Grunderwerbsteuer absetzen: Wann sie steuerlich geltend gemacht werden kann

Beim Erwerb einer Immobilie fällt je nach Bundesland eine Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises an – bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro sind das bis zu 32.500 Euro. Ob sich die Grunderwerbsteuer absetzen lässt, entscheidet sich an einem einzigen Punkt: der künftigen Nutzung des Objekts. Die Kernaussage vorweg: Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist die Grunderwerbsteuer nicht absetzbar. Bei vermieteten Objekten und Gewerbeimmobilien dagegen zählt sie zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die Gebäude-AfA Jahr für Jahr abgeschrieben.

Für Investoren, Asset Manager und Bauträger ist diese Zuordnung keine Formsache. Sie bestimmt, welcher Betrag über die gesamte Haltedauer in der Steuererklärung landet – und wie stabil die eigene Kalkulation gegenüber dem Finanzamt ist.

Die wichtigsten Antworten im Überblick:

• Eigennutzung: Die Grunderwerbsteuer ist nicht absetzbar, weil keine steuerpflichtigen Einkünfte entstehen.
• Vermietung: Absetzbar, aber nicht sofort in voller Höhe. Der auf das Gebäude entfallende Anteil fließt über die AfA in die Anlage V ein.
• Gewerbe und Betriebsvermögen: Ebenfalls über die Gebäude-AfA absetzbar; für betrieblich genutzte Nichtwohngebäude gilt regelmäßig ein Satz von 3 Prozent.
• Einordnung: Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Anschaffungsnebenkosten, nicht zu den sofort abziehbaren Werbungskosten.
• Eintragung: Es gibt keine eigene Zeile für die Grunderwerbsteuer. Sie wirkt ausschließlich über die jährliche Abschreibung des Gebäudeanteils.

Die folgenden Abschnitte zeigen den Mechanismus Schritt für Schritt – inklusive eines durchgerechneten Beispiels, der relevanten Sonderfälle und der typischen Fehler bei der Kaufpreisaufteilung.

Grunderwerbsteuer absetzen: Eigennutzung, Vermietung, Gewerbe im Überblick

Die steuerliche Behandlung folgt einer klaren Logik: Das Finanzamt erkennt Aufwendungen rund um eine Immobilie nur an, wenn sie mit der Erzielung steuerpflichtiger Einkünfte in Verbindung stehen. Daraus ergeben sich drei Grundfälle.

Selbstgenutztes Wohneigentum: Wer die erworbene Immobilie selbst bewohnt, erzielt keine steuerpflichtigen Einkünfte. Weder der Kaufpreis noch die Kaufnebenkosten lassen sich deshalb geltend machen – die Grunderwerbsteuer ist in diesem Fall endgültig verloren. Wichtig ist die Abgrenzung zur jährlich anfallenden Grundsteuer: Beide Abgaben werden häufig verwechselt, doch auch die Grundsteuer ist bei reiner Eigennutzung nicht absetzbar.

Vermietete Immobilie: Wer das Objekt vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Damit lassen sich sämtliche objektbezogenen Kosten steuerlich nutzen – von den Finanzierungszinsen über die laufenden Werbungskosten bis zur Abschreibung. Die Grunderwerbsteuer wird in diesen Fällen verwertbar, allerdings nicht als einmalige Ausgabe im Kaufjahr, sondern als Teil der Anschaffungskosten über die AfA. Welche Steuerlast nach Abzug aller Kosten auf die Mieteinnahmen verbleibt, lässt sich mit dem Rechner Mieteinnahmen versteuern überschlagen.

Gewerbliche Nutzung: Gehört die Immobilie zum Betriebsvermögen – etwa als Büro, Praxis, Lager oder über eine Immobilien-GmbH –, ist die Grunderwerbsteuer ebenfalls Teil der Anschaffungsnebenkosten. Abgeschrieben wird der Gebäudeanteil; für betrieblich genutzte Gebäude, die nicht Wohnzwecken dienen, beträgt der lineare AfA-Satz regelmäßig 3 Prozent. Eine Besonderheit gilt für Bauträger und Grundstückshändler: Halten sie das Objekt als Umlaufvermögen, entfällt die AfA. Die Grunderwerbsteuer erhöht dann die Anschaffungskosten des Umlaufvermögens und wirkt sich erst bei der Veräußerung gewinnmindernd aus.

Gemischte Nutzung: Wird ein Gebäude teils selbst genutzt, teils vermietet oder betrieblich verwendet, ist die Absetzung nur flächenanteilig möglich. Die Details dazu behandelt der Abschnitt zu den Sonderfällen.

Grunderwerbsteuer als Anschaffungsnebenkosten

Steuerlich gehört die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten einer Immobilie – gemeinsam mit Notarkosten, Grundbuchgebühren und einer etwaigen Maklerprovision. Anschaffungsnebenkosten sind Aufwendungen, die nötig sind, um das Objekt zu erwerben. Sie werden dem Kaufpreis zugerechnet und bilden zusammen mit ihm die Anschaffungskosten.

Die Abgrenzung zu den Werbungskosten ist entscheidend. Werbungskosten – etwa laufende Instandhaltung, Verwaltungskosten oder Darlehenszinsen – sind bei Vermietung im Jahr der Zahlung in voller Höhe abziehbar. Anschaffungskosten dagegen werden nicht sofort abgesetzt, sondern über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt: die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. Wer die Grunderwerbsteuer im Kaufjahr als Werbungskosten ansetzt, riskiert eine Korrektur durch das Finanzamt.

Damit steht und fällt die steuerliche Wirkung der Grunderwerbsteuer mit der Kaufpreisaufteilung. Abgeschrieben wird nur das Gebäude – Grund und Boden gilt steuerlich als nicht abnutzbar. Der Gesamtkaufpreis einschließlich Nebenkosten muss deshalb in einen Bodenanteil und einen Gebäudeanteil zerlegt werden. Die Grunderwerbsteuer wird im selben Verhältnis auf beide Teile aufgeteilt: Nur der auf das Gebäude entfallende Anteil erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage, der Bodenanteil bleibt dauerhaft unberücksichtigt.

Wie die Aufteilung methodisch ermittelt wird und welche Rolle die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums dabei spielt, ist im Ratgeber zur Abschreibung von Immobilien beschrieben. An dieser Stelle zählt das Ergebnis: Je höher der belegbare Gebäudeanteil, desto mehr der gezahlten Grunderwerbsteuer fließt über die Jahre in die Abschreibung.

Vom Kaufpreis zum jährlichen AfA-Betrag: der Rechenweg

Der Weg vom gezahlten Steuerbetrag bis zum jährlich absetzbaren AfA-Betrag lässt sich in vier Schritten nachvollziehen:

• Kaufpreis aufteilen: Der Gesamtkaufpreis wird nach dem Verhältnis von Grund und Boden zu Gebäude aufgeteilt – bei Eigentumswohnungen häufig im Bereich von 20 bis 30 Prozent Bodenanteil, je nach Lage aber auch deutlich mehr.
• Nebenkosten zuordnen: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten werden im gleichen Verhältnis auf beide Anteile verteilt.
• AfA-Satz anwenden: Für Wohngebäude mit Baujahr ab 1925 gelten 2 Prozent pro Jahr, für Gebäude mit Baujahr vor 1925 2,5 Prozent. Für Wohngebäude, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, gilt seit dem Jahressteuergesetz 2022 ein erhöhter Satz von 3 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG).
• In die Steuererklärung übertragen: Der ermittelte Jahresbetrag wird im AfA-Bereich der Anlage V eingetragen – zusammen mit der Abschreibung aus dem Gebäudeanteil des Kaufpreises.

Entscheidend für die Praxis: Die Grunderwerbsteuer taucht in der Steuererklärung nirgendwo als eigener Posten auf. Sie ist unsichtbar in der Abschreibungsgrundlage enthalten. Wer sie dort vergisst, verschenkt über eine Haltedauer von 33 bis 50 Jahren einen relevanten Betrag. Bei Objekten mit hohem Kaufpreis und entsprechend hoher Grunderwerbsteuer summiert sich der Effekt schnell auf einen vierstelligen Gesamtbetrag.

Für jedes vermietete Objekt ist eine eigene Anlage V abzugeben. Der Steuerbescheid über die Grunderwerbsteuer und der Zahlungsnachweis gehören in die Unterlagen zum Objekt – das Finanzamt kann die Belege anfordern, wenn es die Abschreibungsgrundlage prüft.

Rechenbeispiel: So viel landet jährlich in der Anlage V

Ein konkretes Zahlenbeispiel macht den Mechanismus greifbar. Ausgangslage: Eine vermietete Eigentumswohnung wird für 500.000 Euro erworben, die Grunderwerbsteuer beträgt 5 Prozent – das ist etwa der Satz in Baden-Württemberg oder Niedersachsen. Die Kaufpreisaufteilung ergibt 75 Prozent Gebäude und 25 Prozent Grund und Boden.

Die Tabelle zeigt: Von den 25.000 Euro Grunderwerbsteuer entfallen 18.750 Euro auf das Gebäude. Zusammen mit dem Gebäudeanteil des Kaufpreises ergibt sich eine Abschreibungsgrundlage von 393.750 Euro. Allein aus dem Gebäudeanteil der Grunderwerbsteuer landen damit jedes Jahr 375 Euro in der Anlage V – beim Altbau-Satz von 2 Prozent. Handelt es sich um einen Neubau mit Fertigstellung ab 2023, sind es bei 3 Prozent jährlich 562,50 Euro.

Auf die Haltedauer hochgerechnet wird die Größenordnung deutlich: Bei 50 Jahren Abschreibungsdauer wird der gesamte Gebäudeanteil der Grunderwerbsteuer von 18.750 Euro vollständig steuerlich genutzt; beim 3-Prozent-Satz ist der Betrag bereits nach gut 33 Jahren abgeschrieben. Was das netto bringt, hängt vom persönlichen Steuersatz ab: Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent entsprechen 375 Euro AfA rund 158 Euro jährlicher Steuerersparnis – nur aus diesem einen Kostenbaustein. In der Praxis kommen die Abschreibung aus dem übrigen Kaufpreis, die Finanzierungszinsen und die laufenden Werbungskosten hinzu. Wie sich diese Effekte auf die Gesamtrendite des Objekts auswirken, lässt sich mit einem Mietrendite-Rechner kalkulieren.

Das Beispiel isoliert bewusst die Grunderwerbsteuer. In der Praxis erhöhen auch die übrigen Anschaffungsnebenkosten die Bemessungsgrundlage: Typischerweise kommen rund 1,5 Prozent für den Notar und etwa 0,5 Prozent für die Grundbucheintragung hinzu – im Beispiel also weitere 10.000 Euro, von denen 7.500 Euro auf das Gebäude entfallen. Das bringt zusätzlich 150 Euro AfA pro Jahr beim 2-Prozent-Satz beziehungsweise 225 Euro beim 3-Prozent-Satz; eine eventuelle Maklerprovision verstärkt den Effekt entsprechend. Die Gesamtsumme aller Nebenkosten lässt sich vorab mit einem Kaufnebenkosten-Rechner ermitteln.

Einfluss des Bundeslands: Wie stark der Standort das Ergebnis prägt, zeigt der Vergleich der Steuersätze. Aktuell reicht die Spanne von 3,5 Prozent in Bayern bis zu 6,5 Prozent – etwa in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Welche Steuerlast im jeweiligen Bundesland konkret anfällt, lässt sich mit dem Grunderwerbsteuer-Rechner bestimmen. Auf das Beispiel bezogen ergibt sich folgender Effekt, jeweils allein aus der Grunderwerbsteuer:

Der jährliche Abschreibungsbetrag variiert damit allein über den Steuersatz um mehr als 80 Prozent. Der Standort beeinflusst folglich nicht nur die einmalige Steuerlast im Kaufjahr, sondern auch die laufende Entlastung über die gesamte Haltedauer.

Zeitanteilige AfA im Kaufjahr: Eine weitere Besonderheit gilt für das Jahr des Erwerbs: Die Abschreibung wird monatsgenau gewährt. Maßgeblich ist der Übergang von Nutzen und Lasten, also in der Regel der Übergabezeitpunkt, nicht das Datum des Notartermins. Erfolgt der Übergang beispielsweise im Juni, stehen im ersten Jahr sieben Zwölftel des Jahresbetrags zu – im Altbau-Beispiel rund 4.594 Euro statt der vollen 7.875 Euro. Erst ab dem Folgejahr fließt der komplette Jahresbetrag in die Anlage V.

Sonderfälle bei der steuerlichen Behandlung

Nicht jeder Erwerb folgt dem Standardmuster. Drei Konstellationen verdienen besondere Aufmerksamkeit, weil sie in der Praxis regelmäßig falsch eingeordnet werden.

Grundstück ohne Gebäude

Wird ein unbebautes Grundstück gekauft, entfällt die gesamte Grunderwerbsteuer auf Grund und Boden – und bleibt damit dauerhaft nicht abschreibbar. Es gibt keinen Gebäudeanteil, dem ein Teil der Steuer zugeordnet werden könnte. Errichtet der Erwerber später ein Gebäude auf dem Grundstück, ändert das an der Grunderwerbsteuer nichts: Abschreibbar sind dann die Herstellungskosten des Gebäudes, beginnend mit der Fertigstellung. Für Projektentwickler und Investoren mit Grundstücksreserven ist das ein wichtiger Kalkulationspunkt: Die beim Bodenerwerb gezahlte Grunderwerbsteuer wirkt sich steuerlich in der Regel erst bei einer späteren Veräußerung aus, nicht über laufende Abschreibungen.

Künftig gemischt genutzte Immobilie

Wird ein Objekt von Anfang an teils selbst genutzt und teils vermietet oder betrieblich verwendet – etwa ein Zweifamilienhaus mit einer eigenen und einer vermieteten Wohnung –, wird die Grunderwerbsteuer flächenanteilig aufgeteilt. Nur der auf den fremdgenutzten Teil entfallende Anteil ist über die AfA absetzbar. Ändert sich die Nutzung später, etwa weil die bisher selbst genutzte Wohnung vermietet wird, verschiebt sich die Bemessung entsprechend: Die Abschreibung wird dann auf Basis der ursprünglichen Anschaffungskosten des betreffenden Gebäudeteils fortgeführt. Eine saubere Dokumentation der Aufteilung von Beginn an zahlt sich hier doppelt aus.

Erwerb im Betriebsvermögen

Bei Immobilien im Betriebsvermögen gilt dieselbe Systematik wie bei der Vermietung: Die Grunderwerbsteuer ist Teil der Anschaffungsnebenkosten und wird über die Gebäude-AfA berücksichtigt. Der häufig kolportierte sofortige Vollabzug als Betriebsausgabe trifft für das Anlagevermögen nicht zu. Für betrieblich genutzte Gebäude, die nicht Wohnzwecken dienen, beträgt der lineare AfA-Satz regelmäßig 3 Prozent. Eine Ausnahme besteht, wenn das Grundstück zum Umlaufvermögen gehört – typisch bei Bauträgern und Grundstückshändlern. Dann gibt es keine AfA; die Steuer wird Teil der Anschaffungskosten des Umlaufvermögens und mindert den Gewinn erst beim Verkauf. Voraussetzung für beide Wege ist eine klare betriebliche Zuordnung des Objekts, die idealerweise bereits bei Erwerb dokumentiert wird.

Häufige Fehler bei der Kaufpreisaufteilung

Die Kaufpreisaufteilung ist der Hebel, über den sich die steuerliche Wirkung der Grunderwerbsteuer steuern lässt – und zugleich die Stelle, an der die meisten Fehler passieren. Vier davon kommen in der Praxis besonders häufig vor:

• Pauschale Aufteilung ohne Beleg: Faustregeln wie „80 Prozent Gebäude, 20 Prozent Boden“ ohne sachliche Begründung akzeptiert das Finanzamt nicht. Es prüft den Bodenanteil nach – zur Not mit der amtlichen Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums.
• Fehlende Dokumentation im Kaufvertrag: Schweigt der Kaufvertrag zur Aufteilung, muss sie nachträglich geschätzt werden. Solche Schätzungen sind angreifbar und werden von den Finanzämtern regelmäßig korrigiert – fast immer zulasten des Erwerbers.
• Unrealistisch niedriger Bodenanteil: Wer den Gebäudeanteil künstlich hoch ansetzt, um die Abschreibung zu erhöhen, riskiert im Streitfall eine komplette Neubemessung.
• Grunderwerbsteuer sofort absetzen: Der Ansatz als Werbungskosten im Kaufjahr ist bei Vermietung schlicht falsch. Die Steuer gehört in die Abschreibungsgrundlage, nicht in die laufenden Ausgaben.

Der zentrale Punkt ist die Beweislage. Eine im notariellen Kaufvertrag dokumentierte Aufteilung ist dem Finanzamt gegenüber deutlich stabiler als jede nachträgliche Schätzung. Finanzverwaltung und Rechtsprechung gehen grundsätzlich von der vertraglich vereinbarten Aufteilung aus – solange sie nicht offensichtlich willkürlich oder wirtschaftlich unrealistisch ist. Wer die Aufteilung dagegen erst auf Nachfrage des Finanzamts liefert, muss sie gegen die Prüfung mit der amtlichen Arbeitshilfe verteidigen. Im Zweifel setzt das Amt dann seine eigene Berechnung durch.

Die Methodik der Aufteilung – Vergleichswerte, Bodenrichtwerte und die Arbeitshilfe des BMF – ist ein eigenes Thema und wird im Beitrag zur Abschreibung von Immobilien ausführlich behandelt.

Wer die Systematik kennt, kann die steuerliche Wirkung der Grunderwerbsteuer bereits vor dem Kauf realistisch kalkulieren: die Aufteilung im Kaufvertrag festhalten, die Belege zum Objekt ablegen und die AfA-Sätze des jeweiligen Baujahrs beziehungsweise Fertigstellungsjahres anwenden. Für die Einordnung des Einzelfalls – etwa bei komplexen Nutzungsstrukturen oder Unternehmensimmobilien – bleibt die Abstimmung mit einem Steuerberater der geeignete Weg; dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuerberatung.

Häufige Fragen zum Absetzen der Grunderwerbsteuer

Die wichtigsten Fragen zur steuerlichen Behandlung der Grunderwerbsteuer im Überblick:

Ist die Grunderwerbsteuer absetzbar?

Ja, aber nur wenn mit der Immobilie Einkünfte erzielt werden. Bei Vermietung oder betrieblicher Nutzung wird die Steuer über die Gebäude-AfA abgeschrieben. Bei reiner Eigennutzung ist sie nicht absetzbar, weil keine steuerpflichtigen Einkünfte vorliegen.

Kann die Grunderwerbsteuer bei Vermietung sofort abgesetzt werden?

Nein. Bei der vermieteten Immobilie ist die Grunderwerbsteuer Teil der Anschaffungsnebenkosten und wird über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt – je nach Baujahr oder Fertigstellung über 33, 40 oder 50 Jahre. Ein sofortiger Vollabzug im Kaufjahr ist nicht möglich. Zudem ist nur der Gebäudeanteil abschreibbar, nicht der Anteil für Grund und Boden.

Wo wird die Grunderwerbsteuer in der Steuererklärung eingetragen?

Bei Vermietung erscheint die Grunderwerbsteuer nicht als eigene Position. Sie fließt in die AfA-Bemessungsgrundlage ein und wird über die jährliche Abschreibung im AfA-Bereich der Anlage V geltend gemacht. Im Betriebsvermögen erfolgt die Behandlung entsprechend über die Buchführung beziehungsweise Bilanz.

Zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten?

Ja. Steuerlich gehört sie – ebenso wie Notar- und Grundbuchkosten – zu den Anschaffungsnebenkosten und damit zu den Anschaffungskosten der Immobilie. Genau deshalb wird sie bei Einkünfteerzielung über die Abschreibung berücksichtigt und nicht als laufende Ausgabe im Kaufjahr.