Wie oft ist eine Mieterhöhung erlaubt? Sperrfristen im Überblick

Die Frage „Mieterhöhung: Wie oft ist sie zulässig?“ beschäftigt Vermieter, Verwalter und Mieter regelmäßig – und sie wird häufig falsch beantwortet. Mal heißt es pauschal „alle zwölf Monate“, mal „alle fünfzehn Monate“. Beide Angaben treffen einen Teil der Wahrheit: Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete darf frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung verlangt werden; wirksam wird die neue Miete wegen der gesetzlichen Überlegungsfrist faktisch erst rund 15 Monate später. Welche Erhöhungen diese Sperrfrist auslösen, wie die Kappungsgrenze den Dreijahreszeitraum begrenzt und welche Sonderregeln für Staffel- und Indexmiete gelten, erklärt dieser Ratgeber mit einem konkret durchgerechneten Zeitstrahl.

• Jahressperrfrist: Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung verlangt werden (§ 558 Abs. 1 BGB); gezählt wird ab dem Wirksamwerden der letzten Erhöhung, nicht ab deren Ankündigung.
• Rund 15 Monate Gesamtdauer: Nach Zugang des Erhöhungsverlangens hat der Mieter eine Überlegungsfrist von zwei vollen Kalendermonaten; die erhöhte Miete wird frühestens mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang geschuldet.
• Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen – in per Rechtsverordnung ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten um höchstens 15 Prozent.
• Kein Fristauslöser: Betriebskostenerhöhungen und Modernisierungsumlagen zählen nicht zur Jahressperrfrist und werden separat gezählt.
• Sonderformen: Bei Staffelmiete und Indexmiete gilt jeweils ein Mindestabstand von einem Jahr zwischen den Stufen beziehungsweise Anpassungen.

Mieterhöhung: Wie oft darf die Miete steigen? Die Kernregel

Wie oft eine Mieterhöhung erlaubt ist, hängt vom gewählten Erhöhungsweg ab. Der mit Abstand häufigste Fall ist die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Das Gesetz knüpft gleich an zwei Zeitpunkte an: Das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden, und die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Aus diesem doppelten Ansatz entstehen die beiden kursierenden Fristangaben von zwölf beziehungsweise 15 Monaten.

Entscheidend für die Berechnung ist ein Detail, das in der Praxis regelmäßig für Fehler sorgt: Die zwölfmonatige Jahressperrfrist beginnt mit dem Wirksamwerden der letzten Erhöhung – also mit dem Monat, ab dem der Mieter die erhöhte Miete erstmals gezahlt hat. Nicht maßgeblich ist dagegen der Zeitpunkt, zu dem der Vermieter die vorherige Erhöhung angekündigt hat oder zu dem dem Mieter das Schreiben zugegangen ist. Wer vom Zugangsdatum statt vom Wirksamwerden ausgeht, verschiebt den nächsten zulässigen Erhöhungstermin um mehrere Monate und riskiert ein verfrühtes – und damit unwirksames – Verlangen.

Für Vermieter und Verwalter bedeutet das: Vor jedem Erhöhungsschreiben gehört ein Blick in die Erhöhungshistorie des konkreten Mietverhältnisses. Maßgeblich ist das Datum, an dem die letzte Erhöhung nach § 558 BGB wirksam geworden ist. Liegt kein solches Datum vor – etwa weil seit Mietbeginn nie erhöht wurde –, läuft die Sperrfrist ab dem Beginn des Mietverhältnisses. Gerade in großen Beständen lohnt es sich, diesen Stichtag je Einheit zu dokumentieren, statt ihn bei jedem Verlangen neu zu rekonstruieren.

Die Jahressperrfrist ist dabei nur der erste Baustein. Wann die neue Miete tatsächlich gezahlt werden muss, bestimmt ein zweiter Fristbaustein: die Überlegungsfrist des Mieters. Erst beide zusammen ergeben die Dauer, die in der Praxis als „alle 15 Monate“ beschrieben wird.

Der Fristen-Zeitstrahl: So entstehen die rund 15 Monate

Die Differenz zwischen zwölf und 15 Monaten erklärt sich aus dem Ablauf einer einzelnen Erhöhung. Das Verlangen darf zwölf Monate nach der letzten wirksamen Erhöhung zugehen; der Mieter muss die höhere Miete aber nicht sofort zahlen. Ihm steht nach § 558b BGB eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang der Erhöhungserklärung zu. Stimmt er zu, wird die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang geschuldet.

Ein konkretes Beispiel mit fiktiven Daten macht den Zeitstrahl greifbar:

Der Zeitstrahl zeigt: Die oft zitierte Frist von 15 Monaten ist kein eigenständiger gesetzlicher Zeitraum. Sie ergibt sich aus zwölf Monaten Sperrfrist, zwei vollen Kalendermonaten Überlegungsfrist und dem Umstand, dass die neue Miete erst mit Beginn des dritten Monats nach Zugang geschuldet wird. Verzögert sich der Zugang des Erhöhungsschreibens – etwa weil der Vermieter das Verlangen erst im Februar statt im Januar zustellt –, verschiebt sich der gesamte Fahrplan entsprechend nach hinten. Eine verspätete Zustellung lässt sich durch keine Formulierung im Schreiben aufholen.

Für die Steuerung im Bestand heißt das: Wer Mieterhöhungen systematisch plant, leitet aus dem Wirksamkeitstermin der letzten Erhöhung den frühesten Zugangstermin des nächsten Verlangens ab und kalkuliert den Cashflow-Effekt erst ab dem dritten Folgemonat. Wie der Ablauf einer einzelnen Erhöhung im Detail funktioniert – von der Begründung über den Zugang bis zu Klagefrist und Wirksamkeit –, beschreibt der Beitrag Mieterhöhung: Fristen und Ablauf im Überblick.

Was zählt zur Jahressperrfrist – und was nicht?

Ein häufiger Fehler besteht darin, jede Art von Mieterhöhung auf dieselbe Frist zu beziehen. Die Jahressperrfrist des § 558 Abs. 1 BGB gilt ausschließlich für das Zustimmungsverlangen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Zwei andere gesetzlich geregelte Erhöhungswege laufen davon getrennt:

• Modernisierungsumlage (§ 559 BGB): Nach baulichen Maßnahmen, die den Wohnwert nachhaltig erhöhen oder Energie einsparen, darf der Vermieter einen Teil der Kosten dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen. Diese Umlage setzt die Jahressperrfrist weder in Gang noch wird sie von ihr blockiert; sie wird separat gezählt.
• Betriebskostenerhöhung (§ 560 BGB): Steigen die Betriebskosten, kann der Vermieter Vorauszahlungen oder Pauschalen anpassen – für Mieter lohnt es sich in diesem Fall, die Nebenkostenabrechnung zu prüfen. Auch diese Erhöhung hat keinen Einfluss auf die Sperrfrist für die Vergleichsmiete.

Für die Praxis folgt daraus: Ein Vermieter darf grundsätzlich in derselben Phase eine Betriebskostenerhöhung aussprechen, eine Modernisierungsumlage geltend machen und später ein Verlangen nach § 558 BGB stellen – jede Erhöhungsart folgt ihren eigenen Form- und Fristenregeln. Umgekehrt startet eine Modernisierungsumlage keine neue zwölfmonatige Wartezeit für die nächste Vergleichsmietenerhöhung. Für Mieter heißt das im Umkehrschluss: Nicht jedes Schreiben mit einer höheren Gesamtmiete ist eine „Mieterhöhung“ im Sinn der Sperrfrist, und nicht jede Erhöhung muss den Takt von zwölf beziehungsweise 15 Monaten einhalten. Wie die Umlage konkret berechnet und angekündigt wird, zeigt der Beitrag Mieterhöhung nach Modernisierung.

Zu unterscheiden ist die Sperrfrist zudem von der Kappungsgrenze: Während Betriebskosten- und Modernisierungserhöhungen den zeitlichen Takt nicht berühren, bleiben sie nach § 558 Abs. 4 BGB auch bei der Berechnung der Kappungsgrenze außer Betracht. Die prozentuale Obergrenze bemisst sich allein an den Erhöhungen nach § 558 BGB.

Kappungsgrenze: Wie oft und wie viel zusammenwirken

Die Jahressperrfrist regelt den Takt, die Kappungsgrenze das Ausmaß. Nach § 558 Abs. 3 BGB darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöht werden. In Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Landesregierungen per Rechtsverordnung ausgewiesen haben, sinkt die Grenze auf 15 Prozent – betroffen sind derzeit viele Großstädte und Ballungsräume.

Maßgeblich ist ein rollierender Dreijahreszeitraum: Bezugspunkt ist der Zeitpunkt, zu dem die aktuelle Erhöhung wirksam werden soll; verglichen wird mit der Miete, die drei Jahre zuvor geschuldet war. Es gibt also kein fixes Kalenderfenster – mit jeder neuen Erhöhung wandert der Betrachtungszeitraum weiter. Wer vor zwei Jahren bereits eine Erhöhung erhalten hat, muss diese bei der nächsten Runde mit einrechnen.

Eine Beispielrechnung verdeutlicht das Zusammenspiel von Kappungsgrenze und Vergleichsmiete:

Das Beispiel zeigt eine typische Konstellation: Liegt die Vergleichsmiete über der durch die Kappungsgrenze gedeckelten Summe, gilt die niedrigere der beiden Grenzen. Der Differenzbetrag verfällt jedoch nicht. Der Vermieter darf ihn in einer späteren Erhöhungsrunde nachholen, sobald der Dreijahreszeitraum weitergewandert ist und die Jahressperrfrist erneut abgelaufen ist – sofern die Vergleichsmiete das weiterhin hergibt.

Für die Ausgangsfrage „Mieterhöhung – wie oft?“ ergibt sich damit eine doppelte Deckelung: Zeitlich ist frühestens alle zwölf Monate ein neues Verlangen möglich (wirksam nach rund 15 Monaten), und rechnerisch darf die Summe aller Erhöhungen innerhalb von drei Jahren die 20- beziehungsweise 15-Prozent-Marke nicht durchbrechen. Beide Grenzen gelten kumulativ nebeneinander und sind bei jeder einzelnen Erhöhung zu prüfen. Wer nur den zeitlichen Abstand im Blick hat, übersieht leicht, dass die prozentuale Grenze den eigentlichen Engpass bilden kann.

Sonderregeln: Wie oft bei Staffelmiete und Indexmiete erhöht werden darf

Nicht jeder Mietvertrag folgt der Vergleichsmiete-Systematik. Bei Staffel- und Indexmietvereinbarungen ist die Erhöhung bereits im Vertrag festgelegt oder an einen Preisindex gekoppelt – mit eigenen zeitlichen Mindestabständen und ohne Rückgriff auf § 558 BGB.

Staffelmiete: mindestens ein Jahr je Stufe

Bei der Staffelmiete nach § 557a BGB legen die Parteien die künftigen Erhöhungen bereits bei Vertragsschluss fest: Der Vertrag nennt die jeweilige Miethöhe oder den Erhöhungsbetrag für einen bestimmten Zeitraum. Jede Staffel muss mindestens zwölf Monate unverändert bleiben; eine jährliche Taktung der Stufen ist damit die schnellste zulässige Folge. Während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung ist eine zusätzliche Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen – die Jahressperrfrist kommt hier gar nicht zum Tragen, weil der gesetzliche Erhöhungsanspruch vertraglich verdrängt ist. Die Kappungsgrenze greift bei Staffelmieten ebenfalls nicht; begrenzt wird die Ausgangsmiete allenfalls durch die Mietpreisbremse bei Neuvermietung in ausgewiesenen Gebieten, etwa der Mietpreisbremse in Berlin.

Indexmiete: zwölf Monate seit der letzten Anpassung

Die Indexmiete nach § 557b BGB koppelt die Mietentwicklung an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland. Steigt der Index, darf der Vermieter die Miete entsprechend der prozentualen Indexveränderung anheben – allerdings frühestens zwölf Monate nach der letzten Mieterhöhung. Die Anpassung erfolgt durch Erklärung in Textform; anders als bei der Vergleichsmiete ist keine Zustimmung des Mieters erforderlich. Die erhöhte Miete wird mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung geschuldet. Auch hier gilt: Eine Erhöhung nach § 558 BGB ist während einer wirksamen Indexmietvereinbarung ausgeschlossen; zulässig bleiben daneben Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen.

Die Frage „Wie oft?“ beantwortet sich für beide Sonderformen daher einheitlich: Einmal im Jahr ist der schnellste vertraglich mögliche Rhythmus – häufiger geht nicht. Seltener ist dagegen zulässig, denn weder die Staffel- noch die Indexmiete begründet eine Pflicht des Vermieters, jede mögliche Stufe oder Indexanpassung tatsächlich auszuschöpfen.

Mieterhöhung im ersten Jahr nach Mietbeginn

Die Jahressperrfrist beginnt nicht erst mit der ersten Erhöhung, sondern läuft bereits ab dem Start des Mietverhältnisses. Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist im ersten Jahr nach dem Einzug deshalb grundsätzlich ausgeschlossen – selbst dann, wenn die vereinbarte Anfangsmiete deutlich unter dem Marktniveau liegt.

Konkret: Zieht ein Mieter am 1. März 2024 ein, darf der Vermieter das erste Erhöhungsverlangen frühestens im März 2025 zugehen lassen. Wegen der zweimonatigen Überlegungsfrist wird die erhöhte Miete frühestens am 1. Juni 2025 geschuldet – der Mieter wohnt dann seit 15 Monaten in der Wohnung. Für Vermieter lohnt es sich daher, die Anfangsmiete sorgfältig zu kalkulieren: Sie ist die Bezugsgröße, an der sich in den Folgejahren sowohl die Vergleichsmiete als auch die Kappungsgrenze messen.

Ausgenommen von dieser Wartezeit sind nur die vertraglich vereinbarten Sonderformen: Wer von Anfang an eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, kann die erste vertragliche Stufe beziehungsweise Indexanpassung grundsätzlich schon nach zwölf Monaten Vertragslaufzeit wirksam werden lassen.

Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel

Ein Eigentümerwechsel setzt die Jahressperrfrist nicht neu in Gang: Der Käufer tritt kraft Gesetzes in das bestehende Mietverhältnis ein (§ 566 BGB) und übernimmt die Erhöhungshistorie des Voreigentümers unverändert; der neue Eigentümer kann deshalb nicht sofort erhöhen, solange die Sperrfrist aus der Zeit seines Vorgängers noch läuft. Was im Einzelnen zu beachten ist, erläutert der Beitrag Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel.

FAQ: Die wichtigsten Fragen zur Häufigkeit von Mieterhöhungen

Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Bei der klassischen Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete darf der Vermieter frühestens zwölf Monate nach Wirksamwerden der letzten Erhöhung ein neues Verlangen stellen. Da dem Mieter anschließend eine Überlegungsfrist von zwei vollen Kalendermonaten zusteht, vergehen zwischen zwei tatsächlichen Mieterhöhungen in der Regel rund 15 Monate. Zusätzlich begrenzt die Kappungsgrenze die Summe aller Erhöhungen innerhalb von drei Jahren auf 20 beziehungsweise 15 Prozent.

Gilt die Jahressperrfrist auch bei der Staffelmiete?

Nein. Bei der Staffelmiete sind die Erhöhungen bereits vertraglich festgelegt, und eine Erhöhung nach § 558 BGB ist während der Vereinbarung ausgeschlossen. Die Jahressperrfrist findet deshalb keine Anwendung. Stattdessen schreibt § 557a BGB vor, dass jede Staffel mindestens zwölf Monate unverändert bleiben muss – eine jährliche Taktung ist der schnellste zulässige Rhythmus.

Zählen Betriebskosten- oder Modernisierungserhöhungen zur Sperrfrist?

Nein. Erhöhungen der Betriebskosten (§ 560 BGB) und die Umlage von Modernisierungskosten (§ 559 BGB) folgen eigenen Regeln. Sie setzen die Jahressperrfrist weder in Gang noch werden sie von ihr ausgebremst, und bei der Berechnung der Kappungsgrenze bleiben sie außer Betracht. Auslöser der Sperrfrist ist ausschließlich das Zustimmungsverlangen zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Ist eine Mieterhöhung bereits im ersten Jahr nach dem Einzug möglich?

Nein. Im ersten Jahr nach Mietbeginn ist eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich nicht zulässig, weil die Jahressperrfrist bereits ab Vertragsbeginn läuft. Das erste Erhöhungsverlangen kann frühestens nach zwölf Monaten Wohndauer zugehen; wirksam wird die neue Miete wegen der Überlegungsfrist frühestens nach rund 15 Monaten. Vertraglich vereinbarte Staffel- oder Indexmieten können dagegen bereits nach zwölf Monaten greifen.

Was passiert, wenn der Vermieter zu früh erhöht?

Ein Erhöhungsverlangen, das die Jahressperrfrist verletzt, ist unwirksam und löst auch keine Überlegungsfrist aus. Der Mieter muss einem solchen Schreiben nicht zustimmen; er kann den Vermieter schlicht auf die noch laufende Frist verweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird ein verfrühtes Verlangen auch dann nicht wirksam, wenn die Sperrfrist während der Prüfzeit abläuft – der Vermieter muss nach deren Ablauf eine neue, form- und fristgerechte Erklärung abgeben.

Wer Erhöhungen im Bestand plant, sollte deshalb vor jedem Schreiben drei Punkte prüfen: das Wirksamwerden der letzten Erhöhung für die Jahressperrfrist, den rollierenden Dreijahreszeitraum für die Kappungsgrenze und die vertragliche Mietstruktur – also ob Vergleichs-, Staffel- oder Indexmiete gilt. Für den Ablauf einer konkreten Erhöhung, vom Zugang über die Begründung bis zur Klagefrist, empfiehlt sich der Beitrag Mieterhöhung: Fristen im Detail. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.