Verkehrswert berechnen Formel: Formeln der drei Wertermittlungsverfahren

Verkehrswert berechnen Formel – diese Suche liefert keine einzige Universalformel, sondern drei normierte Verfahren, die die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vorsieht: dem Vergleichswert-, dem Ertragswert- und dem Sachwertverfahren. Jedes Verfahren nutzt eigene Eingangsgrößen und liefert bei identischer Immobilie unterschiedliche Zwischenergebnisse, weil es einen anderen Aspekt des Marktes abbildet. Dieser Beitrag zeigt für jedes Verfahren die vollständige Formel, rechnet je ein realistisches Beispiel durch und erklärt, woher die einzelnen Zahlen stammen.

Die folgenden Beispielrechnungen arbeiten mit angenommenen, klar gekennzeichneten Werten. Sie ersetzen kein Verkehrswertgutachten und keine Beratung durch einen Sachverständigen oder Gutachterausschuss, sondern zeigen den Rechenweg nach.

Verkehrswert berechnen: Die wichtigsten Formeln im Überblick

• Vergleichswertverfahren: Quadratmeterpreis vergleichbarer Objekte × Wohn-/Nutzfläche, angepasst um Zu- und Abschläge für Lage, Ausstattung und Zustand.
• Ertragswertverfahren: (Jahresrohertrag − Bewirtschaftungskosten − Bodenwertverzinsung) × Vervielfältiger + Bodenwert.
• Sachwertverfahren: Normalherstellungskosten × Bruttogrundfläche × Baupreisindex-Faktor, abzüglich Alterswertminderung, plus Bodenwert, multipliziert mit dem Sachwertfaktor.
• Der Vervielfältiger im Ertragswertverfahren ergibt sich rechnerisch aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer und ist in Anlage 1 der ImmoWertV tabelliert.
• Bodenrichtwert, Liegenschaftszinssatz und Sachwertfaktor stammen vom örtlichen Gutachterausschuss, nicht aus einer freien Schätzung des Rechners.

Verkehrswert berechnen: Welche Formel für welches Verfahren gilt

Die ImmoWertV 2022 unterscheidet drei gleichrangige Wertermittlungsverfahren. Kein Verfahren ist grundsätzlich „richtiger“ als ein anderes; welches Verfahren im Einzelfall führt, hängt vom Objekttyp und von der verfügbaren Datenlage ab. Für selbstgenutzte Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser mit ausreichend vergleichbaren Verkäufen eignet sich meist das Vergleichswertverfahren. Für vermietete Objekte, bei denen der Ertrag im Vordergrund steht, kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Für Spezialimmobilien ohne Vergleichs- oder Ertragsdaten bleibt häufig nur das Sachwertverfahren. Gutachter kombinieren in der Praxis oft mehrere Verfahren und plausibilisieren die Ergebnisse gegeneinander.

Alle drei Verfahren münden am Ende in denselben Zielwert: den Verkehrswert nach § 194 Baugesetzbuch, also den Preis, der im normalen Geschäftsverkehr unter den am Stichtag gegebenen Verhältnissen zu erzielen wäre. Eine ausführliche Definition und Einordnung des Begriffs Verkehrswert liefert der Cluster-Artikel zum Verkehrswert auf im heute; dieser Beitrag konzentriert sich bewusst auf die Rechenwege.

Vergleichswertverfahren: Formel und Beispielrechnung

Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert direkt aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Immobilien ab. Die Grundformel lautet:

Verkehrswert = angepasster Vergleichspreis je Quadratmeter × Fläche der zu bewertenden Immobilie

Der angepasste Vergleichspreis ergibt sich aus dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis vergleichbarer Objekte, korrigiert um Zu- und Abschläge für Abweichungen in Lage, Ausstattung, Baujahr, Zustand und Grundstücksgröße. Diese Korrekturen erfolgen üblicherweise prozentual und werden addiert, bevor der Grundpreis mit der Fläche multipliziert wird.

Beispielrechnung (Beispielwerte, keine amtlichen Daten): Eine Eigentumswohnung mit 85 Quadratmetern soll bewertet werden. Vergleichbare Wohnungen im selben Wohnviertel wurden zuletzt für durchschnittlich 3.200 Euro pro Quadratmeter verkauft. Die zu bewertende Wohnung hat einen Balkon, was einen Zuschlag von 5 Prozent rechtfertigt, liegt aber im Erdgeschoss ohne Aufzug, was einen Abschlag von 3 Prozent bedeutet. In der Summe ergibt sich ein Anpassungssaldo von plus 2 Prozent.

Angepasster Quadratmeterpreis = 3.200 € × 1,02 = 3.264 €/m² Vergleichswert = 3.264 €/m² × 85 m² = 277.440 €, gerundet 277.000 €

In der Praxis wird selten mit nur einem einzelnen Vergleichsobjekt gerechnet. Solide Vergleichswertverfahren stützen sich auf mehrere strukturell ähnliche Kauffälle aus einem engen Zeitraum, damit Ausreißer den Durchschnitt nicht verzerren.

Woher kommen die Vergleichspreise?

Die Vergleichspreise stammen aus der Kaufpreissammlung, die jeder Gutachterausschuss für Grundstückswerte führt. Notare sind verpflichtet, jeden beurkundeten Grundstückskaufvertrag an den zuständigen Gutachterausschuss zu melden. Aus dieser Datenbasis leitet der Ausschuss Bodenrichtwerte und in vielen Regionen zusätzlich Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke ab. Wer selbst rechnet, verwendet meist öffentlich zugängliche Bodenrichtwerte oder Immobilienpreisspiegel, die deutlich weniger differenziert sind als die vollständige Kaufpreissammlung eines Gutachterausschusses.

Ertragswertverfahren: Formel, Vervielfältiger und Rechner

Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie über den nachhaltig erzielbaren Ertrag. Es eignet sich vor allem für vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien, bei denen Kaufentscheidungen von der Mietrendite abhängen. Die vollständige Formel lautet:

Ertragswert = (Jahresrohertrag − Bewirtschaftungskosten − Bodenwertverzinsung) × Vervielfältiger + Bodenwert

Der Jahresrohertrag umfasst die nachhaltig erzielbare Jahresmiete ohne Umlagen, unabhängig von der aktuell vereinbarten Miete, wenn diese vom Marktniveau abweicht. Die Bewirtschaftungskosten decken Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten ab und werden meist als Prozentsatz vom Rohertrag angesetzt. Die Bodenwertverzinsung ist der Anteil des Ertrags, der rein auf den Bodenwert entfällt:

Bodenwertverzinsung = Bodenwert × Liegenschaftszinssatz

Der verbleibende Betrag ist der Gebäudereinertrag, also der Ertragsanteil, der dem Gebäude zugeschrieben wird. Dieser Betrag wird mit dem Vervielfältiger multipliziert, um den Gebäudeertragswert zu erhalten. Am Ende wird der Bodenwert wieder addiert, weil er im Rechenweg zuvor nur zur Ermittlung der Bodenwertverzinsung abgezogen wurde.

Der Vervielfältiger ist kein frei gewählter Faktor, sondern ein Rentenbarwertfaktor, der sich aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer errechnet:

Vervielfältiger = (q^n − 1) / (q^n × (q − 1)), mit q = 1 + Liegenschaftszinssatz und n = Restnutzungsdauer in Jahren

Diese Formel bildet ab, wie viele Jahresbeträge des Gebäudeertrags über die Restnutzungsdauer hinweg zusammen den heutigen Barwert des Gebäudes ergeben. Je niedriger der Liegenschaftszinssatz und je länger die Restnutzungsdauer, desto höher fällt der Vervielfältiger aus.

Beispielrechnung (Beispielwerte, keine amtlichen Daten): Ein vermietetes Mehrfamilienhaus erzielt einen Jahresrohertrag von 42.000 Euro. Die Bewirtschaftungskosten werden mit 20 Prozent des Rohertrags angesetzt, also 8.400 Euro. Der Bodenwert beträgt 180.000 Euro, der angenommene Liegenschaftszinssatz liegt bei 4,5 Prozent, die Restnutzungsdauer bei 45 Jahren.

Bodenwertverzinsung = 180.000 € × 0,045 = 8.100 € Gebäudereinertrag = 42.000 € − 8.400 € − 8.100 € = 25.500 € Vervielfältiger bei q = 1,045 und n = 45: q^45 ≈ 7,25; Vervielfältiger ≈ (7,25 − 1) / (7,25 × 0,045) ≈ 19,15 Gebäudeertragswert = 25.500 € × 19,15 ≈ 488.325 € Ertragswert = 488.325 € + 180.000 € ≈ 668.325 €, gerundet 668.000 €

Bereits kleine Änderungen am Liegenschaftszinssatz verschieben das Ergebnis deutlich, weil der Vervielfältiger nicht linear reagiert. Ein um einen Prozentpunkt höherer Zinssatz senkt den Vervielfältiger und damit den Ertragswert oft im zweistelligen Prozentbereich.

Woher kommen Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer?

Der Liegenschaftszinssatz wird vom örtlichen Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kauffällen abgeleitet, getrennt nach Objektart, Lage und Nutzungsart. Er beschreibt, mit welchem Zinssatz der Markt Grundstücke einer bestimmten Kategorie durchschnittlich verzinst, und unterscheidet sich deutlich zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie zwischen Regionen. Die Restnutzungsdauer ergibt sich aus der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudetyps abzüglich des tatsächlichen Alters, wobei durchgeführte Modernisierungen die Restnutzungsdauer wieder verlängern können. Beide Größen sind keine allgemeinen Tabellenwerte, die unabhängig vom konkreten Objekt gelten, sondern regional und objektspezifisch zu ermitteln.

Die amtliche Tabelle mit den aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer berechneten Vervielfältigern findet sich in Anlage 1 der ImmoWertV. Sie ist online frei zugänglich über gesetze-im-internet.de, Anlage 1 ImmoWertV. Die folgende Tabelle zeigt zur Einordnung eigene, nach der oben genannten Rentenbarwertformel berechnete Beispielwerte für drei Zinssätze und drei Restnutzungsdauern. Sie ersetzt nicht die amtliche Tabelle, sondern veranschaulicht deren Rechenlogik.

Eigene Berechnung nach der Rentenbarwertformel des Ertragswertverfahrens, gerundet auf zwei Nachkommastellen. Keine Wiedergabe der amtlichen Tabellenwerte aus Anlage 1 ImmoWertV; für die verbindlichen Werte gilt die dort veröffentlichte Tabelle. Quelle: Anlage 1 ImmoWertV, gesetze-im-internet.de.

Ertragswert-Rechner: Jahresrohertrag, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer eingeben

Der folgende Rechner setzt die Formel aus diesem Abschnitt direkt um. Er berechnet Bodenwertverzinsung, Vervielfältiger und Ertragswert clientseitig aus den fünf eingegebenen Werten. Voreingestellt sind die Zahlen aus der Beispielrechnung oben; sie lassen sich durch eigene, für das jeweilige Objekt recherchierte Werte ersetzen. Der Rechner liefert eine vereinfachte Beispielrechnung ohne Rechtsverbindlichkeit und ersetzt kein Gutachten.

Jahresrohertrag (€)

Bewirtschaftungskosten pro Jahr (€)

Bodenwert (€)

Liegenschaftszinssatz (%)

Restnutzungsdauer (Jahre)

Ertragswert berechnen

Sachwertverfahren: Formel und Beispielrechnung

Das Sachwertverfahren bewertet eine Immobilie über die Herstellungskosten des Gebäudes zuzüglich Bodenwert. Es kommt vor allem bei selbstgenutzten Objekten ohne ausreichende Vergleichs- oder Ertragsdaten zum Einsatz, etwa bei Spezialimmobilien. Die Formel in ihrer vollständigen Struktur lautet:

Sachwert = [(Normalherstellungskosten × Baupreisindex-Faktor × Bruttogrundfläche) − Alterswertminderung + Bodenwert] × Sachwertfaktor

Die Normalherstellungskosten (NHK 2010) sind Kostenkennwerte je Quadratmeter Bruttogrundfläche für unterschiedliche Gebäudetypen und Ausstattungsstandards, veröffentlicht in Anlage 4 ImmoWertV. Da sie auf dem Kostenstand des Jahres 2010 beruhen, wird der Wert über einen Baupreisindex-Faktor auf den aktuellen Bewertungsstichtag hochgerechnet. Die Alterswertminderung reduziert den Herstellungswert entsprechend dem Verhältnis von tatsächlichem Alter zur Gesamtnutzungsdauer, meist linear berechnet. Der Bodenwert wird separat ermittelt und addiert. Der Sachwertfaktor am Ende koppelt das rein rechnerische Zwischenergebnis an das tatsächliche Marktgeschehen.

Beispielrechnung (Beispielwerte, keine amtlichen Daten): Ein Einfamilienhaus mit 180 Quadratmetern Bruttogrundfläche soll bewertet werden. Für den vorliegenden Gebäudetyp und Ausstattungsstandard wird ein Normalherstellungskostenwert von 950 Euro pro Quadratmeter angenommen. Der Baupreisindex-Faktor zur Hochrechnung von 2010 auf den Bewertungsstichtag beträgt beispielhaft 1,55. Das Haus ist 20 Jahre alt, die Gesamtnutzungsdauer für diesen Gebäudetyp liegt bei 80 Jahren, sodass sich eine lineare Alterswertminderung von 25 Prozent ergibt. Der Bodenwert beträgt 150.000 Euro, der angenommene Sachwertfaktor 0,95.

Herstellungswert = 950 €/m² × 1,55 × 180 m² = 265.050 € Alterswertminderung = 265.050 € × 0,25 = 66.263 € Gebäudesachwert = 265.050 € − 66.263 € = 198.787 € Vorläufiger Sachwert = 198.787 € + 150.000 € = 348.787 € Marktangepasster Sachwert = 348.787 € × 0,95 ≈ 331.348 €, gerundet 331.000 €

Ohne die Marktanpassung am Ende würde das Ergebnis allein aus Baukosten und Alter bestehen und regionale Marktunterschiede vollständig ignorieren. Der Sachwertfaktor korrigiert genau diesen blinden Fleck.

Warum die Normalherstellungskosten aktualisiert werden müssen

Ein häufiger Fehler bei Sachwertberechnungen besteht darin, die NHK 2010 als aktuelle Kosten anzusetzen, ohne sie über den Baupreisindex zu indexieren. Der Kostenstand 2010 liegt inzwischen mehr als ein Jahrzehnt zurück, und Baupreise sind seither erheblich gestiegen. Das Statistische Bundesamt veröffentlicht fortlaufend Baupreisindizes für unterschiedliche Gebäudearten, mit denen sich der Kostenstand 2010 auf den jeweiligen Bewertungsstichtag umrechnen lässt. Wer diesen Zwischenschritt auslässt, unterschätzt den Gebäudesachwert systematisch, oft deutlich stärker, als ein falscher Ansatz beim Sachwertfaktor es täte.

Woher stammen die Eingangsgrößen? Bodenrichtwert, Liegenschaftszinssatz und Normalherstellungskosten

Alle drei Verfahren hängen von Eingangsgrößen ab, die nicht frei geschätzt, sondern amtlich ermittelt und veröffentlicht werden. Die folgende Tabelle fasst zusammen, wer welche Größe liefert und wie häufig sie aktualisiert wird.

Diese Systematik hat einen praktischen Grund: Jede Formel ist nur so belastbar wie ihre Eingangsdaten. Ein rechnerisch korrekt angewendetes Verfahren mit veralteten oder falsch übertragenen Werten liefert trotzdem ein unzuverlässiges Ergebnis. Aktuelle Bodenrichtwerte lassen sich über die Geoportale der Bundesländer und die BORIS-Plattformen der Gutachterausschüsse einsehen; Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren veröffentlichen viele Gutachterausschüsse in ihren jährlichen Grundstücksmarktberichten.

Der Bodenrichtwert selbst ist dabei kein fertiger Verkehrswert für ein einzelnes Grundstück, sondern ein durchschnittlicher Lagewert für eine ganze Bodenrichtwertzone, bezogen auf ein fiktives Grundstück mit definierten Eigenschaften. Weicht das tatsächliche Grundstück in Größe, Erschließungszustand, Grundstückstiefe oder Nutzungsmaß vom Bodenrichtwertgrundstück ab, sind Umrechnungskoeffizienten anzuwenden, die viele Gutachterausschüsse zusätzlich zum reinen Richtwert veröffentlichen. Wer den Bodenrichtwert unverändert übernimmt, ohne diese Abweichungen zu prüfen, überträgt einen Durchschnittswert auf ein konkretes Grundstück, das davon abweichen kann. Bodenrichtwerte lassen sich über die länderspezifischen BORIS-Portale (Bodenrichtwertinformationssystem) einsehen; teils sind die Auskünfte kostenfrei, teils gegen eine geringe Gebühr erhältlich.

Die Normalherstellungskosten in Anlage 4 ImmoWertV sind nach Gebäudeart, Bauweise und Ausstattungsstandard in mehreren Standardstufen gegliedert, die jeweils mit einem eigenen Kostenkennwert je Quadratmeter Bruttogrundfläche hinterlegt sind. Diese Systematik geht auf die frühere Wertermittlungsrichtlinie zurück und wurde mit der ImmoWertV in die Anlagen der Verordnung überführt. Ausführliche Erläuterungen zur praktischen Anwendung der Verordnung, einschließlich der Zuordnung von Standardstufen, bieten die Muster-Anwendungshinweise zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertA). Für die praktische Anwendung ist deshalb zunächst die passende Standardstufe zu bestimmen, bevor der Kostenkennwert über den Baupreisindex fortgeschrieben wird. Viele Gutachterausschüsse veröffentlichen ihre aktuellen Liegenschaftszinssätze, Vergleichsfaktoren und Sachwertfaktoren gesammelt in jährlichen Grundstücksmarktberichten, die regional unterschiedlich detailliert ausfallen und teils kostenpflichtig sind.

Warum die Marktanpassung über Formel-Genauigkeit entscheidet

Die reine Rechenformel jedes Verfahrens bildet nur die Kostenlogik oder Ertragslogik ab, nicht automatisch das tatsächliche Marktgeschehen. Deshalb enthält jedes der drei Verfahren einen Mechanismus zur Marktanpassung: im Vergleichswertverfahren die Zu- und Abschläge auf Basis realer Kauffälle, im Ertragswertverfahren der Liegenschaftszinssatz selbst, im Sachwertverfahren der explizite Sachwertfaktor.

Der Sachwertfaktor macht diesen Zusammenhang am deutlichsten sichtbar. Er wird vom Gutachterausschuss aus dem Verhältnis zwischen tatsächlich erzielten Kaufpreisen und rechnerisch ermittelten Sachwerten abgeleitet, getrennt nach Objektart und Region. Liegt der Faktor unter 1,0, verkaufen sich vergleichbare Objekte in der Region unter ihrem rechnerischen Sachwert; liegt er darüber, erzielt der Markt einen Aufschlag gegenüber den reinen Herstellungskosten. Ohne diese Korrektur würde das Sachwertverfahren in gefragten Lagen systematisch zu niedrige und in schwachen Lagen systematisch zu hohe Werte liefern.

Methodisch ermitteln Gutachterausschüsse den Sachwertfaktor, indem sie für eine ausreichend große Zahl tatsächlicher Kauffälle jeweils den rechnerischen Sachwert nach der oben gezeigten Formel bestimmen und diesen Wert dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis gegenüberstellen. Aus dem statistischen Verhältnis beider Größen, meist über eine Regressionsanalyse innerhalb vergleichbarer Objektgruppen, ergibt sich der veröffentlichte Faktor. Das Verfahren ist damit kein festgelegter Erfahrungswert, sondern ein empirisch fortlaufend nachjustierter Korrekturfaktor, der sich mit jeder neuen Auswertung der Kaufpreissammlung ändern kann.

Auch beim Ertragswertverfahren übernimmt eine einzelne Größe diese Ankerfunktion: der Liegenschaftszinssatz. Er wird nicht abstrakt festgelegt, sondern ebenfalls aus dem Verhältnis zwischen am Markt beobachteten Kaufpreisen und den daraus rückgerechneten Reinerträgen abgeleitet. Ein Gutachterausschuss ermittelt ihn getrennt nach Nutzungsart, weil sich beispielsweise Renditeerwartungen für Wohnimmobilien und für Gewerbeobjekte strukturell unterscheiden. Wer im eigenen Rechenweg einen falschen oder veralteten Liegenschaftszinssatz einsetzt, verschiebt über den Vervielfältiger das gesamte Ergebnis, ohne dass an der Formel selbst etwas falsch wäre.

Für die Praxis bedeutet das: Ein rechnerisch einwandfrei durchgeführtes Verfahren mit einem veralteten oder aus einer anderen Region übernommenen Marktanpassungsfaktor führt trotzdem zu einem verzerrten Ergebnis. Die Formel selbst bleibt korrekt, nur die eingesetzte Zahl passt nicht zum tatsächlichen Markt.

Typische Fehlerquellen bei der Verkehrswertberechnung

Auch bei formal korrekter Anwendung der drei Verfahren schleichen sich in der Praxis wiederkehrende Fehler ein:

• Veraltete Bodenrichtwerte: Wird ein Bodenrichtwert aus einem älteren Erhebungszeitraum verwendet, obwohl bereits eine aktuellere Fortschreibung vorliegt, weicht der Bodenwert und damit das Gesamtergebnis vom aktuellen Marktniveau ab.
• Zu optimistische Restnutzungsdauer: Wird die Restnutzungsdauer ohne Berücksichtigung von unterlassenem Unterhalt oder baulichen Mängeln zu hoch angesetzt, fällt der Vervielfältiger im Ertragswertverfahren und damit der Ertragswert zu hoch aus.
• Nicht indexierte Normalherstellungskosten: Wird die NHK 2010 ohne Baupreisindex-Anpassung als aktueller Kostenwert verwendet, unterschätzt das Sachwertverfahren den Gebäudewert deutlich.
• Falsch übertragener Liegenschaftszinssatz: Ein für Gewerbeobjekte ermittelter Zinssatz passt nicht auf ein Wohngebäude und umgekehrt; auch regionale Übertragung ohne Anpassung verzerrt das Ergebnis.
• Unzureichende Vergleichbarkeit der Referenzobjekte: Werden im Vergleichswertverfahren Objekte mit deutlich abweichender Lage, Größe oder Ausstattung ohne saubere Zu- und Abschläge herangezogen, verschiebt sich der angepasste Quadratmeterpreis unbemerkt.

Alle fünf Fehlerquellen haben gemeinsam, dass sie nicht bei der Formel selbst ansetzen, sondern bei den eingesetzten Werten. Wer eine Verkehrswertberechnung nachvollzieht oder plausibilisiert, sollte deshalb zuerst die Herkunft und das Datum jeder Eingangsgröße prüfen, bevor er das Rechenergebnis bewertet.

Welches Verfahren passt zu welchem Objekttyp? Entscheidungshilfe

Die ImmoWertV schreibt kein Verfahren zwingend für einen bestimmten Objekttyp vor, in der Praxis haben sich jedoch klare Zuordnungen etabliert, weil sie zur jeweiligen Datenlage passen:

In der gutachterlichen Praxis wird häufig mehr als ein Verfahren angewendet, um das Ergebnis zu plausibilisieren. Die Zuordnung in der Tabelle ist eine allgemeine Orientierung und keine Bewertungsempfehlung für den Einzelfall; welches Verfahren tatsächlich maßgeblich ist, entscheidet der Sachverständige oder Gutachterausschuss anhand der konkreten Datenlage.

In der Praxis orientiert sich die Wahl des Hauptverfahrens außerdem daran, wie viele belastbare Vergleichsfälle für ein Objekt tatsächlich vorliegen. Fehlt eine Mindestanzahl strukturell ähnlicher Kauffälle aus einem engen Zeitraum, verzichten Gutachter auf ein alleiniges Vergleichswertverfahren und weichen auf ein Kombinationsmodell aus Sachwert- und Vergleichswertansatz aus, selbst wenn das Objekt äußerlich einem klassischen Vergleichswertfall entspricht. Umgekehrt kann bei Gewerbeobjekten mit kurzfristig auslaufenden Mietverträgen ein reines Ertragswertverfahren zu optimistisch ausfallen, sodass ergänzend der Sachwert als Kontrollgröße herangezogen wird.

Banken unterscheiden bei der Beleihungswertermittlung zusätzlich zwischen dem Verkehrswert und dem regulatorisch vorsichtig kalkulierten Beleihungswert, der als Sicherheitswert für die Kreditvergabe dient und meist unterhalb des Verkehrswerts liegt. Beide Wertbegriffe können auf denselben drei Verfahren beruhen, unterscheiden sich aber in den angesetzten Sicherheitsabschlägen. Für Sonderfälle wie Erbbaurechte oder denkmalgeschützte Gebäude sind zusätzliche Anpassungen der Grundformeln erforderlich, die über die in diesem Beitrag gezeigten Standardformeln hinausgehen und regelmäßig einer sachverständigen Einschätzung bedürfen.

FAQ zur Verkehrswert-Berechnung

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?

Im deutschen Recht ist der Verkehrswert nach § 194 Baugesetzbuch der gesetzlich definierte Begriff und entspricht inhaltlich weitgehend dem international gebräuchlichen Begriff Marktwert (Market Value). Beide Begriffe beschreiben den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter den am Stichtag gegebenen Verhältnissen zu erzielen wäre. In der alltäglichen Sprache werden die Begriffe häufig synonym verwendet.

Wer ermittelt den Bodenrichtwert?

Bodenrichtwerte werden von den örtlichen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte auf Basis der amtlichen Kaufpreissammlung ermittelt und veröffentlicht. Sie sind je Bodenrichtwertzone einsehbar, meist über die Geoportale beziehungsweise BORIS-Systeme der jeweiligen Bundesländer.

Wie aktuell müssen Bodenrichtwerte für die Berechnung sein?

Für eine belastbare Verkehrswertberechnung sollte immer der zum Bewertungsstichtag jeweils gültige, also aktuellste veröffentlichte Bodenrichtwert verwendet werden. Da Gutachterausschüsse Bodenrichtwerte meist alle ein bis zwei Jahre fortschreiben, kann ein länger nicht aktualisierter Wert insbesondere in Phasen starker Preisbewegung deutlich vom tatsächlichen Marktniveau abweichen.

Welches Verfahren nutzen Banken und Gutachter am häufigsten?

Kreditinstitute setzen bei der Beleihungswertermittlung häufig ein vereinfachtes Ertragswert- oder Sachwertverfahren ein, während unabhängige Gutachter bei ausreichender Datenlage meist das Vergleichswertverfahren bevorzugen und es mit einem zweiten Verfahren plausibilisieren. Welches Verfahren im Einzelfall führt, hängt letztlich vom Objekttyp und von der verfügbaren Datenbasis ab, wie im Abschnitt zur Entscheidungshilfe beschrieben.

Kann ich den Verkehrswert selbst rechtssicher berechnen?

Die in diesem Beitrag gezeigten Formeln und Beispielrechnungen ermöglichen eine Annäherung an den Verkehrswert und ein besseres Verständnis, wie professionelle Gutachten aufgebaut sind. Für rechtssichere Zwecke wie Erbauseinandersetzungen und die Berechnung der Erbschaftssteuer, gerichtliche Verfahren, Zugewinnausgleich, die Ermittlung der Grunderwerbsteuer oder Finanzierungsentscheidungen ist jedoch ein Verkehrswertgutachten durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eine Wertermittlung durch den zuständigen Gutachterausschuss erforderlich. Eine Selbstberechnung ersetzt dieses Gutachten nicht.

Eine vertiefende Einordnung des Verkehrswertbegriffs, seiner rechtlichen Bedeutung und seiner Abgrenzung zu anderen Wertbegriffen bietet der Übersichtsartikel Verkehrswert. Wer die Immobilienbewertung im Gesamtzusammenhang der Branche einordnen möchte, findet weitere Hintergründe im Bewertungs-Übersichtsartikel auf im heute.