Vorweggenommene Werbungskosten bei Vermietung: Kosten vor der ersten Miete absetzen

Zwischen dem Kauf einer Immobilie und der ersten Mietzahlung vergehen häufig Monate – und genau in dieser Phase entstehen Kosten. Der Abzug der vorweggenommenen Werbungskosten bei der Vermietung sorgt dafür, dass diese Aufwendungen steuerlich nicht verloren gehen: Sie sind bereits abziehbar, bevor der erste Euro Miete fließt. Voraussetzung ist ein ausreichend konkreter Zusammenhang mit der beabsichtigten Vermietung – entscheidend ist dabei der belegbare Vermietungsentschluss. Für Eigentümer, Asset Manager und Projektentwickler lohnt sich der genaue Blick: Finanzierungszinsen, Renovierungen und Vermarktungskosten fallen typischerweise weit vor der Erstvermietung an und prägen das steuerliche Ergebnis der Anlaufphase. Dieser Beitrag ordnet ein, welche Kosten absetzbar sind, wie die Vermietungsabsicht gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen wird und welche Risiken bei langem Leerstand oder gescheiterter Vermietung drohen.

Das Wichtigste in Kürze:

• Vorweggenommene Werbungskosten sind bereits vor der ersten Miete abziehbar, wenn ein ausreichend bestimmter Zusammenhang mit der beabsichtigten Vermietung besteht.
• Zu den typischen Kosten zählen Finanzierungszinsen ab der Darlehensauszahlung, Notar- und Grundbuchkosten der Finanzierung, Fahrtkosten zu Besichtigungen, Gutachterkosten, Renovierungskosten vor der Erstvermietung und Inseratskosten.
• Die Vermietungsabsicht muss gegenüber dem Finanzamt belegt werden – etwa mit Inseraten, einem Maklerauftrag, Besichtigungsprotokollen und dem Schriftverkehr mit Mietinteressenten.
• Bei sehr langem Leerstand vor der Erstvermietung kann das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht bestreiten; eine starre Frist gibt es nicht, entscheidend ist die Würdigung des Einzelfalls.
• Wird das Objekt doch selbst genutzt oder erweist sich die Vermietungsabsicht als nicht ernsthaft, entfällt der Abzug nachträglich, und bereits geltend gemachte Werbungskosten sind rückabzuwickeln.

Was sind vorweggenommene Werbungskosten bei Vermietung?

Vorweggenommene Werbungskosten sind Aufwendungen, die vor der ersten Einnahme aus Vermietung und Verpachtung anfallen, aber bereits wirtschaftlich durch die geplante Vermietung veranlasst sind. Gesetzlich verankert ist der Abzug über § 9 Abs. 1 EStG (vgl. auch das amtliche Lohnsteuer-Handbuch 2025 zu § 9 – Werbungskosten): Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen – bei der Vermietung von Immobilien also die Einnahmen nach § 21 EStG. Dass noch keine Einnahmen geflossen sind, steht dem Abzug nicht entgegen, solange der Zusammenhang mit der künftigen Einnahmequelle erkennbar ist.

Damit das Finanzamt den Abzug anerkennt, müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein. Erstens braucht es einen ausreichend bestimmten wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen der Ausgabe und der beabsichtigten Vermietung: Die Ausgabe muss objektiv der Vermietung dienen und darf nicht etwa der privaten Lebensführung oder dem späteren Eigenbezug zuzurechnen sein. Zweitens muss der Steuerpflichtige den endgültigen Entschluss zur Vermietung erkennbar gefasst haben und diesen Entschluss durch objektive Umstände belegen können. Zeitlich gilt das Abflussprinzip: Abgezogen wird grundsätzlich in dem Kalenderjahr, in dem die Ausgabe gezahlt wurde – nicht erst im Jahr der ersten Miete.

Wichtig ist die Abgrenzung zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten. Kaufpreis, Grunderwerbsteuer und die Notarkosten des Kaufvertrags sind keine sofort abziehbaren Werbungskosten, sondern Teil der Anschaffungskosten; sie wirken sich erst über die Abschreibung (AfA) aus. Gleiches gilt für Herstellungskosten, etwa bei einem Umbau, der den Standard der Immobilie deutlich hebt. Nur Aufwendungen, die weder Anschaffung noch Herstellung betreffen und klar der späteren Vermietung dienen, kommen als vorweggenommene Werbungskosten in Betracht.

Hintergrund des Abzugs ist die Einkünfteerzielungsabsicht: Wer eine Immobilie vermieten will, muss die Absicht haben, auf Dauer Überschüsse zu erzielen. Liegt diese Absicht vor und ist sie dokumentiert, akzeptiert die Finanzverwaltung auch Verluste in der Anlaufphase vor der ersten Vermietung. Genau diese Verluste machen den Abzug vorweggenommener Werbungskosten in der Praxis so relevant.

Praktisch relevant ist der Abzug vor allem in drei Konstellationen: beim Kauf einer Bestandsimmobilie, die vor der ersten Vermietung noch renoviert werden muss; beim Erwerb eines Neubaus, dessen Fertigstellung und anschließende Vermarktung Zeit in Anspruch nehmen; und bei der Umwidmung eines bislang selbst genutzten Objekts in ein Mietobjekt. In allen drei Fällen fallen regelmäßig Monate mit Aufwendungen, aber ohne Mieteinnahmen an.

Steuerlich wirken die vorweggenommenen Werbungskosten als Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser Verlust wird grundsätzlich mit anderen Einkünften desselben Kalenderjahrs verrechnet; reicht das nicht aus, kommen ein Verlustrücktrag ins Vorjahr oder ein Verlustvortrag in spätere Jahre nach § 10d EStG in Betracht. Umso wichtiger ist es, die Aufwendungen vollständig und im Jahr ihrer Zahlung zu erfassen – nicht erst dann, wenn die erste Miete eingeht.

Welche Kosten fallen typischerweise vor der ersten Vermietung an?

Die Palette der vorab entstandenen Werbungskosten ist breit. Entscheidend ist immer, ob die Ausgabe objektiv durch die geplante Vermietung veranlasst ist – nicht, ob sie in einer bestimmten Liste steht. Vor der Erstvermietung tauchen in der Praxis regelmäßig diese Kostenarten auf:

• Finanzierungszinsen ab Auszahlung des Darlehens: Schuldzinsen für das Objektdarlehen sind ab dem Zeitpunkt der Auszahlung abziehbar, ebenso Bereitstellungszinsen, die anfallen, weil die Bank das Darlehen vorhält, bevor es vollständig abgerufen wird.
• Damnum und Kreditnebenkosten: Ein Damnum (Disagio) – die Auszahlung des Darlehens unter dem Nennwert bei entsprechend niedrigerem Nominalzins – ist grundsätzlich im Jahr der Auszahlung abziehbar, sofern es sich im marktüblichen Rahmen bewegt; bei ungewöhnlich hohen Abschlägen kann eine Verteilung über den Zinsbindungszeitraum erforderlich sein. Auch Nebenkosten der Kreditbeschaffung, etwa Wertermittlungsgebühren der Bank oder Vermittlungsentgelte, sind abziehbar.
• Notar- und Grundbuchkosten der Finanzierung: Gebühren für die Beurkundung und Eintragung der Grundschuld zählen zu den Finanzierungskosten und sind sofort abziehbar. Davon abzugrenzen sind die Notarkosten des Kaufvertrags selbst: Sie gehören ebenso wie die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten und sind nur über die AfA abzuschreiben – Details dazu liefert der Beitrag zur Grunderwerbsteuer und ihrer steuerlichen Behandlung.
• Fahrtkosten: Fahrten zu Besichtigungsterminen vor dem Kauf, zu Behörden, zu Handwerkern oder zur Objektübergabe sind mit den tatsächlichen Aufwendungen oder den steuerlich anerkannten Kilometersätzen abziehbar.
• Gutachter- und Beratungskosten: Honorare für Sachverständige, die Kaufpreis, Bausubstanz oder Mietniveau bewerten, sowie Beratungskosten im Zusammenhang mit dem geplanten Mietobjekt.
• Renovierungs- und Instandsetzungskosten vor der Erstvermietung: Malerarbeiten, Bodenbeläge, Badmodernisierung oder kleinere Reparaturen, die das Objekt vermietbar machen, sind regelmäßig sofort abziehbar – sofern sie nicht zu den Herstellungskosten zählen.
• Inserats- und Vermarktungskosten: Anzeigen auf Immobilienportalen, Zeitungsannoncen, professionelle Fotos und Exposés sowie ein Maklerauftrag zur Mietersuche gehören zu den klassischen vorweggenommenen Werbungskosten.
• Laufende Kosten während der Vorbereitungsphase: Grundsteuer, Versicherungen, Hausgeld und Nebenkosten fallen auch ohne Mieter an und sind abziehbar, solange die Vermietungsabsicht fortbesteht; zur Einordnung der Grundsteuer gibt es einen eigenen Beitrag zur steuerlichen Absetzbarkeit der Grundsteuer.

Vorsicht ist bei Renovierungen kurz nach dem Kauf geboten: Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung netto 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und sind nur über die AfA abzuschreiben (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Ob eine Maßnahme sofort abziehbar ist oder in die AfA wandert, entscheidet sich also auch am Zeitpunkt und am Umfang der Arbeiten.

Für alle Kostenarten gilt: Ohne Beleg kein Abzug. Rechnungen, Kontoauszüge und Verträge sollten von Anfang an objektbezogen gesammelt werden, damit sich später jede Ausgabe eindeutig der Vermietungsabsicht zuordnen lässt.

Wie weisen Sie die Vermietungsabsicht gegenüber dem Finanzamt nach?

Die Darlegungslast liegt beim Steuerpflichtigen. Erklärt ein Steuerpflichtiger Verluste aus einer Vermietung, die noch gar nicht begonnen hat, schaut die Finanzverwaltung erfahrungsgemäß genau hin – insbesondere dann, wenn die Verluste mehrere Jahre in Folge entstehen oder der Leerstand länger dauert. Wer die Vermietungsabsicht dann nur behaupten kann, verliert den Abzug. Wer sie belegen kann, hat gute Karten.

Bewährt haben sich vier Belegarten, die zusammen ein belastbares Bild ergeben:

• Inserate: Anzeigen auf Immobilienportalen oder in Zeitungen belegen aktive Vermietungsbemühungen. Wichtig sind das Einstelldatum, die Laufzeit und ein dauerhaft abrufbarer Nachweis – Online-Anzeigen verschwinden nach Ablauf, deshalb sollten Exposés als PDF oder Screenshot archiviert werden.
• Maklerauftrag: Ein schriftlicher Vermietungsauftrag mit Datum und Vergütungsvereinbarung zeigt, dass die Mietersuche ernsthaft und professionell organisiert ist. Er gilt als starkes Indiz für den Vermietungsentschluss.
• Besichtigungsprotokolle: Kurze Protokolle mit Datum, Namen des Interessenten und Ergebnis dokumentieren die tatsächliche Vermarktung. Auch Absagen sind wertvoll, sofern ersichtlich ist, warum es nicht zum Vertrag kam – etwa eine zu kleine Wohnung oder ein nicht erreichter Preis.
• Schriftverkehr: E-Mails mit Mietinteressenten, Terminbestätigungen, Preisverhandlungen und der Austausch mit Maklern oder Hausverwaltungen runden das Bild ab. Sie zeigen, dass die Bemühungen nicht nur auf dem Papier stattgefunden haben.

Ergänzend empfiehlt es sich, die Mietpreisgestaltung zu dokumentieren: Wer seine Anzeigen am ortsüblichen Niveau ausrichtet und die Miete bei erfolgloser Suche anpasst, zeigt, dass ihm an einem tatsächlichen Abschluss gelegen ist. Unrealistische Mietforderungen über Monate hinweg sind dagegen ein klassisches Argument des Finanzamts gegen die Vermietungsabsicht. Grundsatz für die Praxis: vom ersten Tag an dokumentieren – idealerweise ab dem Kauf oder spätestens ab dem Zeitpunkt, ab dem die Vermietung konkret geplant wird.

Die folgende Muster-Checkliste zeigt, wie eine lückenlose Dokumentation in der Praxis aussehen kann. Die Einträge sind beispielhaft ausgefüllt; entscheidend ist, dass jede Zeile ein Datum und einen abrufbaren Beleg enthält. Dieselbe Checkliste ist oben als Dokument-Grafik im Titelbild dieses Beitrags dargestellt.

Eine solche Liste lässt sich als fortlaufende Arbeitsdatei führen und um neue Zeilen ergänzen – etwa für weitere Besichtigungen oder Anzeigenverlängerungen. Je länger die Vermietung auf sich warten lässt, desto wichtiger ist die vollständige Kette aus Belegen: Sie entscheidet später darüber, ob das Finanzamt die Bemühungen als ernsthaft anerkennt.

Fragt das Finanzamt nach – etwa mit einem Fragebogen zur Einkünfteerzielungsabsicht oder einer Beleganforderung –, empfiehlt sich eine chronologische Aufstellung aller Vermietungsbemühungen mit Datum und Verweis auf den jeweiligen Beleg. Wer die Unterlagen ohnehin fortlaufend führt, beantwortet eine solche Anfrage mit geringem Aufwand. Wer erst mit der Anfrage zu sammeln beginnt, steht häufig vor dem Problem, dass Online-Inserate nicht mehr abrufbar und E-Mail-Verläufe längst gelöscht sind; nachträglich rekonstruierte Übersichten überzeugen erfahrungsgemäß deutlich weniger als zeitnah geführte Aufzeichnungen.

Was gilt bei länger andauerndem Leerstand vor der Erstvermietung?

Nicht jede Immobilie findet sofort einen Mieter – weder die Finanzverwaltung noch die Rechtsprechung verlangen das. Es gibt keine gesetzlich festgelegte Frist, nach der ein Leerstand vor der Erstvermietung „zu lang“ wäre. Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs verlangt vielmehr eine Gesamtwürdigung des Einzelfalls: Maßgeblich ist, ob der Eigentümer ernsthaft und nachhaltig auf eine Vermietung hinarbeitet.

Kritisch wird es, wenn über einen längeren Zeitraum keine erkennbaren Vermietungsbemühungen vorliegen oder die Vermietung objektiv unmöglich erscheint – etwa weil das Objekt in einem Zustand ist, der eine Vermietung praktisch ausschließt, oder weil die geforderte Miete dauerhaft deutlich über dem Marktniveau liegt. Bestreitet das Finanzamt in einem solchen Fall die Einkünfteerzielungsabsicht, verliert der Eigentümer den Werbungskostenabzug für die betroffenen Zeiträume; bereits erklärte Abzüge können gestrichen werden.

Umgekehrt sprechen mehrere Umstände für eine fortbestehende Vermietungsabsicht: kontinuierlich geschaltete Inserate mit marktnaher Miete, dokumentierte Besichtigungen und Verhandlungen, Anpassungen des Angebots, Instandsetzungsarbeiten, die das Objekt vermietbar machen, sowie nachvollziehbare Gründe für Verzögerungen – etwa eine aufwendige Sanierung oder eine schwierige Marktlage am Standort. Wer diese Punkte belegen kann, muss einen langen Anlauf nicht fürchten.

Abzugrenzen ist der hier behandelte Leerstand vor der ersten Vermietung vom Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen: Steht eine bereits vermietete Wohnung zwischen Auszug und Neuvermietung leer, gelten teilweise andere Betrachtungsweisen. Dieser Fall wird im Schwesterbeitrag zu den Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung behandelt.

Was passiert, wenn die Vermietung scheitert und das Objekt selbst genutzt oder verkauft wird?

Der Abzug vorweggenommener Werbungskosten steht unter einem Vorbehalt: Die Vermietung muss tatsächlich ernsthaft verfolgt werden. Zieht der Eigentümer selbst in die Wohnung ein oder nutzt sie anderweitig privat, entfällt die Einkünfteerzielungsabsicht endgültig. Die bis dahin abgezogenen Aufwendungen waren dann nicht gerechtfertigt; das Finanzamt streicht den Abzug, und bereits ergangene Steuerbescheide können geändert werden – in der Praxis häufig möglich, weil Steuerbescheide in solchen Konstellationen oftmals unter dem Vorbehalt der Nachprüfung ergehen. Für den Eigentümer bedeutet das eine Nachversteuerung der zunächst anerkannten Verluste.

Ähnliches gilt beim Verkauf: Entscheidet sich der Eigentümer, das Objekt zu veräußern, statt es zu vermieten, und war die Vermietungsabsicht bis dahin ernsthaft, bleiben die bis zur Aufgabe der Absicht entstandenen Aufwendungen grundsätzlich abziehbar – ab dem Zeitpunkt, an dem die Vermietung aufgegeben wird, entstehen jedoch keine Werbungskosten aus der Vermietung mehr. Fehlte die Vermietungsabsicht dagegen von Anfang an oder erweist sie sich als bloße Fassade, wird der gesamte Abzug rückabgewickelt.

Dabei ist sauber zu trennen: Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietungsabsicht entstanden sind, bleiben Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung. Kosten, die erst durch die Verkaufsentscheidung ausgelöst werden – etwa die Maklerprovision für die Veräußerung oder Aufwendungen für ein Verkaufsexposé –, sind keine Werbungskosten aus der Vermietung. Erfolgt der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, können sie allenfalls im Rahmen des privaten Veräußerungsgeschäfts nach § 23 EStG den Veräußerungsgewinn mindern; außerhalb dieser Frist bleiben sie beim privaten Grundstücksverkauf regelmäßig ohne steuerliche Wirkung. Ob im Einzelfall weitere Aufwendungen anderweitig berücksichtigt werden können, hängt von der genauen Konstellation ab.

Für die Praxis folgt daraus zweierlei. Erstens sollte der Zeitpunkt, ab dem die Vermietungsabsicht aufgegeben wird, sauber dokumentiert werden – etwa über den Zeitpunkt der Eigenbedarfsentscheidung oder den Beginn konkreter Verkaufsverhandlungen; in der Anlage V dieses Jahres werden dann nur die Aufwendungen bis zu diesem Stichtag erklärt, laufende Kosten ab dem Eigenbezug sind privat veranlasst. Zweitens ist es regelmäßig günstiger, die geänderte Nutzung gegenüber dem Finanzamt offenzulegen, statt darauf zu warten, dass die Behörde von sich aus nachfragt; ein freiwilliges Offenlegen vermeidet zusätzlichen Streit über die Frage, wann die Absicht entfallen ist.

FAQ zu vorweggenommenen Werbungskosten bei Vermietung

Ab wann sind Kosten vor der Vermietung absetzbar?

Sobald ein ausreichend bestimmter Zusammenhang mit der beabsichtigten Vermietung besteht und der Vermietungsentschluss anhand objektiver Umstände belegbar ist. Zeitlich folgt der Abzug dem Abflussprinzip: Maßgeblich ist das Kalenderjahr der Zahlung, nicht das Jahr der ersten Miete.

Wie weise ich die Vermietungsabsicht nach?

Mit einer lückenlosen Belegkette: Inserate samt archivierten Exposés, ein schriftlicher Maklerauftrag, Besichtigungsprotokolle mit Datum und Ergebnis sowie der Schriftverkehr mit Mietinteressenten. Hilfreich sind zusätzlich nachvollziehbare Mietpreisanpassungen am Markt. Die Dokumentation sollte vom ersten Tag an geführt werden.

Was passiert bei langem Leerstand vor der Erstvermietung?

Es gibt keine starre Höchstdauer. Das Finanzamt prüft im Einzelfall, ob ernsthafte Vermietungsbemühungen vorlagen. Wer kontinuierlich inseriert, Besichtigungen dokumentiert und die Miete marktnah kalkuliert, kann auch längere Anlaufzeiten rechtfertigen. Ohne nachweisbare Bemühungen droht die Versagung des Abzugs.

Was gilt, wenn ich die Immobilie doch verkaufe statt zu vermieten?

Bis zur dokumentierten Aufgabe der Vermietungsabsicht bleiben die Aufwendungen abziehbar, sofern die Absicht zuvor ernsthaft bestand. Danach entstehen keine Werbungskosten aus der Vermietung mehr. War die Absicht nie ernsthaft vorhanden, werden bereits geltend gemachte Abzüge rückabgewickelt.

Brauche ich für den Abzug einen Steuerberater?

Nicht zwingend: Bei überschaubaren Konstellationen lassen sich vorweggenommene Werbungskosten eigenständig in der Anlage V erfassen. Komplexere Fälle – hohe Anlaufverluste, langer Leerstand, spätere Selbstnutzung oder Verkauf – sollten fachkundig geprüft werden. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung, sondern ordnet die Grundlagen journalistisch ein.

Praktische Einordnung: Dokumentation ab dem ersten Tag

Die steuerliche Behandlung der Phase vor der ersten Miete steht und fällt mit zwei Punkten: der klaren Zuordnung jeder Ausgabe zur geplanten Vermietung und einer Belegkette, die den Vermietungsentschluss objektiv sichtbar macht. Wer beides von Anfang an organisiert – Belege objektbezogen sammeln, die Vermarktung fortlaufend dokumentieren, den Mietpreis am Markt ausrichten –, kann die Anlaufverluste nutzen, statt sie im Streit mit dem Finanzamt zu riskieren. Bleibt die erste Vermietung länger aus oder ändern sich die Pläne, entscheidet die Qualität dieser Dokumentation über den Ausgang. Fragen zum laufenden Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen und zu den Werbungskosten während der Vermietung beantwortet der oben verlinkte Schwesterbeitrag zu Vermietung und Verpachtung. Im Zweifel – etwa bei hohen Verlusten oder einer geänderten Nutzung – empfiehlt sich die Abstimmung mit einem Steuerberater; dieser Artikel dient der neutralen Einordnung und ersetzt keine individuelle Beratung.