Ist die Grundsteuer steuerlich absetzbar? Regeln für Vermieter, Selbstnutzer und Gewerbe

Ob die Grundsteuer steuerlich absetzbar ist, hängt vor allem davon ab, wie eine Immobilie genutzt wird: Bei vermieteten Objekten ziehen Eigentümer die Abgabe vollständig als Werbungskosten ab, bei selbstgenutztem Wohneigentum ist ein Abzug grundsätzlich ausgeschlossen, und bei betrieblich genutzten Immobilien wird sie zur Betriebsausgabe. Gezahlt wird die Grundsteuer als kommunale Objektsteuer in der Regel vierteljährlich an die Gemeinde – seit 2025 auf Basis der im Zuge der Grundsteuerreform neu ermittelten Grundsteuerwerte. An den einkommensteuerlichen Abzugsregeln hat diese Reform nichts geändert. Dieser Ratgeber erklärt, in welchen Fällen die Grundsteuer die Steuerlast mindert, an welcher Stelle der Anlage V sie einzutragen ist und was bei der Umlage auf Mieter, beim häuslichen Arbeitszimmer und bei Leerstand zu beachten ist.

Die wichtigsten Antworten in Kürze:

• Vermietete Immobilie: Die Grundsteuer ist in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar – eingetragen wird sie in der Anlage V, Zeilen 73 bis 75.
• Selbstgenutztes Wohneigentum: Hier ist die Grundsteuer grundsätzlich nicht absetzbar, weil sie der privaten Lebensführung zugerechnet wird.
• Ausnahme Arbeitszimmer: Bei einem steuerlich anerkannten häuslichen Arbeitszimmer ist der auf dessen Fläche entfallende Teil der Grundsteuer abziehbar.
• Gewerblich genutzte Immobilie: Die Grundsteuer zählt zu den Betriebsausgaben und mindert den steuerpflichtigen Gewinn.
• Umlage auf Mieter: Die umgelegte Grundsteuer erscheint beim Vermieter zugleich als Einnahme und als Werbungskosten – rechnerisch neutral, dennoch gehören beide Positionen in die Steuererklärung.

Wann ist die Grundsteuer steuerlich absetzbar? Die Entscheidung nach Nutzungsart

Welche Regel greift, lässt sich in fast allen Fällen mit einer einzigen Frage klären: Wie wird das Objekt genutzt? Die folgende Übersicht fasst die drei Grundkonstellationen zusammen und zeigt zugleich, an welcher Stelle der Steuererklärung die Grundsteuer jeweils landet.

Entscheidend ist damit nicht die Höhe der Grundsteuer, sondern allein die Einkunftsart, der das Objekt zugeordnet ist. Wer vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung; wer selbst einzieht, erzielt keine Einkünfte und kann entsprechend auch keine Kosten geltend machen; wer betrieblich nutzt, rechnet die Abgabe dem Betrieb zu. Die folgenden Abschnitte erläutern jede Konstellation mit den praktischen Eintragungsdetails.

Vermietete Immobilien: Grundsteuer als Werbungskosten in der Anlage V

Bei vermieteten Immobilien ist die Grundsteuer in voller Höhe abziehbar. Sie gehört zu den laufenden Kosten, die zur Erzielung von Mieteinnahmen notwendig sind, und wird als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) berücksichtigt. Abgezogen wird grundsätzlich im Jahr der Zahlung: Maßgeblich ist der tatsächliche Abfluss an die Gemeinde, nicht der Zeitraum, für den die Steuer festgesetzt wurde. Davon zu unterscheiden sind einmalige Anschaffungsnebenkosten: Ob Käufer die Grunderwerbsteuer absetzen können, richtet sich nach eigenen Regeln.

Die Eintragung erfolgt in der Anlage V. Das amtliche Formular führt die Grundsteuer ausdrücklich im Kostenblock „Umgelegte Kosten“ – gemeinsam mit Posten wie Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasserversorgung oder Hausversicherungen. Konkret gehört die gezahlte Grundsteuer in die Zeilen 73 bis 75: In Zeile 73 werden Aufwendungen erfasst, die sich einem Objekt direkt zuordnen lassen; Zeile 74 ist für die verhältnismäßige Zuordnung vorgesehen, wenn das Gebäude nur teilweise vermietet ist – hier sind Gesamtbetrag und abzugsfähiger Anteil in Prozent anzugeben. Zeile 75 fasst die abzugsfähigen Werbungskosten dieses Blocks unter der Kennziffer 52 zusammen. Die Zeilenangaben stammen aus dem aktuellen Formular für das Veranlagungsjahr 2025, das die Finanzverwaltung als amtliche Anlage V bereitstellt.

Wichtig für die Praxis: Der Blockname „Umgelegte Kosten“ beschreibt die Kostenart, nicht die tatsächliche Weiterbelastung. Die Grundsteuer ist auch dann in den Zeilen 73 bis 75 einzutragen, wenn sie nicht oder nicht vollständig auf die Mieter umgelegt wurde – etwa bei Leerstand oder bei einem Mietvertrag ohne Umlagevereinbarung. Wer die Grundsteuer umlegt, muss zusätzlich die Einnahmenseite beachten – mehr dazu in einem eigenen Abschnitt.

Häusliches Arbeitszimmer im selbstgenutzten Haus

Eine Ausnahme vom Abzugsverbot für Eigennutzer bildet das steuerlich anerkannte häusliche Arbeitszimmer. In diesem Fall ist die Grundsteuer anteilig absetzbar – und zwar entsprechend dem Flächenanteil des Arbeitszimmers an der Gesamtwohnfläche. Arbeitnehmer tragen den Anteil als Werbungskosten in der Anlage N ein, Selbstständige erfassen ihn als Betriebsausgabe.

Ein Beispiel: Ein Einfamilienhaus hat 140 Quadratmeter Wohnfläche, das Arbeitszimmer misst 14 Quadratmeter – das entspricht zehn Prozent. Bei einer jährlichen Grundsteuer von 620 Euro entfallen 62 Euro auf das Arbeitszimmer. Nur dieser Betrag ist abziehbar; der restliche Teil bleibt private Ausgabe. Dieselbe Flächenlogik gilt auch für weitere Kosten des Arbeitszimmers, etwa für Heizung, Strom oder Gebäudeversicherung.

Voraussetzung ist stets, dass das Finanzamt den Raum als Arbeitszimmer anerkennt: Er muss nahezu ausschließlich beruflich genutzt werden. Wer stattdessen die Homeoffice-Pauschale von derzeit bis zu 1.260 Euro pro Jahr nutzt, kann daneben keinen separaten Grundsteueranteil mehr geltend machen – die Pauschale deckt alle Raumkosten pauschal ab.

Teilweise Vermietung: die Grundsteuer anteilig aufteilen

Wohnen Eigentümer selbst im Haus und vermieten gleichzeitig einen Teil, wird die Grundsteuer nach dem Wohnflächenanteil aufgeteilt. Der auf die vermietete Fläche entfallende Teil ist Werbungskosten, der eigengenutzte Teil bleibt privat und damit nicht abziehbar.

Ein Beispiel: In einem Zweifamilienhaus mit 200 Quadratmetern Gesamtwohnfläche bewohnt der Eigentümer 80 Quadratmeter selbst, die übrigen 120 Quadratmeter sind vermietet. Der vermietete Anteil liegt damit bei 60 Prozent. Beträgt die jährliche Grundsteuer 800 Euro, sind 480 Euro als Werbungskosten abziehbar, während 320 Euro der privaten Lebensführung zugerechnet werden.

Im amtlichen Formular spiegelt sich diese Aufteilung an zwei Stellen: In den Zeilen 11 und 12 der Anlage V werden die Gesamtwohnfläche und der darin enthaltene eigengenutzte Wohnraum erfasst. Die Grundsteuer selbst gehört in diesem Fall in Zeile 74 – die Zeile für die verhältnismäßige Zuordnung – mit dem Gesamtbetrag und dem abzugsfähigen Anteil in Prozent. Wer die Flächen sauber dokumentiert, erspart sich spätere Rückfragen des Finanzamts.

Selbstgenutztes Wohneigentum: warum die Grundsteuer meist nicht absetzbar ist

Für Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung selbst bewohnen, ist die Grundsteuer in der Regel nicht absetzbar. Der Grund liegt in der Systematik des Einkommensteuergesetzes: Werbungskosten und Betriebsausgaben setzen voraus, dass Ausgaben im Zusammenhang mit einer Einkunftsart stehen. Das selbstgenutzte Wohneigentum erzeugt aber keine steuerpflichtigen Einkünfte – die Grundsteuer gilt hier als Kosten der privaten Lebensführung, deren Abzug ausgeschlossen ist (§ 12 EStG). Daran ändern auch ein gestiegener Grundsteuerwert oder ein höherer Hebesatz der Gemeinde nichts. Wie hoch die kommunale Belastung im Einzelfall ausfällt, lässt sich mit einem Grundsteuer-Rechner ermitteln.

Häufig wird in diesem Zusammenhang auf die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen (§ 35a EStG) verwiesen. Diese Vorschrift hilft Eigennutzern bei Lohnkosten für Arbeiten in und am Haus – etwa für die Heizungswartung, den Winterdienst oder die Treppenhausreinigung, sofern sie per Rechnung oder Abrechnung nachgewiesen werden. Die Grundsteuer selbst fällt jedoch nicht unter diese Regelung; sie ist eine Objektsteuer und keine Dienstleistung.

Einziger praxisrelevanter Durchbruch bleibt das bereits beschriebene häusliche Arbeitszimmer: Über dessen Flächenanteil lässt sich ein Teil der Grundsteuer auch im selbstgenutzten Haus steuerlich nutzen.

Gewerbliche Nutzung: die Grundsteuer als Betriebsausgabe abziehen

Wird eine Immobilie betrieblich genutzt, ist die Grundsteuer vollständig als Betriebsausgabe abziehbar. Das gilt für Gewerbetreibende ebenso wie für Freiberufler und Kapitalgesellschaften: Die Abgabe mindert den steuerpflichtigen Gewinn und wirkt sich damit bei der Einkommen-, Körperschaft- und gegebenenfalls der Gewerbesteuer aus. Eingetragen wird sie in der Gewinnermittlung – also in der Einnahmenüberschussrechnung oder in der Bilanz – und nicht in der Anlage V, die ausschließlich für private Vermietungseinkünfte vorgesehen ist.

Für Immobilienunternehmen, Projektentwickler und Asset Manager ist das der Regelfall: Bürogebäude, Logistikflächen oder Bestandsobjekte im Betriebsvermögen verursachen laufende Grundsteuerzahlungen, die wie andere Betriebskosten behandelt werden. Anders sieht es bei unbebauten Grundstücken im Privatvermögen aus: Ohne Einkunftserzielung gibt es keinen laufenden Abzug – die Grundsteuer bleibt hier eine private Aufwendung.

Bei gemischter Nutzung – etwa eine Praxis im Erdgeschoss und die eigene Wohnung darüber – gilt erneut das Flächenprinzip: Der betrieblich genutzte Anteil wird als Betriebsausgabe erfasst, der Wohnteil bleibt privat. Eine saubere Nutzungs- und Flächendokumentation ist auch hier die beste Grundlage gegenüber dem Finanzamt.

Grundsteuer auf Mieter umlegen: Einnahme und Werbungskosten zugleich

Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Ist die Umlage im Mietvertrag vereinbart, stellt der Vermieter sie über die jährliche Nebenkostenabrechnung anteilig in Rechnung. Gegenüber der Gemeinde bleibt der Eigentümer dennoch Schuldner der Steuer – die Umlage ist rein zivilrechtlich und ändert nichts an seiner Zahlungspflicht.

In der Steuererklärung taucht die umgelegte Grundsteuer zweimal auf: einmal als Werbungskosten in den Zeilen 73 bis 75 der Anlage V und ein zweites Mal als Einnahme. Die von den Mietern gezahlten Umlagen gehören in Zeile 20 der Anlage V („Einnahmen aus umgelegten Neben- und Betriebskosten“, Kennziffer 04); erhaltene Nachzahlungen oder geleistete Erstattungen aus der Abrechnung erfasst Zeile 21. Erst das Zusammenspiel beider Seiten ergibt das vollständige wirtschaftliche Bild. Wie hoch die verbleibende Steuerlast auf die Mieteinnahmen ausfällt, lässt sich überschlägig mit einem Rechner zum Versteuern von Mieteinnahmen ermitteln.

Ein einfaches Beispiel macht die Neutralisierung sichtbar:

• Gezahlte Grundsteuer an die Gemeinde: 900 Euro – Eintrag als Werbungskosten in den Zeilen 73 bis 75.
• Auf drei Mietparteien umgelegt: ebenfalls 900 Euro – Eintrag als Einnahme in Zeile 20.
• Ergebnis: plus 900 Euro und minus 900 Euro – die Grundsteuer belastet das Vermietungsergebnis rechnerisch nicht.

Warum beide Positionen dennoch erfasst werden müssen, hat drei Gründe. Erstens verlangt das Finanzamt eine vollständige Darstellung; die Einnahmen müssen zur Nebenkostenabrechnung passen. Zweitens neutralisiert sich die Umlage nur bei durchgehender Vermietung und vollständiger Weiterbelastung: Steht eine Wohnung zeitweise leer, fehlt die Gegeneinnahme, und der verbleibende Werbungskostenabzug wirkt sich real aus. Drittens können Sonderfälle wie die verbilligte Vermietung an Angehörige eine anteilige Kürzung der Werbungskosten auslösen – dafür sehen die Zeilen 87 und 88 der Anlage V eigene Einträge vor. Wer Einnahmen und Werbungskosten getrennt und belegt sauber erfasst, vermeidet Rückfragen und Korrekturbescheide.

Leerstand und vorweggenommene Werbungskosten

Auch ohne laufende Mieteinnahmen kann die Grundsteuer absetzbar bleiben. Entscheidend ist die ernsthafte und nachweisbare Vermietungsabsicht: Wer ein Objekt aktiv vermieten will – etwa über Inserate, einen Maklerauftrag oder durch Instandsetzung vor der Neuvermietung –, setzt die Grundsteuer auch in Leerstandszeiten als Werbungskosten ab. Bei einer noch nie vermieteten Immobilie spricht man von vorweggenommenen Werbungskosten; sie sind bereits vor der ersten Einnahme abziehbar, wenn die Vermietungsabsicht objektiv erkennbar ist. Wer ein Objekt dagegen dauerhaft ungenutzt hält oder gelegentlich selbst nutzt, kann die Grundsteuer nicht absetzen.

Bei der Umlage auf verbleibende Mieter gilt eine klare Grenze: Der auf leerstehende Wohnungen entfallende Grundsteueranteil darf nicht auf die anderen Mietparteien verteilt werden. Diesen Teil trägt der Eigentümer selbst – kann ihn aber als Werbungskosten abziehen, solange die Vermietungsabsicht besteht.

Zusätzlich kommt ein kommunaler Erlass in Betracht: Bei einer wesentlichen, unverschuldeten Ertragsminderung – etwa wegen strukturellen Leerstands – kann ein Teil der Grundsteuer erlassen werden. Beträgt die Ertragsminderung mehr als 50 Prozent, ist ein Erlass von 25 Prozent der Grundsteuer möglich; bei vollständigem Ertragsausfall erhöht sich der mögliche Erlass auf 50 Prozent. Der Antrag ist bei der zuständigen Gemeinde bis zum 31. März des Folgejahres zu stellen. Für den Werbungskostenabzug zählt anschließend nur noch die tatsächlich gezahlte Grundsteuer; ein erlassener Betrag mindert entsprechend die abziehbare Ausgabe.

Belegführung: was das Finanzamt anerkennt

Der Werbungskostenabzug der Grundsteuer ist unkompliziert, setzt aber eine belastbare Dokumentation voraus. Belege müssen in der Regel nicht mehr mit der Erklärung eingereicht werden, das Finanzamt kann sie jedoch anfordern – wer sie griffbereit hat, beantwortet Rückfragen ohne Verzögerung. Diese Unterlagen sollten Eigentümer je Konstellation archivieren:

• Grundsteuerbescheid: der zentrale Beleg für Höhe und Festsetzung der Steuer, ergänzt um den Grundsteuermessbescheid.
• Zahlungsnachweise: Kontoauszüge mit den vierteljährlichen Abbuchungen an die Gemeinde, da das Zahlungsjahr für den Abzug maßgeblich ist.
• Nebenkostenabrechnungen: bei umgelegter Grundsteuer die Grundlage für die Einnahmenseite in Zeile 20 der Anlage V.
• Flächennachweise: Grundriss oder Wohnflächenberechnung bei Arbeitszimmer und Teilvermietung, um den abgezogenen Anteil zu belegen.
• Nachweise der Vermietungsabsicht: Inserate, Maklervertrag oder Korrespondenz mit Mietinteressenten bei Leerstand.

Für elektronisch übermittelte Erklärungen über ELSTER lassen sich Nachweise bei Bedarf digital nachreichen. Eine gesetzliche Aufbewahrungspflicht wie bei Gewerbetreibenden besteht für private Vermieter zwar nicht, doch empfiehlt es sich, die Unterlagen mindestens bis zur Bestandskraft des Steuerbescheids – und bei laufenden Einspruchsverfahren deutlich länger – aufzubewahren.

Häufige Fragen zur Grundsteuer und Steuererklärung

Kann ich die Grundsteuer als Mieter absetzen?

Nein. Mieter tragen die Grundsteuer zwar häufig über die Nebenkosten, können sie aber nicht in der Steuererklärung geltend machen. Absetzbar sind für Mieter lediglich haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen aus der Betriebskostenabrechnung – jeweils nur der Lohnanteil – sowie bei einem beruflich genutzten Arbeitszimmer die anteilige Miete einschließlich Nebenkosten.

In welche Zeile der Anlage V kommt die Grundsteuer?

In den Block „Umgelegte Kosten“: Zeile 73 bei direkter Zuordnung, Zeile 74 bei verhältnismäßiger Zuordnung mit Prozentanteil; Zeile 75 fasst die abzugsfähigen Werbungskosten unter der Kennziffer 52 zusammen. Diese Angaben beziehen sich auf das amtliche Formular für das Veranlagungsjahr 2025 – ältere Formularversionen wie die Anlage V 2024 weichen bei den Zeilennummern ab, weshalb veraltete Angaben aus älteren Ratgebern häufig nicht mehr stimmen.

Was gilt bei teilweiser Vermietung?

Die Grundsteuer wird nach dem Wohnflächenanteil aufgeteilt: Der vermietete Anteil ist als Werbungskosten abziehbar, der eigengenutzte Anteil nicht. In der Anlage V werden Gesamtwohnfläche und eigengenutzter Wohnraum in den Zeilen 11 und 12 erfasst, die Grundsteuer selbst in Zeile 74 mit dem abzugsfähigen Prozentsatz.

Ist die Grundsteuer bei Leerstand absetzbar?

Ja, sofern eine ernsthafte Vermietungsabsicht nachweisbar ist – etwa durch Inserate oder einen Maklerauftrag. Unabhängig davon kann bei unverschuldetem Leerstand ein kommunaler Grundsteuererlass beantragt werden: Bei einer Ertragsminderung von mehr als 50 Prozent sind 25 Prozent Erlass möglich, Antragsschluss ist der 31. März des Folgejahres.

Muss ich die umgelegte Grundsteuer als Einnahme angeben?

Ja. Die von Mietern gezahlten Umlagen gehören in Zeile 20 der Anlage V, Nachzahlungen und Erstattungen in Zeile 21. Gleichzeitig bleibt die an die Gemeinde gezahlte Grundsteuer als Werbungskosten in den Zeilen 73 bis 75 abziehbar. Bei vollständiger Umlage und durchgehender Vermietung neutralisieren sich beide Positionen rechnerisch – erfasst werden müssen sie trotzdem.

Für die meisten Eigentümer lässt sich die Frage, ob die Grundsteuer steuerlich absetzbar ist, mit einem Blick auf die Nutzung beantworten: vermietet ja, selbstgenutzt nein, betrieblich genutzt als Betriebsausgabe. Komplexer wird es bei verbilligter Vermietung an Angehörige, bei Ferienwohnungen – für die mit der Anlage V-FeWo ein eigenes Formular existiert – oder bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung. In solchen Konstellationen lohnt die Abstimmung mit einem Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein; dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuerberatung.