Erbschaftssteuer für Geschwister bei Immobilien: Steuerlast und Auseinandersetzung

Wenn Geschwister eine Immobilie erben, greift das Finanzamt besonders hart zu: Die Erbschaftssteuer für Geschwister bei einer Immobilie zählt zu den ungünstigsten Erbfall-Konstellationen überhaupt. Erbt ein Bruder oder eine Schwester eine Immobilie, fällt der Erwerb in die Steuerklasse II: Der persönliche Freibetrag liegt bei nur 20.000 Euro, die Steuersätze reichen bis zu 43 Prozent, und die Befreiung für das Familienheim gilt für Geschwister nicht. Kinder und Ehegatten zahlen beim selben Objekt regelmäßig deutlich weniger oder gar keine Erbschaftsteuer. Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage neutral ein, zeigt die konkreten Zahlen und erklärt, wie Erbengemeinschaften unter Geschwistern eine geerbte Immobilie üblicherweise auseinandersetzen.

• Der persönliche Freibetrag für Geschwister liegt bei 20.000 Euro (§ 16 Abs. 1 Nr. 5 ErbStG) und ist seit 2009 unverändert.
• Auf den steuerpflichtigen Erwerb oberhalb des Freibetrags fallen in der Steuerklasse II Steuersätze zwischen 15 und 43 Prozent an (§ 19 Abs. 1 ErbStG).
• Die Steuerbefreiung für das Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG gilt ausschließlich für Ehegatten, Lebenspartner und Kinder, nicht für Geschwister.
• Erben mehrere Geschwister gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft: Üblich sind die Übernahme gegen Ausgleichszahlung, der gemeinsame Verkauf oder als letztes Mittel die Teilungsversteigerung.
• Die Auseinandersetzung unter Miterben löst keine Grunderwerbsteuer aus (§ 3 Nr. 3 GrEStG), ein späterer Verkauf an fremde Dritte dagegen schon.

Warum Geschwister bei der Erbschaftsteuer schlechter gestellt sind

Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz teilt Erben nach dem Verwandtschaftsgrad in drei Steuerklassen ein (§ 15 ErbStG). Ehegatten, Lebenspartner und Kinder fallen in die Steuerklasse I und profitieren von hohen Freibeträgen sowie moderaten Steuersätzen. Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern und geschiedene Ehepartner werden dagegen der Steuerklasse II zugeordnet. Diese Einordnung hat zwei Konsequenzen: einen niedrigen persönlichen Freibetrag von 20.000 Euro und Steuersätze, die schon bei kleineren Erwerben deutlich über denen der Steuerklasse I liegen.

Verschärft wird die Lage dadurch, dass die Steuerbefreiung für das selbst genutzte Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG (Erwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner) und Nr. 4c ErbStG (Erwerb durch Kinder) an die Steuerklasse I gekoppelt ist. Geschwister können diese Befreiung nicht nutzen – selbst dann nicht, wenn sie mit dem Erblasser zusammengewohnt haben oder die Immobilie nach dem Erbfall selbst bewohnen. Für sie zählt der volle Verkehrswert als steuerpflichtiger Erwerb, abzüglich lediglich des Freibetrags von 20.000 Euro. Ähnliches gilt für eine Schenkung der Immobilie zu Lebzeiten unter Geschwistern, die steuerlich vergleichbar behandelt wird.

Erbschaftssteuer für Geschwister bei Immobilien: Freibetrag und Steuersätze der Steuerklasse II

Der persönliche Freibetrag von 20.000 Euro nach § 16 Abs. 1 Nr. 5 ErbStG gilt für Geschwister, Nichten, Neffen und die übrigen Erwerber der Steuerklasse II gleichermaßen. Dieser Freibetrag ist seit der Erbschaftsteuerreform von 2009 unverändert, während die Immobilienpreise in vielen Regionen Deutschlands seither deutlich gestiegen sind. In der Praxis bedeutet das: Schon bei einer durchschnittlichen Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus übersteigt der anteilige Verkehrswert den Freibetrag um ein Vielfaches.

Auf den übersteigenden Betrag greift die Steuersatztabelle des § 19 Abs. 1 ErbStG. Sie unterscheidet nach Wertgrenzen und Steuerklassen:

Bei der Anwendung der Tabelle ist zu beachten: Der jeweilige Prozentsatz bezieht sich nach § 19 Abs. 1 ErbStG grundsätzlich auf den gesamten steuerpflichtigen Erwerb, nicht nur auf den Teil oberhalb der nächsten Wertgrenze. Für geringfügige Überschreitungen einer Stufe sieht § 19 Abs. 2 ErbStG einen Härteausgleich vor, der einen sprunghaften Anstieg der Steuerlast abmildert.

Beispielrechnung: Geschwister erben ein Haus, einer kauft den anderen aus

Ein Beispiel verdeutlicht die Größenordnung der Erbschaftssteuer für Geschwister bei einer Immobilie. Zwei Geschwister erben zu gleichen Teilen ein Einfamilienhaus mit einem festgestellten Verkehrswert von 500.000 Euro. Jeder Erbteil entspricht damit einem steuerlichen Wert von 250.000 Euro. Nach Abzug des persönlichen Freibetrags von 20.000 Euro verbleibt ein steuerpflichtiger Erwerb von 230.000 Euro pro Geschwisterteil. Dieser Betrag liegt innerhalb der Wertgrenze bis 300.000 Euro; in der Steuerklasse II gilt dafür ein Steuersatz von 20 Prozent. Die Erbschaftsteuer beträgt somit 46.000 Euro pro Geschwisterteil, insgesamt 92.000 Euro für beide Geschwister zusammen.

Möchte nun einer der beiden Erben das Haus allein übernehmen und den anderen auszahlen, kommt eine zweite Rechnung hinzu: die Ausgleichszahlung innerhalb der Erbengemeinschaft. Bei einem hälftigen Anteil am Verkehrswert von 500.000 Euro müsste der übernehmende Miterbe dem anderen 250.000 Euro als Abfindung zahlen, sofern kein niedrigerer Einigungswert vereinbart wird. Diese Ausgleichszahlung selbst löst keine weitere Erbschaftsteuer aus, da sie lediglich die bereits versteuerte Erbquote in Geld umwandelt. Sie muss jedoch tatsächlich aufgebracht werden, häufig über ein Bankdarlehen des übernehmenden Geschwisterteils, das nicht selten über eine Grundschuld auf der Immobilie abgesichert wird.

In der Praxis zeigt dieses Beispiel das Kernproblem: Die Erbschaftsteuer von 46.000 Euro pro Person fällt unabhängig davon an, ob das Haus tatsächlich verkauft wird oder in der Familie bleibt. Wer die Steuer nicht aus vorhandenem Vermögen zahlen kann, muss entweder einen Kredit aufnehmen oder die Immobilie ganz oder teilweise veräußern – das erhöht den Handlungsdruck in Erbengemeinschaften unter Geschwistern zusätzlich.

Die Erbengemeinschaft als Zwangsgemeinschaft

Erben mehrere Geschwister gemeinsam, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft nach §§ 2032 ff. BGB. Das Vermögen, einschließlich der Immobilie, gehört den Miterben gemeinschaftlich zur gesamten Hand. Kein Miterbe kann allein über seinen Anteil an der Immobilie verfügen oder sie ohne Zustimmung der übrigen Miterben verkaufen. Wesentliche Entscheidungen, etwa der Verkauf des Hauses oder größere Instandsetzungen, erfordern grundsätzlich Einstimmigkeit; Maßnahmen der laufenden Verwaltung können mehrheitlich beschlossen werden.

Diese Konstruktion ist als Übergangslösung gedacht: Jeder Miterbe hat das Recht, die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu verlangen. Bleibt eine Immobilie über Jahre unaufgeteilt, entstehen häufig Folgekosten und Konflikte, etwa wenn ein Geschwisterteil das Haus bewohnt, während die anderen an einer Verwertung interessiert sind. Eine frühzeitige, einvernehmliche Lösung erspart in der Regel Zeit und Geld gegenüber einer gerichtlichen Auseinandersetzung.

Wege der Auseinandersetzung: Übernahme, Verkauf oder Teilungsversteigerung

Für die Auflösung einer Erbengemeinschaft mit Immobilienbesitz stehen drei praktische Wege zur Verfügung, die sich in Aufwand, Kosten und Konfliktpotenzial deutlich unterscheiden.

Übernahme gegen Ausgleichszahlung

Ein Miterbe übernimmt die Immobilie vollständig und zahlt die übrigen Geschwister nach ihrer Erbquote aus. Voraussetzung ist eine Einigung über den zugrunde gelegten Wert, üblicherweise auf Basis einer nachvollziehbaren Berechnung des Verkehrswerts. Dieser Weg ist meist der schnellste und kostengünstigste, wenn Einigkeit über den Wert besteht und der übernehmende Erbe die Ausgleichszahlung finanzieren kann. Kosten entstehen vor allem für das Wertgutachten, die Grundbuchumschreibung sowie gegebenenfalls für die notarielle Beurkundung der Auseinandersetzungsvereinbarung.

Gemeinsamer Verkauf an Dritte

Einigen sich alle Miterben darauf, die Immobilie am freien Markt zu verkaufen, wird der Erlös nach den Erbquoten unter den Geschwistern aufgeteilt. Dieser Weg vermeidet Streit über den richtigen Wert, da der Marktpreis ihn objektiv festlegt. Nachteil: Der Verkaufsprozess dauert je nach Marktlage mehrere Monate, und alle Miterben müssen dem Verkauf sowie den Vertragskonditionen zustimmen. Notar- und Maklerkosten mindern den Erlös zusätzlich.

Teilungsversteigerung als letztes Mittel

Können sich die Geschwister weder auf eine Übernahme noch auf einen freihändigen Verkauf einigen, kann jeder Miterbe beim zuständigen Amtsgericht eine Teilungsversteigerung nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) beantragen. Das Verfahren läuft in mehreren Schritten ab: Zunächst bestellt das Gericht einen Sachverständigen zur Verkehrswertermittlung, anschließend wird ein Versteigerungstermin öffentlich bekannt gemacht, bei dem Interessenten Gebote abgeben. Den Zuschlag erhält das höchste Gebot, sofern es die gesetzlichen Mindestgrenzen erreicht.

Dieser Weg gilt unter Fachleuten im Erbrecht regelmäßig als die ungünstigste Lösung. Die Gerichts- und Sachverständigenkosten mindern den Erlös. Das Verfahren nimmt häufig viele Monate in Anspruch, und der bei einer Zwangsversteigerung erzielte Preis liegt in der Praxis oft unter dem eines freihändigen Verkaufs, da Bieter das Risiko einer gerichtlichen Versteigerung in ihr Gebot einpreisen. Zudem kann jeder Miterbe – auch derjenige, der das Haus behalten möchte – im Versteigerungstermin selbst mitbieten und die Immobilie auf diesem Weg erwerben. Die Teilungsversteigerung sollte deshalb als Druckmittel und letzte Option verstanden werden, nicht als Regelfall.

Grunderwerbsteuer bei der Erbauseinandersetzung

Übernimmt ein Geschwisterteil die geerbte Immobilie gegen Ausgleichszahlung an die übrigen Miterben, stellt sich die Frage nach der Grunderwerbsteuer. Hier greift eine wichtige Befreiungsvorschrift: § 3 Nr. 3 GrEStG nimmt den Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses ausdrücklich von der Steuer aus. Den Miterben stehen dabei auch deren Ehegatten oder Lebenspartner gleich. Übernimmt also ein Geschwisterteil das geerbte Haus im Rahmen der Erbauseinandersetzung, fällt auf diesen Vorgang keine Grunderwerbsteuer an, unabhängig von der Höhe der Ausgleichszahlung.

Diese Befreiung gilt jedoch nur für die Auseinandersetzung innerhalb der Erbengemeinschaft. Verkauft ein Geschwisterteil seinen Anteil oder die gesamte Immobilie später an eine Person außerhalb der Erbengemeinschaft, etwa an einen fremden Käufer am Markt, unterliegt dieser Erwerb der regulären Grunderwerbsteuer nach den Sätzen des jeweiligen Bundeslandes. Die Befreiung erstreckt sich also ausschließlich auf den internen Ausgleich zwischen den Miterben, nicht auf nachfolgende Verkäufe an Dritte.

Verkauf des geerbten Anteils und die Zehnjahresfrist bei der Spekulationssteuer

Neben Erbschaft- und Grunderwerbsteuer kann beim Verkauf einer geerbten Immobilie auch die einkommensteuerliche Spekulationsfrist nach § 23 EStG relevant werden. Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung veräußert und in dieser Zeit nicht durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt, unterliegt der erzielte Wertzuwachs der Einkommensteuer als privates Veräußerungsgeschäft.

Bei geerbten Immobilien stellt sich die Frage, ab welchem Zeitpunkt diese Frist läuft. Nach der in der Fachliteratur verbreiteten sogenannten Fußstapfentheorie tritt der Erbe grundsätzlich in die Rechtsposition des Erblassers ein: Die Zehnjahresfrist beginnt demnach nicht neu mit dem Erbfall, sondern läuft ab dem ursprünglichen Anschaffungsdatum des Erblassers weiter. Hatte der Erblasser die Immobilie beispielsweise bereits vor 15 Jahren gekauft, ist die Zehnjahresfrist für die Erben bei einem Verkauf bereits abgelaufen – selbst wenn der Erbfall erst kürzlich eingetreten ist. Diese Einordnung wird von mehreren Fachquellen vertreten, sollte im Einzelfall aber steuerlich geprüft werden, da die genaue Anwendung von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Eine Ausnahme von der Spekulationssteuer besteht zudem, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Stundung der Erbschaftsteuer bei vermieteten Immobilien

Fehlt einem Erben das liquide Vermögen, um die fällige Erbschaftsteuer zu begleichen, ohne die geerbte Immobilie zu verkaufen, sieht das Gesetz eine Stundungsmöglichkeit vor. Nach § 28 Abs. 3 ErbStG ist dem Erwerber die auf zu Wohnzwecken genutzten Grundbesitz entfallende Erbschaftsteuer auf Antrag bis zu zehn Jahre zu stunden, soweit er die Steuer nur durch Veräußerung dieses Vermögens aufbringen könnte. Bei Erwerben von Todes wegen wird diese Stundung zinslos gewährt, was sie gegenüber der regulären Verzinsung nach der Abgabenordnung deutlich attraktiver macht.

Die Stundung endet vorzeitig, sobald der Grundbesitz auf Dritte übergeht oder dauerhaft nicht mehr Wohnzwecken dient, etwa bei einer Umwandlung in eine reine Gewerbenutzung. Die Regelung erfasst damit auch vermietete Wohnimmobilien, solange sie weiterhin Wohnzwecken dienen, nicht nur selbst genutzte Objekte. Für Geschwistererben, die eine vermietete Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus übernehmen und die Steuerlast nicht sofort aus eigenen Mitteln tragen können, kann die Stundung eine praktikable Alternative zum sofortigen Verkauf sein. Der Antrag ist beim zuständigen Finanzamt zu stellen.

Angesichts der Kombination aus niedrigem Freibetrag, hohen Steuersätzen und fehlender Familienheim-Befreiung lohnt sich für Geschwister, die gemeinsam eine Immobilie erben, eine frühzeitige Abstimmung über den weiteren Weg. Wer sich rechtzeitig auf Übernahme, Verkauf oder eine Finanzierungslösung einigt, vermeidet in der Regel höhere Kosten als bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung. Bei komplexeren Fällen – insbesondere bei mehreren Miterben, gemischten Vermögenswerten oder Streit über den Immobilienwert – empfiehlt sich die Einbindung einer steuerlichen oder rechtlichen Beratung; dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung.

Häufige Fragen zur Erbschaftssteuer bei Geschwistern und Immobilien

Gilt die Familienheim-Befreiung auch für Geschwister?

Nein. Die Steuerbefreiung für das selbst genutzte Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG ist auf Ehegatten, Lebenspartner und Kinder beschränkt. Geschwister zahlen auch dann Erbschaftsteuer auf den vollen Immobilienwert abzüglich des Freibetrags, wenn sie die geerbte Immobilie selbst bewohnen.

Was kostet eine Teilungsversteigerung?

Neben den gerichtlichen Verfahrensgebühren fallen Kosten für das gerichtlich beauftragte Wertgutachten an. Beide Kostenpositionen mindern den späteren Versteigerungserlös. Da der bei einer Zwangsversteigerung erzielte Preis regelmäßig unter dem eines freihändigen Verkaufs liegt, gilt die Teilungsversteigerung als teurer und weniger planbarer Weg im Vergleich zu einer einvernehmlichen Lösung.

Fallen beim Verkauf eines geerbten Immobilienanteils Steuern an?

Das hängt vom ursprünglichen Anschaffungszeitpunkt des Erblassers ab. Nach der Fußstapfentheorie tritt der Erbe in die Zehnjahresfrist des § 23 EStG ein, die bereits mit dem Erwerb durch den Erblasser begonnen hat. Ist diese Frist beim Verkauf bereits abgelaufen, fällt keine Spekulationssteuer an. Innerhalb der Frist kann ein Verkaufsgewinn einkommensteuerpflichtig sein, sofern keine durchgehende Eigennutzung vorlag.

Kann die Erbschaftsteuer gestundet werden?

Bei zu Wohnzwecken genutztem Grundbesitz ist nach § 28 Abs. 3 ErbStG auf Antrag eine Stundung von bis zu zehn Jahren möglich, sofern die Steuer nur durch Verkauf der Immobilie aufgebracht werden könnte. Bei Erwerben von Todes wegen erfolgt diese Stundung zinslos. Der Antrag ist beim zuständigen Finanzamt zu stellen.

Was passiert, wenn sich Geschwister als Erbengemeinschaft nicht einigen?

Bleibt eine Einigung über Übernahme oder Verkauf aus, kann jeder Miterbe beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen. Das Gericht ermittelt den Verkehrswert und versteigert die Immobilie öffentlich. Da dieser Weg regelmäßig geringere Erlöse und zusätzliche Kosten mit sich bringt, gilt eine frühzeitige, einvernehmliche Regelung unter den Geschwistern als vorzugswürdig.