Grunderwerbsteuer bei Schenkung: Wann sie entfällt und wann doch anfällt

Die Grunderwerbsteuer bei Schenkung führt in der Beratungspraxis regelmäßig zu Rückfragen: Wer eine Immobilie unentgeltlich überträgt, zahlt dafür grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer – eine reine Schenkung unterliegt ausschließlich der Schenkungsteuer. § 3 Nr. 2 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) nimmt Grundstücksschenkungen ausdrücklich von der Besteuerung aus. Der praktisch entscheidende Fall ist jedoch die gemischte Schenkung: Sobald der Empfänger eine Gegenleistung erbringt, etwa durch die Übernahme einer Restschuld, wird der entgeltliche Teil der Übertragung grunderwerbsteuerpflichtig. Dieser Beitrag grenzt beide Steuerarten ab, rechnet ein typisches Praxisbeispiel durch und erklärt, welche Verwandtenkreise befreit sind, wie Nießbrauch und Wohnrecht einzuordnen sind und welche Anzeigepflichten für den Notar gelten.

Das Wichtigste in Kürze:

• Eine reine Schenkung ohne Gegenleistung ist grunderwerbsteuerfrei; stattdessen greift die Schenkungsteuer (§ 3 Nr. 2 GrEStG).
• Bei einer gemischten Schenkung – etwa gegen Übernahme einer Restschuld – ist nur der entgeltliche Teil grunderwerbsteuerpflichtig; der unentgeltliche Rest bleibt schenkungsteuerlich relevant.
• Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Verwandte in gerader Linie sind nach § 3 GrEStG befreit, Geschwister dagegen nicht.
• Nießbrauch und Wohnrecht lösen als vereinbarte Gegenleistung mit ihrem Kapitalwert Grunderwerbsteuer aus; ein lediglich vorbehaltener Nießbrauch des Schenkers bleibt folgenlos.
• Der Notar zeigt den Erwerbsvorgang innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung dem Finanzamt an (§ 18 GrEStG).

Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer – die Abgrenzung

Beide Steuern verfolgen unterschiedliche Ansatzpunkte. Die Grunderwerbsteuer knüpft an entgeltliche Erwerbsvorgänge an, also an Rechtsgeschäfte, die auf die Übertragung eines Grundstücks gegen eine Leistung gerichtet sind (§ 1 GrEStG). Die Schenkungsteuer erfasst dagegen unentgeltliche Zuwendungen unter Lebenden (§ 7 ErbStG). Damit ein und derselbe Vorgang nicht doppelt belastet wird, nimmt § 3 Nr. 2 GrEStG „Grundstücksschenkungen“ von der Grunderwerbsteuer aus – ebenso wie Erwerbe von Todes wegen. Die Systematik ist eindeutig: Ein Übertragungsvorgang wird entweder mit Grunderwerbsteuer oder mit Schenkungsteuer belastet, nicht mit beiden.

Für die Praxis heißt das: Wer ein unbelastetes Haus an sein Kind verschenkt, ohne dass eine Gegenleistung vereinbart wird, hat grunderwerbsteuerlich nichts zu befürchten. Zu prüfen ist allein die Schenkungsteuer. Dort liegt der persönliche Freibetrag bei 500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, bei 400.000 Euro für Kinder und Stiefkinder sowie bei 200.000 Euro für Enkel. Geschwister, Schwiegerkinder und nicht verwandte Empfänger kommen dagegen nur über einen Freibetrag von 20.000 Euro. Entscheidend ist zudem der Zehnjahreszeitraum: Die Freibeträge können alle zehn Jahre erneut ausgeschöpft werden, weshalb gestaffelte Übertragungen ein gängiges Instrument der Nachfolgeplanung sind. Wie hoch die Schenkungsteuer im konkreten Fall ausfällt, lässt sich mit einem Erbschaftssteuer-Rechner überschlägig ermitteln, da Schenkungsteuer und Erbschaftssteuer demselben Tarif folgen.

Wichtig ist die Reihenfolge der Prüfung: Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer sagt nichts über die Schenkungsteuer aus – und umgekehrt. Gerade bei Übertragungen an entferntere Verwandte oder Dritte kann ein Vorgang zwar grunderwerbsteuerfrei sein, aber eine erhebliche Schenkungsteuer auslösen, weil die Freibeträge außerhalb der Kernfamilie niedrig angesetzt sind.

Die gemischte Schenkung: Wann der entgeltliche Teil grunderwerbsteuerpflichtig wird

Von einer gemischten Schenkung spricht man, wenn eine Immobilie teilweise gegen und teilweise ohne Gegenleistung übertragen wird. Typischer Anlass in der Nachfolgeplanung: Die Eltern übertragen das noch belastete Familienhaus auf ein Kind, das im Gegenzug die restlichen Darlehensverbindlichkeiten übernimmt oder den Geschwistern eine Ausgleichszahlung leistet. In solchen Fällen wenden Finanzverwaltung und Rechtsprechung die sogenannte Trennungstheorie an. Der Vorgang wird gedanklich in zwei Teile zerlegt: Der entgeltliche Teil – gemessen am Wert der Gegenleistung – unterliegt der Grunderwerbsteuer, der unentgeltliche Teil bleibt grunderwerbsteuerfrei und ist stattdessen schenkungsteuerlich zu beurteilen. Für die Aufteilung stellt die Praxis auf das Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert der Immobilie ab.

Als Gegenleistung zählen insbesondere:

• die Übernahme bestehender Darlehensverbindlichkeiten oder die Freistellung von Grundschulden,
• Ausgleichs- und Abfindungszahlungen, etwa an weichende Miterben oder Geschwister,
• die Einräumung von Rechten wie Nießbrauch oder Wohnrecht, wenn sie als Leistung für die Übertragung vereinbart wird,
• wiederkehrende Leistungen wie eine Leibrente sowie Auflagen, deren Erfüllung dem Übertragenden oder einem Dritten wirtschaftlich zugutekommt.

Entscheidend ist das wirtschaftliche Gesamtbild des Vertrags: Sobald die Vereinbarung der Übertragung eine Leistung des Empfängers gegenüberstellt, liegt insoweit Entgeltlichkeit vor. Schon kleine Gestaltungsdetails im Notarvertrag können die Einordnung verändern – etwa die Frage, ob ein Wohnrecht lediglich vorbehalten oder ausdrücklich als Gegenleistung eingeräumt wird. Für Berater, Makler und Bauträger, die Eigentümer bei der Übertragung von Bestandsobjekten begleiten, lohnt es sich, diese Konstellationen frühzeitig zu erkennen und die Mandanten an Notar und Steuerberater zu verweisen, bevor der Vertragsentwurf steht.

Beispielrechnung: 500.000 Euro Immobilie gegen Übernahme von 150.000 Euro Restschuld

Ein Beispiel macht die Trennungstheorie greifbar: Eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro wird auf das Kind übertragen. Das Kind übernimmt die auf dem Grundstück lastende Restschuld von 150.000 Euro. Die Rechnung stellt sich wie folgt dar:

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich ausschließlich an der Gegenleistung von 150.000 Euro, nicht am vollen Verkehrswert. Da der Steuersatz von den Bundesländern festgelegt wird und zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt, ergibt sich je nach Belegenheitsort eine Belastung zwischen 5.250 und 9.750 Euro. Die konkrete Steuerlast für das jeweilige Bundesland und die individuelle Gegenleistung lässt sich mit einem Grunderwerbsteuer-Rechner schnell ermitteln. Der unentgeltliche Anteil von 350.000 Euro bleibt grunderwerbsteuerfrei; schenkungsteuerlich fällt er beim Kind in der Regel unter den Freibetrag von 400.000 Euro, sodass dort keine Steuer entsteht. Würde dieselbe Übertragung dagegen zwischen Geschwistern stattfinden, bliebe der Freibetrag bei 20.000 Euro – auf 330.000 Euro fiele Schenkungsteuer an, und die Grunderwerbsteuer auf den entgeltlichen Teil ließe sich über die Verwandtenbefreiungen des § 3 GrEStG nicht vermeiden. Das Beispiel zeigt, warum die Wahl des Übertragungswegs und des Empfängerkreises die Gesamtbelastung deutlich stärker beeinflusst als der Steuersatz allein.

Befreiungstatbestände nach § 3 GrEStG: Wer profitiert, wer nicht

Die Ausnahmen des § 3 GrEStG werden immer dann praktisch relevant, wenn ein entgeltlicher Vorgang vorliegt – also bei einem Kauf unter Verwandten oder bei der gemischten Schenkung. Bei der reinen Schenkung greift ohnehin § 3 Nr. 2 GrEStG, unabhängig vom Verwandtschaftsgrad. Für den entgeltlichen Teil gilt dagegen: Nur bestimmte Personenkreise bleiben befreit. Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Konstellationen; der vollständige Wortlaut findet sich in § 3 GrEStG auf gesetze-im-internet.de.

Drei Punkte verdienen eine genauere Betrachtung. Erstens gilt die Befreiung für Verwandte in gerader Linie in beide Richtungen – Eltern können ebenso frei an Kinder übertragen wie Kinder an Eltern oder Großeltern an Enkel. Zweitens sind Schwiegerkinder über eine Gleichstellung im Gesetz begünstigt: § 3 Nr. 6 Satz 2 GrEStG stellt die Ehegatten und Lebenspartner der Verwandten in gerader Linie den Verwandten gleich. Übertragen Schwiegereltern auf das Schwiegerkind, bleibt auch der entgeltliche Teil grunderwerbsteuerfrei. Schenkungsteuerlich gilt diese Großzügigkeit allerdings nicht: Schwiegerkinder sind der Steuerklasse II zugeordnet und haben nur einen Freibetrag von 20.000 Euro. Drittens sind Geschwister grunderwerbsteuerlich nicht privilegiert, weil sie in der Seitenlinie verwandt sind. Bei einer gemischten Schenkung unter Geschwistern wird der entgeltliche Teil daher voll grunderwerbsteuerpflichtig – ein Punkt, der häufig übersehen wird, etwa wenn ein Bruder das Elternhaus gegen Abfindung der Schwester übernimmt.

Für die steuerliche Gesamtbetrachtung sollten beide Ebenen nebeneinandergelegt werden: Die Grunderwerbsteuer-Befreiung entscheidet über den entgeltlichen Teil, die Schenkungsteuer mit ihren Freibeträgen und Steuerklassen über den unentgeltlichen Teil. Erst das Zusammenspiel zeigt, ob eine geplante Übertragung tatsächlich steuerneutral möglich ist.

Nießbrauch und Wohnrecht als Gegenleistung

In der Nachfolgeplanung spielen Nießbrauch und Wohnrecht eine zentrale Rolle, weil die Übertragenden häufig weiter in der Immobilie wohnen oder Mieteinnahmen behalten wollen. Grunderwerbsteuerlich sind zwei Konstellationen zu unterscheiden.

Vorbehaltener Nießbrauch: Behält sich der Schenker den Nießbrauch oder ein Wohnrecht an der übertragenen Immobilie lediglich vor, liegt darin keine Gegenleistung des Empfängers. Der Schenker gibt nicht mehr her, als er hat – er überträgt das Eigentum unter Vorbehalt der Nutzung. Die Übertragung bleibt damit unentgeltlich und grunderwerbsteuerfrei. Schenkungsteuerlich mindert der Kapitalwert des vorbehaltenen Rechts sogar die Bereicherung des Empfängers, weil das belastete Eigentum weniger wert ist als das unbelastete.

Nießbrauch oder Wohnrecht als vereinbarte Gegenleistung: Anders liegt der Fall, wenn der Empfänger als Leistung für die Übertragung ein Nutzungsrecht einräumt – etwa weil vereinbart wird, dass er den Eltern ein lebenslanges Wohnrecht gewährt und genau dafür die Immobilie erhält. Dann kann der Kapitalwert dieses Rechts als Gegenleistung der Grunderwerbsteuer unterliegen. Dieselbe Logik gilt für Leibrenten und Pflegeverpflichtungen, die im Vertrag als Leistung für die Übertragung vereinbart werden.

Ermittlung des Kapitalwerts: Bewertet werden Nießbrauch- und Wohnrechte nach dem Bewertungsgesetz. Maßgeblich ist der Jahreswert der Nutzung – in der Regel die jährlich erzielbare Nettokaltmiete – multipliziert mit einem Vervielfältiger, der sich nach dem Alter des Berechtigten und der statistischen Lebenserwartung richtet (Anlage 9a zum Bewertungsgesetz). Liegt der Jahreswert beispielsweise bei 12.000 Euro und der Vervielfältiger bei 10, ergibt sich ein Kapitalwert von 120.000 Euro. Wäre dieses Wohnrecht als Gegenleistung vereinbart, wären diese 120.000 Euro die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.

Für die Vertragsgestaltung folgt daraus: Der klassische Vorbehaltsnießbrauch ist grunderwerbsteuerlich unschädlich und in der Praxis das Instrument der Wahl. Kritisch wird es erst, wenn Nutzungsrechte, Renten oder Pflegeleistungen ausdrücklich als Gegenleistung formuliert werden. Die genaue Vertragsformulierung entscheidet mit – sie sollte deshalb vor der Beurkundung steuerlich geprüft werden.

Anzeigepflicht des Notars und Fristen

Auch wenn am Ende keine Grunderwerbsteuer festgesetzt wird, durchläuft jede Grundstücksübertragung ein förmliches Verfahren. Der Notar ist nach § 18 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GrEStG verpflichtet, beurkundete Verträge über Grundstückserwerbe innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung der Grunderwerbsteuerstelle des zuständigen Finanzamts anzuzeigen. Unabhängig davon sind auch die Vertragsparteien als Steuerschuldner verpflichtet, den Vorgang unverzüglich anzuzeigen (§ 19 GrEStG); in der Praxis übernimmt das regelmäßig der Notar.

Das Finanzamt prüft auf Basis der Anzeige, ob und in welcher Höhe Grunderwerbsteuer festzusetzen ist. Erst wenn die Steuer entrichtet ist oder das Finanzamt die Befreiung bestätigt, erteilt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 22 GrEStG). Ohne diese Bescheinigung darf das Grundbuchamt den Eigentumswechsel nicht eintragen – die Bescheinigung ist damit der verfahrensrechtliche Engpass jeder Übertragung. Für die Schenkungsteuer gilt ein eigener Meldeweg: Schenkungen sind dem Finanzamt grundsätzlich binnen drei Monaten anzuzeigen (§ 30 ErbStG); bei notariell beurkundeten Verträgen übermittelt der Notar die Urkunde an das Finanzamt.

Für Transaktions- und Nachfolgeprozesse ergibt sich daraus ein klarer Ablauf: Vertragsentwurf frühzeitig steuerlich prüfen lassen, Beurkundung, Anzeige durch den Notar binnen zwei Wochen, Prüfung und Bescheid durch das Finanzamt, Zahlung beziehungsweise Befreiungsbestätigung und erst dann die Umschreibung im Grundbuch. Wer Fristen versäumt oder Angaben unvollständig macht, riskiert Verzögerungen bei der Grundbucheintragung und im Streitfall Nachforderungen.

Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer bei Schenkung

Fällt bei der Schenkung einer Immobilie an die eigenen Kinder Grunderwerbsteuer an?

Nein. Eine reine Schenkung ist nach § 3 Nr. 2 GrEStG grunderwerbsteuerfrei; zusätzlich sind Übertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie nach § 3 Nr. 6 GrEStG befreit. Zu prüfen ist allein die Schenkungsteuer – Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil.

Gilt die Befreiung auch für Geschwister?

Bei der reinen Schenkung ja, weil § 3 Nr. 2 GrEStG unabhängig vom Verwandtschaftsgrad gilt. Sobald jedoch eine Gegenleistung vereinbart wird, greift keine Verwandtenbefreiung: Geschwister sind in der Seitenlinie verwandt, der entgeltliche Teil ist daher voll grunderwerbsteuerpflichtig. Schenkungsteuerlich bleibt nur der Freibetrag von 20.000 Euro.

Wie werden Schwiegerkinder behandelt?

Grunderwerbsteuerlich sind Schwiegerkinder bei Übertragungen von den Schwiegereltern begünstigt, weil § 3 Nr. 6 Satz 2 GrEStG die Ehegatten der Verwandten in gerader Linie gleichstellt. Schenkungsteuerlich fallen sie dagegen in die Steuerklasse II mit einem Freibetrag von lediglich 20.000 Euro.

Was passiert, wenn eine Schenkung widerrufen oder rückabgewickelt wird?

Wird ein bereits besteuertes Rechtsgeschäft rückgängig gemacht, kann die Grunderwerbsteuer nach § 16 GrEStG entfallen beziehungsweise erstattet werden. Die Voraussetzungen und Fristen sind gesetzlich geregelt; Betroffene sollten die Rückabwicklung frühzeitig mit dem Finanzamt und dem beurkundenden Notar abstimmen.

Wer muss die Übertragung dem Finanzamt melden – und bis wann?

Der Notar zeigt den beurkundeten Vertrag binnen zwei Wochen an (§ 18 GrEStG); die Beteiligten bleiben parallel zur unverzüglichen Anzeige verpflichtet (§ 19 GrEStG). Für die Schenkungsteuer gilt eine Anzeigefrist von drei Monaten (§ 30 ErbStG).

Fazit: Entgeltlichkeit entscheidet, Einzelfall prüfen

Ob bei einer Schenkung Grunderwerbsteuer anfällt, hängt weniger vom Verwandtschaftsgrad ab als von der Frage, ob eine Gegenleistung vereinbart wird. Reine Schenkungen bleiben frei; gemischte Schenkungen sind nach der Trennungstheorie aufzuteilen; die Befreiungen nach § 3 GrEStG deckeln die Belastung in der Kernfamilie. Bevor ein Vertrag beurkundet wird, sollten Verkehrswert, Restschulden und geplante Vorbehalte mit dem Notar abgestimmt und die steuerlichen Folgen mit einem Steuerberater durchgerechnet werden. Auch die anfallenden Notar- und Grundbuchkosten sollten frühzeitig eingeplant werden – sie lassen sich vorab mit einem Notargebühren-Rechner kalkulieren. Dieser Beitrag dient der redaktionellen Einordnung und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall.