Mieterhöhung: Wie viel Vermieter maximal verlangen dürfen

Wie hoch darf eine Mieterhöhung maximal ausfallen? Die Antwort ist kein einzelner Prozentwert, sondern das Zusammenspiel von drei Grenzen, die gleichzeitig gelten: die ortsübliche Vergleichsmiete als absolute Obergrenze, die Kappungsgrenze von 20 beziehungsweise 15 Prozent in drei Jahren und die Jahressperrfrist seit der letzten Erhöhung. Welche dieser Grenzen im konkreten Fall zuerst greift, entscheidet, wie viel Spielraum Vermietern tatsächlich bleibt – und welche Forderungen Mieter nicht akzeptieren müssen. Dieser Ratgeber ordnet die drei Obergrenzen nach § 558 BGB gegeneinander ab, rechnet einen typischen Fall durch und grenzt die Sonderregeln für Indexmiete, Staffelmiete und Modernisierung ab. Die Darstellung ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Das Wichtigste in Kürze:

• Ortsübliche Vergleichsmiete: absolute Obergrenze – die Miete darf nach der Erhöhung nicht über dem Niveau vergleichbarer Wohnungen liegen (§ 558 Abs. 2 BGB).
• Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um höchstens 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB).
• Jahressperrfrist: Das Erhöhungsverlangen ist frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung möglich; wirksam wird die neue Miete frühestens rund 15 Monate nach der letzten Erhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB).
• Ausnahmen: Indexmiete, Staffelmiete und die Modernisierungsmieterhöhung folgen eigenen Regeln; Kappungsgrenze und Sperrfrist gelten dort nicht.
• Maßgeblich ist die niedrigste Grenze: Eine konkrete Beispielrechnung weiter unten zeigt, welche Grenze im Einzelfall zuerst greift.

Mieterhöhung maximal: Die drei Grenzen im Überblick

Die zulässige Höhe einer Erhöhung der Nettokaltmiete ergibt sich aus drei Regeln, die unabhängig voneinander geprüft und gleichzeitig eingehalten werden müssen. Verletzt ein Erhöhungsverlangen auch nur eine davon, ist es in dieser Höhe unzulässig. Die Tabelle stellt die drei Grenzen mit ihrer gesetzlichen Grundlage gegenüber; der vollständige Wortlaut steht im Gesetzestext des § 558 BGB.

Die drei Grenzen haben unterschiedliche Aufgaben: Die Vergleichsmiete definiert, wo die Miete maximal liegen darf. Die Kappungsgrenze bremst den Sprung von der bisherigen zur neuen Miete. Die Sperrfrist legt fest, wann überhaupt erhöht werden darf. Erst wenn alle drei Prüfungen bestanden sind, ist die neue Forderung zulässig – und auch dann nur, wenn Form und Frist des Erhöhungsschreibens stimmen.

Ortsübliche Vergleichsmiete als absolute Obergrenze

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die absolute Obergrenze jeder Mieterhöhung nach § 558 BGB: Nach der Erhöhung darf die verlangte Miete nicht über dem liegen, was in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblich ist. Maßgeblich sind die Entgelte, die in den letzten sechs Jahren für solchen Wohnraum vereinbart oder geändert wurden; ausdrücklich eingeschlossen sind die energetische Ausstattung und Beschaffenheit (§ 558 Abs. 2 BGB). Preisgebundener Wohnraum, dessen Miethöhe per Gesetz oder Förderzusage festgelegt ist, bleibt außen vor.

Wie hoch die Vergleichsmiete liegt, muss der Vermieter im Erhöhungsverlangen begründen. § 558a Abs. 2 BGB lässt vier Begründungsmittel zu:

• Mietspiegel: Verweis auf den Mietspiegel der Gemeinde. Ein qualifizierter Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern anerkannt wurde, genießt die gesetzliche Vermutung, die Ortsüblichkeit wiederzugeben.
• Mietdatenbank: eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, die Gemeinde und Interessenvertreter gemeinsam führen.
• Sachverständigengutachten: ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
• Drei Vergleichswohnungen: die Benennung von drei konkreten Wohnungen mit vergleichbarer Ausstattung und Lage, für die die genannte Miete gezahlt wird.

In der Praxis dominiert der Mietspiegel. Liegt die verlangte Miete innerhalb seiner Spanne, ist die Vergleichsmiete-Grenze regelmäßig gewahrt. Umgekehrt gilt: Ohne belastbare Begründung der Vergleichsmiete ist auch eine rechnerisch bescheidene Erhöhung formell unwirksam – selbst wenn Kappungsgrenze und Sperrfrist eingehalten wären.

Die Vergleichsmiete behält ihre Funktion als absolute Grenze dauerhaft: Auch wenn die Kappungsgrenze nach mehreren Erhöhungen rechnerisch Luft ließe, darf die Miete niemals über das ortsübliche Niveau hinauswachsen. Erst wenn Neuvereinbarungen für vergleichbare Wohnungen die Vergleichsmiete anheben, wächst der Rahmen für künftige Erhöhungen mit.

Kappungsgrenze: 20 Prozent in drei Jahren, 15 Prozent in angespannten Märkten

Unabhängig von der Höhe der Vergleichsmiete deckelt die Kappungsgrenze den prozentualen Anstieg: Bei Erhöhungen nach § 558 Abs. 1 BGB darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen (§ 558 Abs. 3 BGB). Ausgangswert ist die Nettokaltmiete, die drei Jahre vor dem geplanten Wirksamwerden der Erhöhung geschuldet war; Erhöhungen der Betriebskostenvorauszahlungen verändern diesen Ausgangswert nicht. Ebenso bleiben Erhöhungen nach den §§ 559 und 560 BGB – also nach Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten – bei dieser Rechnung außen vor.

Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnung für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten die Kappungsgrenze auf 15 Prozent absenken, jeweils befristet auf höchstens fünf Jahre. Ob der niedrigere Satz gilt, hängt daher vom Standort der Wohnung und vom aktuellen Bestand der jeweiligen Landesverordnung ab.

Ein verbreiteter Denkfehler verschmilzt Kappungsgrenze und Vergleichsmiete zu einer einzigen Obergrenze. Tatsächlich wirken beide kumulativ: Selbst wenn die Vergleichsmiete eine deutlich höhere Miete hergäbe, darf der Sprung die 20- beziehungsweise 15-Prozent-Marke nicht überschreiten. Umgekehrt begrenzt eine niedrige Vergleichsmiete die Erhöhung, auch wenn die Kappungsgrenze rechnerisch mehr erlauben würde.

Welche Bundesländer die 15-Prozent-Verordnung derzeit für welche Städte und Gemeinden erlassen haben und wie der Dreijahreszeitraum im Detail gerechnet wird, behandelt der Beitrag zur Kappungsgrenze. Für den Überblick an dieser Stelle genügt: Die Kappungsgrenze ist eine reine Prozentbremse und sagt nichts darüber aus, wo die ortsübliche Miete liegt.

Jahressperrfrist: zwölf Monate bis zum Verlangen, 15 Monate bis zur Wirkung

Die dritte Grenze betrifft nicht die Höhe, sondern den Zeitpunkt – und sie wird am häufigsten falsch dargestellt. § 558 Abs. 1 BGB enthält zwei getrennte Fristelemente, die viele Darstellungen zu einer einzigen Zahl verschmelzen.

Element 1 – zwölf Monate bis zum Verlangen: Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Vermieter muss also zwölf Monate warten, bevor er das nächste Erhöhungsschreiben überhaupt verschicken darf.

Element 2 – 15 Monate bis zum Wirksamwerden: In dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Weil die neue Miete frühestens mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens fällig wird, ergibt sich diese Spanne aus zwölf Monaten Sperrfrist plus gut zwei Monaten Zustimmungsfrist. Die 15 Monate sind also keine eigenständige Alternative zur Zwölfmonatsregel, sondern deren praktisches Ergebnis.

Ein Beispiel: Die letzte Erhöhung wurde am 1. Juli wirksam. Das nächste Verlangen darf frühestens zwölf Monate später zugehen. Erreicht das Schreiben den Mieter Anfang Juli des Folgejahres, wird die erhöhte Miete frühestens am 1. Oktober fällig – rund 15 Monate nach der letzten Erhöhung.

Nicht berücksichtigt werden Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB: Hat der Vermieter zwischenzeitlich nur nach einer Modernisierung oder wegen höherer Betriebskosten erhöht, löst das keine neue Sperrfrist für die Vergleichsmieten-Erhöhung aus.

Wie die Frist bei Erstvermietung oder nach einem Mieterwechsel zu rechnen ist und wie oft Vermieter insgesamt erhöhen dürfen, vertieft der Beitrag zur Frage, wie oft eine Mieterhöhung möglich ist.

Beispielrechnung: Welche Grenze greift zuerst?

Welche der drei Grenzen in der Praxis zuerst greift, zeigt ein durchgerechneter Fall. Ausgangslage: 70-Quadratmeter-Wohnung in einer Stadt ohne 15-Prozent-Verordnung. Die aktuelle Nettokaltmiete beträgt 630 Euro (9 Euro je Quadratmeter); sie wurde zuletzt vor 18 Monaten erhöht. Vor drei Jahren lag die Miete bei 600 Euro. Der qualifizierte Mietspiegel weist für vergleichbaren Wohnraum eine Spanne aus, deren oberer Wert bei 10,20 Euro je Quadratmeter liegt.

• Schritt 1 – Jahressperrfrist prüfen: Die letzte Erhöhung liegt 18 Monate zurück. Das Verlangen darf gestellt werden, und die Miete ist zum geplanten Wirksamwerden seit mehr als 15 Monaten unverändert. Die Sperrfrist steht der Erhöhung nicht entgegen.
• Schritt 2 – Vergleichsmiete berechnen: 10,20 Euro mal 70 Quadratmeter ergeben 714 Euro. Das ist die absolute Obergrenze für die neue Miete.
• Schritt 3 – Kappungsgrenze berechnen: 600 Euro zuzüglich 20 Prozent ergeben 720 Euro. Auch dieser Deckel liegt über der Vergleichsmiete.

Ergebnis: Der niedrigste der drei Werte gewinnt. Die Vergleichsmiete von 714 Euro greift zuerst; die Miete darf um 84 Euro (rund 13,3 Prozent) steigen, obwohl die Kappungsgrenze rechnerisch 720 Euro erlaubt hätte. Läge die Wohnung dagegen in einem Gebiet mit 15-Prozent-Kappungsgrenze, wären nur 690 Euro zulässig (600 Euro plus 15 Prozent) – dann greift die Kappungsgrenze zuerst, und die Erhöhung bleibt bei 60 Euro, also 9,5 Prozent.

Der zeitliche Ablauf kommt hinzu: Geht das Erhöhungsschreiben beispielsweise im März zu, läuft die Zustimmungsfrist des Mieters bis Ende Mai; die neue Miete wird erstmals am 1. Juni fällig. Das Beispiel zeigt den Kern des Systems: Wer nur die Kappungsgrenze rechnet, verlangt schnell zu viel; wer nur den Mietspiegel betrachtet, übersieht den Prozentdeckel. Zulässig ist immer das Minimum aus beiden Grenzen – und nur, wenn die Sperrfrist die Erhöhung überhaupt zulässt.

Index- und Staffelmiete: Wenn Kappungsgrenze und Sperrfrist nicht gelten

Die drei Grenzen gelten nur für die Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Zwei Vertragsmodelle sind davon ausgenommen, weil dort der Erhöhungsmechanismus bereits im Mietvertrag festgelegt ist und nicht an der Vergleichsmiete gemessen wird.

Bei der Staffelmiete (§ 557a BGB) stehen die künftigen Mietbeträge mit ihren Zeitpunkten bereits im Mietvertrag. Ein Erhöhungsverlangen ist nicht nötig; Kappungsgrenze und Jahressperrfrist greifen nicht. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine zusätzliche Erhöhung zur Vergleichsmiete oder nach Modernisierung ausgeschlossen.

Bei der Indexmiete (§ 557b BGB) folgt die Miete dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Erhöhungen müssen in Textform erklärt und beziffert werden; die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Solange die Indexvereinbarung läuft, ist eine Erhöhung zur Vergleichsmiete ausgeschlossen; möglich bleiben Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen. Weil weder Vergleichsmiete noch Kappungsgrenze bremsen, kann die Indexmiete in Phasen hoher Inflation über der 20-Prozent-Marke liegen.

Voraussetzungen, Klauselgestaltung und die typischen Fehler bei der Staffelmiete erläutert der Beitrag zur Staffelmiete, etwa warum Staffelungen in Prozent statt in Eurobeträgen unwirksam sind.

Modernisierungsmieterhöhung: Eigenes Regelwerk neben der Vergleichsmiete

Die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB steht neben der Vergleichsmieten-Erhöhung und folgt einem eigenen Regelwerk. Nach Abschluss einer Modernisierung darf der Vermieter jährlich acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten auf die Miete umlegen. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete dadurch um höchstens drei Euro je Quadratmeter steigen; lag die Ausgangsmiete unter sieben Euro je Quadratmeter, gilt ein Deckel von zwei Euro (§ 559 Abs. 3a BGB). Die Kappungsgrenze des § 558 BGB und die Jahressperrfrist gelten hier nicht; die erhöhte Miete wird mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung fällig (§ 559b BGB).

Umlagefähig sind nur Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Energie oder Wasser einsparen. Reine Instandhaltung reicht nicht; gegebenenfalls sind Instandhaltungsanteile aus den Kosten herauszurechnen.

Welche Kosten im Einzelnen umlagefähig sind, wie die dreimonatige Ankündigung vor Baubeginn funktioniert und welche Härtefallregeln Mieter schützen, behandelt der Beitrag zur Mieterhöhung nach Modernisierung.

Form und Frist des Erhöhungsschreibens

Selbst eine in der Höhe zulässige Erhöhung scheitert, wenn Form oder Begründung fehlen. Das Erhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558a Abs. 1 BGB). Textform umfasst Brief oder E-Mail, nicht aber ein Telefonat oder eine mündliche Mitteilung. Zur Begründung dient eines der vier genannten Begründungsmittel, etwa der Verweis auf den Mietspiegel oder die Benennung dreier Vergleichswohnungen. Ein Schreiben ohne jede Begründung ist formell unwirksam und löst auch keine Fristen aus.

Der Mieter schuldet die erhöhte Miete nicht sofort. Seine Zustimmungsfrist läuft bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens (§ 558b BGB); frühestens mit Beginn des dritten Monats wird die neue Miete fällig. Geht das Schreiben am 15. April zu, endet die Frist am 30. Juni, die erhöhte Miete ist erstmals am 1. Juli zu zahlen.

Verweigert der Mieter die Zustimmung, bleibt dem Vermieter nur die Zustimmungsklage: Er kann binnen drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist gerichtlich auf Zustimmung klagen. Obsiegt er, tritt die Erhöhung zum ursprünglich geplanten Zeitpunkt ein. Lässt er die Klagefrist verstreichen, ist das Verlangen hinfällig – unabhängig davon, ob es inhaltlich berechtigt war.

Musterformulierungen und die typischen Formfehler enthält die Mieterhöhungsvorlage. Die einzelnen Fristen von der Ankündigung über die Zustimmungs- bis zur Klagefrist stellt der Beitrag zur Mieterhöhungsfrist im Zeitablauf dar.

Häufige Fragen zur maximalen Mieterhöhung

Wie hoch darf eine Mieterhöhung sein?

Maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Zusätzlich darf der Anstieg innerhalb von drei Jahren 20 Prozent – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 Prozent – nicht überschreiten. Zulässig ist die niedrigere der beiden Grenzen; außerdem muss die Jahressperrfrist gewahrt sein.

Was ist die maximale Mieterhöhung?

Eine pauschale Maximalhöhe je Erhöhung gibt es nicht. Maßgeblich ist, dass die neue Miete die Vergleichsmiete nicht übersteigt und der Dreijahresdeckel eingehalten wird. Liegen beide Grenzen nahe beieinander, kann eine einzelne Erhöhung rechnerisch nahe an 20 Prozent heranreichen; alles darüber hinaus ist regelmäßig unzulässig, weil dann mindestens eine der beiden Grenzen verletzt wäre.

Wie oft darf die Miete erhöht werden?

Ein Erhöhungsverlangen zur Vergleichsmiete ist frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung möglich; wirksam wird die neue Miete frühestens rund 15 Monate danach. Staffel- und Indexmiete folgen eigenen Zeitregeln, eine Modernisierungserhöhung ist nach Abschluss der Maßnahme ohne weitere Wartefrist möglich.

Gelten diese Grenzen auch bei der Neuvermietung?

Nein. Vergleichsmieten-Erhöhung, Kappungsgrenze und Jahressperrfrist betreffen nur das laufende Mietverhältnis. Bei der Neuvermietung gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gegebenenfalls die Mietpreisbremse, die die Anfangsmiete auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete deckelt – ein eigenständiges Regelwerk nach den §§ 556d und 556e BGB. Wie die Mietpreisbremse in Berlin im Einzelnen ausgestaltet ist, zeigt ein eigener Beitrag.

Was passiert, wenn der Mieter der Erhöhung nicht zustimmt?

Zunächst bleibt die alte Miete geschuldet. Der Vermieter muss innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist Zustimmungsklage erheben; ohne Klage verfällt das Verlangen. Stimmt der Mieter zu oder wird die Zustimmung durch rechtskräftiges Urteil ersetzt, schuldet er die erhöhte Miete; wer dann dauerhaft weniger zahlt, riskiert Mietrückstände. Ist das Verlangen dagegen formell oder inhaltlich unwirksam, muss er nicht zahlen.

Für Detailfragen zu einzelnen Aspekten – von der Staffelmiete über die Kappungsgrenze bis zur Modernisierungsmieterhöhung – stehen die verlinkten Vertiefungsbeiträge dieses Ratgebers zur Verfügung.