Das Gelände ist seit 1897/99 gewachsen und prägte den Aufstieg Berlins zur „Elektropolis": Über mehr als 125 Jahre hinweg wurden hier elektrische Maschinen und Schaltanlagen gebaut. Das traditionsreiche Dynamowerk südlich der Nonnendammallee und die modernen Produktionshallen im nördlichen Plangebiet behalten ihre industrielle Nutzung – die Produktion bleibt also Teil des Quartiers, statt ihm zu weichen.

Ein prägendes Infrastrukturerbe ist die Siemensbahn: Die 1927 gebaute Werks-S-Bahn transportierte jahrzehntelang die Beschäftigten zum Areal, wurde 1980 stillgelegt und liegt seitdem brach. Ihre Reaktivierung gilt als entscheidendes Erschließungsprojekt für das neue Quartier. Für die Entwicklung des bis dahin weitgehend abgeschlossenen Industriestandorts stimmten das Land Berlin und die Siemens AG die gemeinsamen Entwicklungsziele ab; Details zu den damaligen Vereinbarungen wurden bislang nicht offiziell bestätigt. 2019 folgte ein städtebaulicher Wettbewerb, 2021 der erste Rahmenplan.

Der Rahmenplan 2026 – was sich gegenüber 2021 ändert

Am 31. März 2026 hat der Berliner Senat den „Rahmenplan Siemensstadt Square 2026" beschlossen. Er ersetzt den Rahmenplan aus dem Juli 2021 – nach nur fünf Jahren, ein ungewöhnlich kurzer Zyklus für ein Projekt dieser Größenordnung. Die zentralen Änderungen im Überblick:

• Mehr Wohnen, weniger Büro: Im Kernbereich werden Büroflächen zugunsten von Wohnungen zurückgefahren.
• Industrieflächen gesichert: Die Produktionshallen im Norden und das Dynamowerk bleiben dauerhaft gewerbliche Standorte.
• Neukonzeption der Grün- und Freiflächen: Ein zentraler Boulevard und geschützte Aufenthaltsflächen strukturieren das Quartier in Ost-West-Richtung.
• Neuausrichtung des Innovationscampus: Der Campus für digitale Technologien wird als Ökosystem für Siemens, Partner, Startups und Wissenschaft weiterentwickelt.
• Soziale Infrastruktur: Eine vierzügige Grundschule nahe dem künftigen Bahnhof, zwei Kitas und ein sozialer Treffpunkt mit Jugendfreizeitstätte, Seniorenclub, Stadtteilbibliothek und Familienzentrum sind vorgesehen. Ein konkreter Übertragungstermin für das Schulgrundstück wurde bislang nicht offiziell bestätigt.

Der Grund für die kurzfristige Umplanung liegt laut der Drucksache 19/3108 des Berliner Abgeordnetenhauses in einer dreifachen Marktverschiebung: Der Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt ist eingebrochen, die Baukosten sind gestiegen und der Wohnungsbedarf hat zugenommen – ein Druck, der sich auch im Mietspiegel Berlin widerspiegelt. Ein Rahmenplan, der 2021 noch auf hohe Büronachfrage setzte, wäre unter den Bedingungen von 2025/26 wirtschaftlich kaum umsetzbar gewesen.

Zahlen im Detail: Wohnungen, Fläche, Investition

Für die Einordnung von Siemensstadt Square sind drei Zahlenblöcke relevant – und eine Differenzierung, die in der öffentlichen Berichterstattung häufig vermischt wird.

Wohnungen: Der Rahmenplan 2021 sah ursprünglich rund 2.000 Wohneinheiten vor, in der Weiterentwicklung wurden rund 2.750 avisiert. Im Zuge der Neuplanung prüften die Beteiligten laut Drucksache 19/3108 zwischenzeitlich sogar die Machbarkeit von bis zu 5.500 Einheiten, bevor rund 3.750 als realistischer Zielwert festgelegt wurden (Stand November 2025). Davon sind 30 Prozent miet- und belegungsgebunden. Die Steigerung um rund 1.000 Einheiten gegenüber dem Zwischenstand ist eine direkte Folge des Büromarkt-Rückgangs.

Investition: Die Siemens AG investiert selbst 750 Millionen Euro in den Standort – die größte Einzelinvestition des Konzerns in Berlin. Das Gesamtprojektvolumen von bis zu 4,5 Milliarden Euro bis 2035 umfasst dagegen auch Partner und Dritte, die auf dem Areal bauen und investieren (Quelle: Siemens-Faktenblatt zur Grundsteinlegung). Die 4,5 Milliarden sind also keine reine Siemens-Investition – eine Unterscheidung, die für Investoren und Asset Manager bei der Einordnung der Projektgröße wesentlich ist.

Der Vergleich zeigt: Die industrielle DNA des Standorts bleibt stabil, verschoben hat sich vor allem die Nutzungsbalance zugunsten des Wohnens.

Verkehr und Nachhaltigkeit: Siemensbahn und Abwasserwärmetauscher

Die Erschließung von Siemensstadt Square hängt maßgeblich an der Reaktivierung der Siemensbahn. Das Land Berlin plant die Wiederinbetriebnahme der Strecke inklusive neuem Bahnhof ab 2029. Das historische Stahlviadukt aus den 1920er-Jahren bleibt dabei erhalten. Die neue Verbindung soll die Anbindung an den Berliner Hauptbahnhof deutlich verbessern. Das Quartier selbst wird als autoarmes Quartier konzipiert, mit Vorrang für Fuß- und Radverkehr sowie ÖPNV; aktuell besteht Anschluss über die U7 am Rohrdamm.

Bei der Nachhaltigkeit setzt das Projekt auf zwei Pfeiler: Der Betrieb des Quartiers soll CO₂-neutral erfolgen, versorgt mit 100 Prozent erneuerbarer Energie. Als technisches Herzstück errichtet Siemens nach eigenen Angaben Europas größten Abwasserwärmetauscher: Der rund 800 Meter lange Wärmetauscher erreicht laut Siemens eine thermische Leistung von bis zu 10 MW und deckt zusammen mit Wärmepumpen bis zu 85 Prozent des Wärme- und Kältebedarfs des Quartiers (Quelle: ingenieur.de). Ergänzt wird das Konzept durch ein innovatives Regenwassermanagement.

Baufortschritt 2026: Richtfest, erste Nutzer – und der zeitliche Bruch

Im Juni 2026 wurde auf dem Areal Richtfest für die ersten beiden Gebäude gefeiert, zwei Jahre nach der Grundsteinlegung im Juni 2024. Das Atriumgebäude am Eingangsplatz – der künftige Berliner Firmensitz der Siemens AG – und das Hochhaus, das die Bereiche Digital Industries, Smart Infrastructure und Siemens Mobility aufnehmen wird, sollen schrittweise fertiggestellt werden; exakte Fertigstellungstermine wurden bislang nicht offiziell bestätigt.

Damit ergibt sich eine zeitliche Schere, die für die Branche der kritischste Punkt des Projekts ist: Die ersten Nutzer ziehen bereits 2027/28 ein, die entscheidende ÖPNV-Erschließung über die Siemensbahn steht aber frühestens 2029. Zugleich hat der Wohnungsbau im Stand Juli 2026 noch nicht begonnen – die ersten Baufelder folgen erst nach der planungsrechtlichen Umsetzung des Rahmenplans 2026. Für Projektentwickler und Investoren bedeutet das: Die Vermietbarkeit und der Mehrwert des Quartiers hängen in der Anlaufphase von Übergangslösungen im Verkehr ab, und die Wohnungsbau-Rendite entsteht deutlich später als die Büro-Nutzung durch Siemens selbst.

Einordnung für die Immobilienwirtschaft

Siemensstadt Square ist ein Lehrstück für die aktuelle Marktlage der deutschen Immobilienwirtschaft. Dass ein Konzern mit der Planungssicherheit der Siemens AG einen Rahmenplan nach nur fünf Jahren neu auflegen muss, zeigt, wie tief der Strukturbruch am Büromarkt reicht. Die Verschiebung von Büro zu Wohnen entspricht exakt der Logik, die derzeit viele Großprojekte in deutschen Metropolen treibt – hier ist sie allerdings in einer Drucksache des Abgeordnetenhauses dokumentiert und damit ungewöhnlich transparent. Vergleichbare Langzeit-Quartiere wie die HafenCity Hamburg, deren Bilanz nach 25 Jahren ebenfalls Verschiebungen im Nutzungsmix zeigt, oder der Elbtower in Hamburg verdeutlichen, dass diese Neuausrichtungen kein Berliner Sonderfall sind.

Für Investoren bleiben zwei Risikofaktoren relevant: Erstens die zeitliche Entkopplung von Erstbezug (2027/28) und ÖPNV-Anbindung (ab 2029), die die Frühphase des Quartiers prägen wird. Zweitens der ausstehende Wohnungsbaubeginn – rund 3.750 Einheiten sind planerisch beschlossen, aber noch kein einziges Wohngebäude im Bau. Die nächsten Belastungsproben sind die Aufstellung des Bebauungsplans (Verfahren 5-123b) und der tatsächliche Start der Wohnungsbaufelder. Erst dann wird sichtbar, ob die im Rahmenplan 2026 gesetzten Ziele marktseitig tragfähig sind.

FAQ zu Siemensstadt Square

Wie viele Wohnungen entstehen in Siemensstadt Square?

Geplant sind rund 3.750 Wohneinheiten, davon 30 Prozent miet- und belegungsgebunden (Quelle: Siemens AG, 2026). Ursprünglich waren rund 2.000 bis 2.750 Einheiten vorgesehen; zwischenzeitlich wurden laut Drucksache 19/3108 bis zu 5.500 geprüft.

Wann fährt die Siemensbahn wieder?

Die Reaktivierung der seit 1980 stillgelegten Siemensbahn ist ab 2029 geplant, inklusive eines neuen Bahnhofs am Quartier.

Was ändert der Rahmenplan 2026 gegenüber 2021?

Der am 31.03.2026 beschlossene Rahmenplan verschiebt den Nutzungsmix: mehr Wohnungen (rund 3.750 statt rund 2.750), weniger Büroflächen im Kernbereich, neu konzipierte Grün- und Freiflächen und eine Neuausrichtung des Innovationscampus. Industrieflächen im Norden und das Dynamowerk bleiben gesichert.

Wann ziehen die ersten Nutzer ein?

Die ersten Büronutzer sollen 2027/28 einziehen – vor der Siemensbahn-Anbindung ab 2029. Der Wohnungsbau beginnt erst nach der Umsetzung des Rahmenplans.

Fazit

Siemensstadt Square bleibt auch nach der Umplanung eines der ambitioniertesten Stadtentwicklungsprojekte Deutschlands: 76 Hektar, bis zu 4,5 Milliarden Euro Gesamtvolumen, CO₂-neutraler Betrieb und ein Nutzungsmix, der industrielle Produktion bewusst erhält. Die Neufassung des Rahmenplans nach nur fünf Jahren ist keine Planungsschwäche, sondern eine marktlogische Antwort auf den Büromarkt-Einbruch – allerdings eine mit Folgekosten: Der Wohnungsbau beginnt später als ursprünglich gedacht, und die Erschließung hinkt dem Erstbezug um rund zwei Jahre hinterher. Ob das Projekt die hohen Erwartungen erfüllt, entscheidet sich an den nächsten Meilensteinen: dem Bebauungsplan, dem Start der ersten Wohnbaufelder und der Siemensbahn-Reaktivierung ab 2029.