Wasserstadt Limmer: DGNB-Gold auf dem alten Conti-Areal – und ein Dauerstreit um Verdichtung

Die Wasserstadt Limmer ist das größte Wohnungsbauprojekt Hannovers auf einer Industriebrache: Auf rund 23 Hektar des ehemaligen Continental-Werksgeländes im Stadtteil Limmer entsteht ein neues Quartier, das im April 2024 als erstes Projekt Niedersachsens das DGNB-Quartierszertifikat in Gold erhielt. Gleichzeitig steht die Entwicklung seit Jahren in der Kritik – wegen einer zuletzt deutlich erhöhten Bebauungsdichte im zweiten Bauabschnitt und des Abrisses denkmalgeschützter Conti-Altgebäude. Dieser Beitrag ordnet Fakten, Kennzahlen und Kontroversen für ein Fachpublikum ein, Stand der Angaben: Juli 2026.

Steckbrief: Wasserstadt Limmer in Kürze

Vom Conti-Werk zur Wasserstadt: die Vorgeschichte

Das Areal liegt halbinselartig zwischen dem Stichkanal Hannover-Linden und dem Verbindungskanal zur Leine. 1899 nahm dort die Hannoversche Gummikamm AG die Produktion auf; 1928 übernahm die Continental AG das Werk. Während des Zweiten Weltkriegs bestand auf dem Gelände ein Zwangsarbeiterlager mit 1.220 Menschen, ab Juni 1944 zudem das KZ-Außenlager Hannover-Limmer, ein Außenlager des KZ Neuengamme, in dem bis zu 1.000 weibliche Häftlinge inhaftiert waren. Die Produktion endete 1999 (Quelle: Wikipedia, Artikel „Wasserstadt Limmer“).

Mit dieser Geschichte geht die Stadtentwicklung explizit um: Im Uferpark des ersten Bauabschnitts ist nach Angaben der Landeshauptstadt Hannover ein KZ-Gedenkort geplant; die konkrete Ausgestaltung befindet sich noch in Planung.

Der erste Bauabschnitt: Kennzahlen und Stand

Der erste Bauabschnitt umfasst rund 11 Hektar und ging 2019 in Bau. Nach Angaben der Landeshauptstadt Hannover ist er nahezu abgeschlossen; nach Darstellung des Lokalportals punkt-linden.de war die Bebauung im Sommer 2025 bis auf das Baugemeinschaftsprojekt JAWA („Jung und Alt Wohnen am Wasser“) fertiggestellt. Entstanden sind 555 Wohneinheiten, darunter 66 Mikroapartments sowie 39 Reihenhäuser; der vertraglich vereinbarte Anteil geförderter Wohnraum liegt bei 20 Prozent. Ergänzt wird der Mix durch eine bereits betriebene Vier-Gruppen-Kita, einen Lebensmittelmarkt sowie Eigentums- und Mietwohnungen. Verkehrlich erhält der Bus der Linie 170 eine neue Endhaltestelle – einen eigenen Stadtbahnanschluss hat das Quartier nicht.

Die wichtigsten Kennzahlen beider Bauabschnitte im Vergleich:

Die Angaben zum ersten Bauabschnitt stammen von der städtischen Projektseite (hannover.de) sowie von punkt-linden.de; die Planungsgrößen zum zweiten Abschnitt basieren auf dem dort geführten städtebaulichen Masterplan-Verfahren und den öffentlich diskutierten Dichteannahmen.

Zweiter Bauabschnitt: Zeitplan, Zahlen und Mobility-Hub

Für den zweiten Bauabschnitt wird derzeit der Bebauungsplan erarbeitet, auf Grundlage des städtebaulichen Masterplans der Büros Monadnock (Rotterdam), chora blau (Hannover) und Planersocietät (Dortmund), der sich Anfang 2022 in einem Gutachterverfahren unter Beteiligung der Öffentlichkeit gegen zwei weitere Entwürfe durchsetzte. Der Satzungsbeschluss ist für Sommer 2026 angepeilt; frühester Baubeginn wäre nach Auskunft der Papenburg-Gruppe 2027. Damit verschiebt sich der Gesamtzeitplan deutlich: Während öffentlich noch häufig das Zieljahr 2030 für die Gesamtfertigstellung kursiert, deutet der aktuelle Verfahrensstand auf einen längeren Realisierungskorridor hin. Für Investoren und Projektentwickler ist das ein realistischerer Planungshorizont – und ein Hinweis auf das typische Zeitrisiko kontaminierter Industriebrachen mit laufenden Beteiligungsverfahren.

Der städtebauliche Entwurf sieht eine Folge öffentlicher Räume vor – vom Marktplatz am Quartiersauftakt über den sogenannten Conti-Platz am sanierten Conti-Turm und einen grünen Anger bis zur „Limmer Spitze“, einem öffentlichen Park an der Halbinselspitze, ergänzt um eine Promenade entlang des Stichkanals. Geplant ist zudem ein Mobility-Hub als multifunktionales Gebäude, das unter anderem Stellplätze, Apartments, eine Kita sowie weitere gewerbliche Nutzungen bündeln soll; hier soll auch der Bus der Linie 170 seine Endhaltestelle anfahren. Konkrete Stellplatz- und Auslastungszahlen liegen in den öffentlich zugänglichen Quellen bislang nicht vor.

Verdichtungsstreit: GFZ 3,5 und die Kritik der Bürgerinitiative

Der konfliktreichste Punkt der aktuellen Planung ist die Bebauungsdichte. Im Dezember 2023 setzte die Verwaltung für Teile des zweiten Bauabschnitts eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 3,5 durch – ein Wert, der für ein Wohnquartier dieser Lage ungewöhnlich hoch ist und entsprechend kontrovers diskutiert wird. Eine konkrete Zuordnung der GFZ zu einzelnen Baufeldern ist in den öffentlich verfügbaren Quellen bislang nicht belegt.

Die Zahlen zur Gesamtwohnungszahl divergieren erheblich. Aus ursprünglich rund 700 bis 800 geplanten Einheiten wurden im Laufe der Planungen 1.800 bis über 2.000; bereits 2014 hatte die Stadtverwaltung ein Konzept mit bis zu 2.200 Wohneinheiten vorgelegt. Die Bürgerinitiative Wasserstadt Limmer rechnet auf Basis der GFZ 3,5 mit bis zu 2.600 Wohneinheiten für die gesamte Wasserstadt (beide Bauabschnitte zusammengerechnet) und hält diese Verdichtung für unverhältnismäßig – unter anderem mit Verweis auf das Mietniveau in Hannover. Die Verwaltung begründet die höhere Dichte mit dem großen Bedarf an Wohnraum in der Landeshauptstadt. Für die Bewertung ist entscheidend, welche Grundlage – die städtische Planung oder die Hochrechnung der Bürgerinitiative – herangezogen wird; belastbare, amtlich beschlossene Wohnungszahlen für den zweiten Abschnitt stehen mit dem Satzungsbeschluss noch aus.

Streit um die Conti-Altgebäude: Nitrosamin und Abriss

Die denkmalgeschützten Fabrikgebäude im Südwesten des Areals sollten ursprünglich erhalten bleiben – unter anderem als Schallschutz gegen die westlich gelegene Güterumgehungsbahn. Bereits 2017 befürwortete der Investor Günter Papenburg den Abriss mit Verweis auf Giftrückstände in der Bausubstanz, die eine Wohnnutzung ausschlössen. 2023 wurde der Abriss nach jahrelangen Gutachten und Konzepten wegen der als krebserregend bewerteten Schadstoffbelastung beschlossen. Die Bürgerinitiative hält die Gesundheitsgefahr-Begründung für vorgeschoben beziehungsweise den Zeitpunkt für fragwürdig. Erhalten bleiben der markante, rund 100 Jahre alte und etwa 50 Meter hohe denkmalgeschützte Wasserturm – 2017 unter Einsatz erheblicher Steuermittel saniert – sowie das ehemalige Verwaltungsgebäude an der Wunstorfer Straße, das umgenutzt wird.

Für die Wiederbebauung der Wasserkante am Kanal hat die Stadt gemeinsam mit der Papenburg-Gruppe im Jahr 2024 den Architektenwettbewerb „Rebuild Wasserkante“ ausgelobt. Dabei wurden Vorgaben für zwei mehrgeschossige Neubauten als Ersatz für die abgängige Fabrikruine erarbeitet; neben Wohnungen und Büros sind dort unter anderem eine Kindertagesstätte sowie ein Kulturtreff vorgesehen. Parallel soll ein vorhabenbezogener Bebauungsplan die Errichtung dieser Gebäude rechtlich absichern.

Nachhaltigkeit: erstes DGNB-Gold-Quartier Niedersachsens

Im April 2024 erhielt die Wasserstadt Limmer als erstes Projekt in Niedersachsen das Quartiers-Erschließungszertifikat der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) in Gold – wie auch das Lokalportal punkt-linden.de zur Gold-Zertifizierung berichtete. Bewertet werden dabei ökologische, ökonomische, soziokulturelle, funktionale und technische Qualitäten der Erschließung – von der Flächeneffizienz bis zur sozialen Infrastruktur. Für die Branche ist das Zertifikat bemerkenswert, weil es eine Erschließungsleistung auf einer kontaminierten Industriebrache mit laufendem Beteiligungskonflikt auszeichnet; es belegt, dass die Konflikte um Dichte und Denkmalschutz die Nachhaltigkeitsqualität der Erschließung in der DGNB-Systematik nicht zwingend mindern.

Einordnung für die Immobilienwirtschaft

Die Wasserstadt Limmer zeigt exemplarisch drei Muster aktueller Quartiersentwicklung: Erstens ist Nachverdichtung auf innerstädtischen Brachen das beherrschende Modell – hier von ursprünglich rund 700 bis 800 geplanten Einheiten auf heute potenziell über 2.000, nach Hochrechnung der Bürgerinitiative für die gesamte Wasserstadt sogar bis zu 2.600. Zweitens ist der Konflikt mit Bürgerbeteiligung kein Betriebsunfall, sondern ein strukturelles Risiko: Die Chronologie von Beteiligungsrunden ab 2014, Ratsbeschlüssen und dem GFZ-Beschluss 2023 zeigt, wie lange solche Verfahren Großprojekte begleiten. Drittens verschieben Altlasten und Denkmalstreit Zeitpläne erheblich – vom ursprünglichen 2030-Ziel bis zum frühestmöglichen Baubeginn des zweiten Abschnitts 2027. Für Projektentwickler und Investoren ist Limmer damit ein Lehrstück in beide Richtungen: für die Durchsetzungsfähigkeit verdichteter Nachnutzung ebenso wie für deren Kosten in Zeit und Akzeptanz. Vergleichbare Langzeitprojekte zeigen dies ebenso: das Nürnberger Wohnquartier Lichtenreuth als Beispiel großflächiger Neubauentwicklung und die HafenCity Hamburg nach 25 Jahren als Beleg dafür, dass Quartiersentwicklung auf Brachen stets ein Generationenprojekt bleibt.

Weitere Hintergrundberichte zu Bauprojekten und Stadtentwicklung in Deutschland finden Sie in der Rubrik Bauprojekte von im heute.