Kappungsgrenze bei der Miete: 15 oder 20 Prozent – wo gilt was

Die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Bundesländer diese Grenze per Verordnung auf 15 Prozent absenken (§ 558 Abs. 3 BGB). Die Kappungsgrenze gilt zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Eine Erhöhung nach § 558 BGB ist nur zulässig, wenn beide Obergrenzen eingehalten werden.

Für Vermieter, Verwalter und Asset Manager ist die Kappungsgrenze eine operative Größe: Sie bestimmt, in welchem Umfang Bestandsmieten in einem Dreijahresfenster angehoben werden können – unabhängig davon, wie weit die tatsächliche Miete unter der Vergleichsmiete liegt. Dieser Artikel ordnet die Regelung neutral ein, listet alle Bundesländer mit abgesenkter Kappungsgrenze samt Geltungsdauer und Fundstelle auf und erklärt Berechnung, Abgrenzung und Ausnahmen. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Das Wichtigste in Kürze

• Grundregel: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent steigen; per Landesverordnung ist in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Absenkung auf 15 Prozent möglich (§ 558 Abs. 3 BGB).
• Die Kappungsgrenze gilt nur im laufenden Mietverhältnis. Bei der Neuvermietung greift stattdessen die Mietpreisbremse.
• Modernisierungsumlagen (§ 559 BGB) und Betriebskostenanpassungen zählen nicht zur Kappungsgrenze und werden separat behandelt.
• 14 von 16 Bundesländern haben eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent festgelegt; das Saarland und Sachsen-Anhalt haben derzeit keine entsprechende Verordnung.
• Bei einer Überschreitung ist die Mieterhöhung nur bis zur Höhe der Kappungsgrenze wirksam.

Was ist die Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung?

Die Kappungsgrenze ist in § 558 Abs. 3 BGB geregelt. Sie bildet die zweite Stufe der Begrenzung bei Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Auch wenn die Vergleichsmiete eine höhere Anhebung rechtfertigen würde, darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent angehoben werden. Bezugsgröße ist die Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der begehrten Erhöhung geschuldet war. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich dabei in der Regel aus dem örtlichen Mietspiegel, etwa dem Mietspiegel Karlsruhe.

Nach § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB können die Landesregierungen für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten die Kappungsgrenze für die Dauer von höchstens fünf Jahren auf 15 Prozent herabsetzen. Ein angespannter Wohnungsmarkt liegt vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Nach Ablauf der Fünfjahresfrist kann eine Verordnung jeweils erneut für bis zu fünf Jahre verlängert oder neu gefasst werden – deshalb ändern sich Gebietskulisse und Geltungsdauer regelmäßig.

Praktisch relevant ist die Kappungsgrenze vor allem dort, wo Mieten in kurzer Zeit deutlich angezogen wurden oder mehrere Erhöhungen aufeinanderfolgen: Jede neue Erhöhung muss gegen den Dreijahreszeitraum geprüft werden, in den alle vorangegangenen Erhöhungen einzählen.

Länderübersicht: Wo gilt 15, wo 20 Prozent?

14 Bundesländer haben von der Ermächtigung des § 558 Abs. 3 BGB Gebrauch gemacht und die Kappungsgrenze für insgesamt mehrere hundert Städte und Gemeinden auf 15 Prozent abgesenkt. Allein Bayern (285 Gemeinden) und Baden-Württemberg (130 Gemeinden) erfassen zusammen über 400 Kommunen. Zwei Bundesländer haben aktuell ausdrücklich keine Verordnung erlassen: das Saarland und Sachsen-Anhalt. Dort gilt landesweit die gesetzliche Kappungsgrenze von 20 Prozent.

Die folgende Tabelle listet alle 16 Bundesländer mit Verordnungsgrundlage, Geltungsdauer und Recherchestand.

Zwei Punkte sind bei der Lektüre der Tabelle zu beachten. Erstens laufen die Verordnungen sehr unterschiedlich und wurden zuletzt zwischen 2024 und 2026 mehrfach neu gefasst – Baden-Württemberg, Bayern und Brandenburg etwa haben ihre Regelungen im Dezember 2025 erneuert. Zweitens kann eine Verordnung kurzfristig verlängert, geändert oder auslaufen: Für Baden-Württemberg hat das Landeskabinett am 16. Dezember 2025 eine Verlängerung um zunächst ein Jahr bis Ende 2026 beschlossen; maßgeblich ist jeweils die aktuelle Fassung auf der amtlichen Seite des Landes. Verwalter und Eigentümer sollten die Geltung daher vor jeder konkreten Erhöhung anhand der verlinkten Primärquelle prüfen.

Wie wird der Dreijahreszeitraum berechnet?

Der Dreijahreszeitraum wird rückwärts gerechnet: Maßgeblich ist die Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Erhöhung geschuldet war. Auf diese Ausgangsmiete werden 20 beziehungsweise 15 Prozent aufgeschlagen – das Ergebnis ist die absolute Obergrenze. In diese Grenze zählen alle Erhöhungen der vergangenen drei Jahre, die auf § 558 BGB gestützt wurden.

Ein Zahlenbeispiel mit zwei aufeinanderfolgenden Erhöhungen in einem Gebiet ohne abgesenkte Kappungsgrenze:

• Ausgangslage: Die Nettokaltmiete beträgt seit dem 1. Januar 2022 unverändert 800 Euro.
• Erste Erhöhung: Zum 1. Januar 2025 wird die Miete um 80 Euro (10 Prozent) auf 880 Euro angehoben. Bezugsgröße ist die Miete vom 1. Januar 2022 (800 Euro); die Kappungsgrenze läge bei 960 Euro. Die Erhöhung bleibt darunter und ist damit zulässig.
• Zweite Erhöhung: Zum 1. September 2026 soll erneut erhöht werden. Jetzt ist die Miete vom 1. September 2023 maßgeblich – weiterhin 800 Euro. Die Kappungsgrenze beträgt 960 Euro. Von den 160 Euro Spielraum sind durch die erste Erhöhung bereits 80 Euro verbraucht. Zulässig sind daher nur noch weitere 80 Euro auf maximal 960 Euro.
• Variante mit abgesenkter Grenze: In einem Gebiet mit 15-Prozent-Kappungsgrenze läge die Obergrenze bei 920 Euro. Nach der ersten Erhöhung auf 880 Euro blieben nur noch 40 Euro Spielraum.

Das Beispiel zeigt die praktische Wirkung: Die Kappungsgrenze begrenzt nicht die einzelne Erhöhung, sondern die Summe aller Erhöhungen im Dreijahresfenster. Wer in kurzen Abständen erhöht, erreicht die Grenze entsprechend früher. Auch ein Eigentümerwechsel unterbricht den Dreijahreszeitraum nicht: Bei einer Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel bleibt die Miete von vor drei Jahren die Bezugsgröße, da der neue Eigentümer in das bestehende Mietverhältnis eintritt.

Abgrenzung zur Mietpreisbremse

Kappungsgrenze und Mietpreisbremse werden häufig verwechselt, greifen aber in unterschiedlichen Situationen. Die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) begrenzt die Anfangsmiete bei der Neuvermietung in per Landesverordnung festgelegten Gebieten auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Kappungsgrenze dagegen wirkt ausschließlich im laufenden Mietverhältnis und begrenzt die Summe der Erhöhungen innerhalb von drei Jahren.

Beide Instrumente nutzen häufig dieselbe Gebietskulisse: Baden-Württemberg etwa verlängert Kappungsgrenzen- und Mietpreisbremseverordnung im Gleichlauf. Rechtlich bleiben sie eigenständig – eine Wohnung kann bei der Neuvermietung der Mietpreisbremse und später im Bestand der Kappungsgrenze unterliegen.

Welche Mieterhöhungen fallen nicht unter die Kappungsgrenze?

Die Kappungsgrenze betrifft nur Erhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Zwei häufige Erhöhungsarten bleiben davon unberührt:

• Modernisierungsumlage (§ 559 BGB): Nach einer Modernisierung kann der Vermieter jährlich 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Miete umlegen, gedeckelt auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren (2 Euro bei Ausgangsmieten unter 7 Euro je Quadratmeter). Diese Umlage zählt nicht in den Dreijahreszeitraum der Kappungsgrenze. Sie wird allerdings bei der Bezugsgröße berücksichtigt: Auf die Miete nach einer Modernisierungserhöhung darf die Kappungsgrenze für spätere §-558-Erhöhungen angewendet werden.
• Betriebskostenanpassungen (§ 560 BGB): Erhöhte Betriebskosten können über eine Anpassung der Vorauszahlungen oder – bei vereinbartem Betriebskostenspiegel – über eine Erhöhung der Pauschale weitergegeben werden. Auch das ist keine Mieterhöhung im Sinne der Kappungsgrenze.

Ebenso außerhalb der Kappungsgrenze stehen Staffelmieten und Indexmieten (§§ 557a, 557b BGB), die ihren eigenen gesetzlichen Begrenzungen folgen. Für die Prüfung einer Erhöhung ist deshalb zuerst die Rechtsgrundlage zu klären, bevor der Dreijahreszeitraum gerechnet wird.

Was passiert bei Überschreitung der Kappungsgrenze?

Fordert ein Vermieter eine Erhöhung, die über der Kappungsgrenze liegt, ist das Erhöhungsverlangen grundsätzlich nur bis zur Höhe der Kappungsgrenze wirksam – der darüber hinausgehende Teil ist unwirksam. Der Mieter muss der wirksamen Teilerhöhung zustimmen, nicht jedoch dem überschießenden Betrag. Liegen zusätzlich formelle Fehler vor, etwa eine fehlende Begründung nach § 558a BGB, kann das Verlangen insgesamt unwirksam sein. Wie im Einzelfall zu reagieren ist, hängt von Vertrag, Begründung und Zeitpunkt ab; eine rechtliche Prüfung durch einen Fachanwalt oder Verband ist bei Streitfällen sinnvoll.

FAQ zur Kappungsgrenze

Was ist die Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung?

Die Kappungsgrenze ist die gesetzliche Obergrenze für Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, in per Landesverordnung festgelegten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um höchstens 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Sie gilt zusätzlich zur Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Gilt die Kappungsgrenze bei Modernisierung?

Nein. Die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB (8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr, gedeckelt auf 3 beziehungsweise 2 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren) fällt nicht unter die Kappungsgrenze. Ebenso wenig zählen Betriebskostenanpassungen nach § 560 BGB in den Dreijahreszeitraum.

Was passiert bei Überschreitung der Kappungsgrenze?

Die Mieterhöhung ist nur bis zur Kappungsgrenze wirksam; der übersteigende Teil ist unwirksam. Der Mieter schuldet grundsätzlich nur die Erhöhung bis zur Grenze. Bei formellen Fehlern kann das Erhöhungsverlangen auch insgesamt unwirksam sein.

Wo gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent?

Aktuell haben 14 Bundesländer die Kappungsgrenze per Verordnung auf 15 Prozent abgesenkt, darunter Bayern, Baden-Württemberg, Berlin, Hamburg, Nordrhein-Westfalen und Hessen. Das Saarland und Sachsen-Anhalt haben keine Verordnung erlassen – dort gilt landesweit die Grenze von 20 Prozent. Die vollständige Übersicht mit Geltungsdauern steht in der Tabelle oben.

Aktualität der Verordnungen im Blick behalten

Die Länderübersicht in diesem Artikel wird fortlaufend aktualisiert, sobald neue Verordnungen verkündet werden. Da die Befristungen auf höchstens fünf Jahre begrenzt sind und zuletzt mehrere Länder ihre Regelungen im Dezember 2025 neu gefasst haben, lohnt vor jeder geplanten Erhöhung der Blick in die aktuelle Fassung der jeweiligen Landesverordnung – etwa über die amtlichen Seiten der Landesministerien oder das Gesetzblatt des jeweiligen Bundeslandes. Maßgeblich ist stets die zum Zeitpunkt der Erhöhung gültige Fassung, nicht der Stand zum Vertragsbeginn.