Mietpreisbremse: Wo sie gilt, welche Ausnahmen es gibt und wie Mieter rügen

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miethöhe bei der Neuvermietung von Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt: Die vereinbarte Miete darf dort höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Die bundesrechtliche Grundlage wurde durch Gesetz vom 11. Juli 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert (§ 556d Abs. 2 BGB). Für Vermieter, Asset Manager und Makler ist damit klar geregelt, in welchen Regionen welche Miethöhe zulässig ist – und welche Ausnahmen greifen.

Das Wichtigste in Kürze:

• In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• Vier Ausnahmen: Neubauten ab Oktober 2014, umfassend modernisierte Wohnungen, höhere Vormiete und möblierte beziehungsweise kurzzeitige Vermietung.
• Der Vermieter muss vor Vertragsschluss unaufgefordert über die Vormiete oder einen Ausnahmetatbestand informieren – sonst kann er sich nicht darauf berufen.
• Mieter sichern Rückforderungsansprüche durch eine Rüge in Textform; bei Verträgen ab April 2020 gilt die Rückforderung rückwirkend bis zu 30 Monate ab Vertragsbeginn.
• Die bundesrechtliche Grundlage läuft bis zum 31. Dezember 2029; die einzelnen Landesverordnungen sind unterschiedlich befristet.

Was ist die Mietpreisbremse? Die Kernregel

Die Mietpreisbremse ist ein Instrument des Wohnraummietrechts, das 2015 eingeführt wurde und in den §§ 556d bis 556g BGB geregelt ist. Sie greift ausschließlich bei der Neu- und Wiedervermietung von Wohnraum und nur in Gebieten, die das jeweilige Bundesland per Rechtsverordnung als „angespannten Wohnungsmarkt“ ausgewiesen hat.

Maßstab für die zulässige Miete ist die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 558 Absatz 2 BGB. In der Praxis wird sie überwiegend über den qualifizierten Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde ermittelt. Fehlt ein solcher, kommen einfache Mietspiegel, Mietdatenbanken, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung vergleichbarer Wohnungen in Betracht. Für Vermietungs- und Asset-Management-Teams ist die Mietspiegelqualität im jeweiligen Markt damit ein operativer Faktor: Wo kein aktueller qualifizierter Mietspiegel vorliegt, steigen der Prüfaufwand und das Risiko abweichender Bewertungen im Streitfall.

Die Kernregel lautet: Die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. Gebildet wird die Vergleichsmiete aus den Entgelten, die in der Gemeinde in den letzten sechs Jahren für vergleichbaren Wohnraum vereinbart oder geändert wurden. Eine Landesverordnung zur Mietpreisbremse gilt jeweils für höchstens fünf Jahre, kann aber verlängert oder durch eine neue Verordnung ersetzt werden.

Ob ein Gebiet als Markt mit angespannter Wohnungsversorgung ausgewiesen werden darf, richtet sich nach § 556d Absatz 3 BGB. Voraussetzung ist, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Anhaltspunkte dafür sind insbesondere, wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im Bundesdurchschnitt, die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegt, die Leerstandsquote bei großer Nachfrage niedrig ist oder die Bevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit ein entsprechendes Wohnungsangebot entsteht. Die Landesregierungen stützen die Ausweisung in der Regel auf ein Gutachten zur Wohnungsmarktlage.

Für die Immobilienwirtschaft bedeutet das: In ausgewiesenen Gebieten ist die Angebotsmiete bei Neuvermietung rechtlich begrenzt. Wer die Grenze überschreitet, ohne dass eine der gesetzlichen Ausnahmen greift, riskiert Rückforderungsansprüche und Bußgelder. Für Mieter ergibt sich daraus ein überprüfbarer Anspruch, der allerdings aktiv geltend gemacht werden muss.

Die vier Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Das Gesetz kennt vier praktisch relevante Ausnahmen, bei denen die Miete über der Zehn-Prozent-Grenze liegen darf. Jede Ausnahme hat eigene Voraussetzungen, die Vermieter kennen und gegebenenfalls belegen müssen.

Entscheidend für die Praxis ist zudem die Darlegungslast: Der Vermieter muss die Voraussetzungen der jeweiligen Ausnahme im Streitfall nachweisen können. Dazu gehören etwa der Beleg des Erstbezugs nach Neubau, eine nachvollziehbare Aufstellung der Modernisierungskosten oder der Vormietvertrag samt etwaiger Mieterhöhungsvereinbarungen. Ohne lückenlose Dokumentation lässt sich eine Ausnahme vor Gericht regelmäßig nicht durchsetzen – unabhängig davon, ob sie sachlich besteht.

Neubau nach dem Stichtag

Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f Satz 1 BGB). Der Gesetzgeber wollte damit den Neubau nicht belasten. Die Ausnahme gilt nur für die erste Vermietung nach Fertigstellung; bei der zweiten Vermietung greift die Mietpreisbremse grundsätzlich wieder – es sei denn, eine andere Ausnahme kommt zum Tragen.

Beispiel: Ein Bauträger stellt ein Mehrfamilienhaus in München 2023 fertig. Die Erstvermietung der 24 Wohnungen unterliegt nicht der Mietpreisbremse. Die Angebotsmieten können frei kalkuliert werden. Wird eine Wohnung 2026 erneut vermietet, gilt die Zehn-Prozent-Grenze gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete – es sei denn, die höhere Vormiete greift als Ausnahme.

Umfassend modernisierte Wohnungen

Die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung ist ebenfalls von der Mietpreisbremse ausgenommen. „Umfassend“ liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vor, wenn die Modernisierungsinvestition etwa ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus erreicht. Kleinere Einzelmaßnahmen – ein neuer Bodenbelag oder ein frischer Anstrich – reichen nicht aus.

Beispiel: Eine Wohnungsbaugesellschaft saniert einen Altbau in Hamburg-Harburg kernhaft: neue Heizungsanlage, neue Bäder, Dämmung der Fassade, Austausch aller Fenster und Erneuerung der Elektrik. Die Investition liegt deutlich über einem Drittel der fiktiven Neubaukosten. Die erste Vermietung nach Abschluss der Maßnahme darf über der Zehn-Prozent-Grenze liegen.

Abzugrenzen ist die Ausnahme von der regulären Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB: Bei bestehenden Mietverhältnissen können Vermieter acht Prozent der umlagefähigen Modernisierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete aufschlagen. Wird dagegen umfassend modernisiert und anschließend neu vermietet, greift die Ausnahme – die neue Anfangsmiete ist dann nicht durch die Zehn-Prozent-Grenze beschränkt. Beide Instrumente dürfen nicht vermischt werden.

Höhere Vormiete (Bestandsschutz)

Die häufigste Ausnahme in der Praxis ist die höhere Vormiete: Hat der vorherige Mieter bereits eine Miete gezahlt, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, darf der Vermieter diese Miete auch beim neuen Mieter verlangen (§ 556e Abs. 1 BGB). Die Vormiete fungiert dabei als Obergrenze für die neue Vereinbarung.

Beispiel: Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Frankfurt-Sachsenhausen beträgt laut Mietspiegel Frankfurt 1.000 Euro. Der Vormieter hat zuletzt 1.200 Euro gezahlt. Der Vermieter darf dem neuen Mieter bis zu 1.200 Euro verlangen, obwohl das 20 Prozent über der Vergleichsmiete liegt. Voraussetzung: Der Vermieter hat die Vormiete vor Vertragsschluss offengelegt (siehe Auskunftspflicht).

Maßgeblich ist dabei die Miete, die der Vormieter im letzten Jahr vor Beendigung seines Mietverhältnisses – etwa nach einer Kündigung wegen Eigenbedarf – tatsächlich geschuldet hat. Eine nur vereinbarte, aber nie geschuldete Miete – etwa eine kurz vor dem Auszug lediglich auf dem Papier erhöhte Vormiete – begründet die Ausnahme nicht. Erhöhungen während des Vormietverhältnisses müssen ihrerseits rechtmäßig vereinbart worden sein.

Möblierte und kurzzeitige Vermietung

Die vierte Ausnahme betrifft Sonderformen der Vermietung. Nicht unter die Mietpreisbremse fallen Hotelzimmer und Ferienwohnungen, da es sich dabei nicht um Wohnraum im Sinne des Gesetzes handelt. Für möblierten Wohnraum gilt die Mietpreisbremse dagegen grundsätzlich ebenso wie für unmöblierten; in der Praxis wird allerdings häufig ein Möblierungszuschlag auf die Vergleichsmiete aufgeschlagen. Eine gesetzliche Bemessungsregel für diesen Zuschlag existiert nicht. Eine Untersuchung des möblierten Mietwohnungsmarktes im Auftrag des Bundesjustizministeriums hat aus Inseratsdaten der Jahre 2007 bis 2018 marktübliche Möblierungszuschläge zwischen 3,53 und 7,04 Euro je Quadratmeter in ausgewählten Städten ermittelt. Besonders das möblierte Wohnen auf Zeit gilt als Graubereich: Die Untersuchung fand Hinweise darauf, dass einzelne Vermieter Wohnungen gezielt in möblierte Angebote umgewandelt haben, um die Preisbindung zu umgehen. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig hat im Zusammenhang mit der Verlängerung im Juli 2025 angekündigt, die Regeln für Kurzzeitvermietungen und möbliertes Wohnen nachschärfen zu wollen.

Beispiel: Ein Vermieter stellt eine möblierte Wohnung in Köln für sechs Monate zur Verfügung. Er kalkuliert einen Möblierungszuschlag ein und bietet die Wohnung oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete an. Weil eine gesetzliche Bemessungsregel für den Zuschlag fehlt, lässt sich pauschal nicht sagen, welche Miethöhe hier zulässig ist. Mieter, die eine Überhöhung vermuten, sollten die Plausibilität des Zuschlags prüfen lassen.

Auskunftspflicht des Vermieters

Seit dem Mietrechtsanpassungsgesetz 2019 gilt eine verschärfte Informationspflicht: Will sich der Vermieter auf eine höhere Vormiete oder einen anderen Ausnahmetatbestand berufen, muss er den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Eine Auskunft erst auf Nachfrage reicht nicht aus.

Die Auskunft muss in Textform erteilt werden und den Ausnahmetatbestand konkret benennen; bei der Berufung auf die Vormiete ist deren Höhe anzugeben. Eine bloße Pauschalformulierung, die Miete orientiere sich an der Vormiete, genügt diesen Anforderungen nicht.

Unterbleibt die Auskunft, kann sich der Vermieter für die Dauer der fehlenden Information nicht auf die Ausnahme berufen. Die zulässige Miete bleibt dann auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent begrenzt. Der Vermieter kann die Auskunft zwar nachholen; sie wirkt dann aber erst ab dem Zeitpunkt der nachträglichen Information – eine rückwirkende Heilung ist nicht möglich.

Für Vermieter und deren Verwalter bedeutet das: Die Auskunftspflicht gehört in die Standardprozesse bei jeder Neuvermietung in einem Verordnungsgebiet. Eine dokumentierte, vor Vertragsschluss erteilte Auskunft ist die Voraussetzung dafür, die Ausnahmen wirksam nutzen zu können.

Rügeverfahren: Wie Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern

Die Mietpreisbremse wirkt nicht automatisch. Ein Mieter, der eine überhöhte Miete vermutet, muss aktiv werden: Er muss den Verstoß gegenüber dem Vermieter in Textform rügen (§ 556g Abs. 2 BGB). Die Rüge muss den Verstoß konkret bezeichnen – ein formloser Hinweis reicht, sofern daraus hervorgeht, dass der Mieter die Miethöhe als unzulässig beanstandet.

Die Rückforderung zu viel gezahlter Miete ist möglich ab dem Zeitpunkt, zu dem die Rüge dem Vermieter zugeht. Für Mietverträge, die ab dem 1. April 2020 geschlossen wurden, gilt eine erweiterte Rückforderungsmöglichkeit: Der Mieter kann die Überzahlung für bis zu 30 Monate rückwirkend ab Vertragsbeginn zurückverlangen, sofern er die Rüge innerhalb dieser Frist ausspricht. Bei älteren Verträgen (vor April 2020) gilt: Rückforderung erst ab Zugang der Rüge.

Bei der Prüfung hilft ein gesetzlicher Auskunftsanspruch: Hat der Vermieter eine höhere Vormiete zugrunde gelegt, kann der Mieter Auskunft über die Miete verlangen, die der Vormieter zuletzt geschuldet hat (§ 556g Abs. 3 BGB). So lässt sich überprüfen, ob die geltend gemachte Ausnahme tatsächlich besteht und in welcher Höhe sie greift.

In der Praxis hat sich folgende Vorgehensweise bewährt:

• Ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels der Gemeinde ermitteln und mit der vereinbarten Miete vergleichen.
• Bei Verdacht auf eine höhere Vormiete den gesetzlichen Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter geltend machen.
• Rüge in Textform verfassen und den Verstoß gegen die Mietpreisbremse darin konkret bezeichnen.
• Den Zugang der Rüge nachweisbar dokumentieren, etwa per Einwurf-Einschreiben oder durch Zustellung gegen Empfangsbestätigung.
• Die Überzahlung ab dem maßgeblichen Zeitpunkt berechnen und zurückfordern; bis zur Klärung kann die Miete unter Vorbehalt weitergezahlt werden.

Die allgemeine Verjährungsfrist beträgt drei Jahre, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Mieter sollten daher bei einem begründeten Verdacht nicht zu lange warten.

Kurzbeispiel Berlin: In ganz Berlin gilt die Mietpreisbremse aufgrund der angespannten Wohnungsmarktlage. Wer dort eine Wohnung neu mietet, kann die Angebotsmiete anhand des Berliner Mietspiegels prüfen. Details zur Anwendung in der Hauptstadt enthält der Beitrag zur Mietpreisbremse in Berlin.

In welchen Bundesländern gilt die Mietpreisbremse? (Länderübersicht)

Die Umsetzung der Mietpreisbremse ist Ländersache. Jedes Bundesland entscheidet selbst, ob und für welche Gebiete es eine Verordnung erlässt. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über den aktuellen Stand. Da Verordnungen regelmäßig angepasst, verlängert oder neu erlassen werden, empfiehlt sich eine Prüfung des jeweiligen Landesportals für den aktuellen Geltungsbereich.

Laut einer Auswertung des Haus & Grund Verlags auf Basis von BBSR-Daten (Stand Januar 2026) gilt die Mietpreisbremse bundesweit in 752 Gemeinden mit rund 30,9 Millionen Einwohnern. Berücksichtigt man zusätzlich die Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze, kommt die Auswertung auf 814 Gemeinden. Diese Zahlen sind als Schätzung zu verstehen; die genaue Zählweise variiert je nach Quelle und Stichtag. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung selbst hatte zum Stichtag Dezember 2024 noch 415 Gemeinden mit Mietpreisbremse und 26,2 Millionen Einwohnern ermittelt – knapp ein Drittel der Bevölkerung.

Ob eine bestimmte Gemeinde zum Verordnungsgebiet gehört, ergibt sich aus der Anlage der jeweiligen Landesverordnung, in der die betroffenen Städte und Gemeinden namentlich aufgeführt sind. Eine bundesweite, regelmäßig fortgeschriebene Referenz bietet die Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zu Mietpreisbremse und abgesenkter Kappungsgrenze. Für Transaktionen und Bestandsentscheidungen sollte ergänzend die aktuelle Verordnungsfassung des betreffenden Landes herangezogen werden.

Hinweis zur Aktualität: Die Landesverordnungen werden regelmäßig überprüft und angepasst. Die Angaben in der Tabelle beziehen sich auf den jeweils genannten Stand. Bei Verlängerung oder Auslaufen einer Verordnung kann die Tabelle durch Aktualisierung der Spalte „Befristet bis“ und der Quellenangabe schnell nachgeführt werden.

Mietpreisbremse und Kappungsgrenze: Der Unterschied

Die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze werden häufig verwechselt, verfolgen aber unterschiedliche Ziele und greifen in verschiedenen Situationen.

Die Mietpreisbremse gilt ausschließlich bei der Neuvermietung: Sie begrenzt die Miete, die ein Vermieter bei Abschluss eines neuen Mietvertrags verlangen darf, auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete – und nur in per Landesverordnung ausgewiesenen Gebieten.

Die Kappungsgrenze dagegen gilt im laufenden Mietverhältnis: Sie begrenzt Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete auf maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Bundesländer die Kappungsgrenze auf 15 Prozent absenken. Auch das geschieht per Landesverordnung – nicht überall, wo die Mietpreisbremse gilt, ist automatisch auch die Kappungsgrenze abgesenkt.

Für die Praxis ergibt sich daraus: Wer eine Wohnung neu vermietet, muss die Mietpreisbremse beachten. Wer die Miete in einem bestehenden Verhältnis erhöhen will, muss die Kappungsgrenze einhalten. Beide Instrumente können nebeneinander gelten, lösen aber unterschiedliche Prüf- und Dokumentationspflichten aus.

Die wichtigsten Unterschiede im Überblick:

Für die Mieterhöhung im Bestand gilt außerdem ein eigenes Begründungsregime: Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen und durch einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Gutachten oder die Benennung von Vergleichswohnungen begründet werden (§ 558a BGB). Fehler in Form oder Begründung machen das Verlangen regelmäßig unwirksam – ein operatives Risiko, das in den Bestandsprozessen adressiert werden muss.

Häufige Fragen zur Mietpreisbremse

Kann ich zu viel gezahlte Miete zurückfordern?

Ja, sofern die Miete die zulässige Höhe überschreitet und keine Ausnahme greift. Voraussetzung ist eine Rüge in Textform gegenüber dem Vermieter. Bei Verträgen ab dem 1. April 2020 kann die Rückforderung rückwirkend für bis zu 30 Monate ab Vertragsbeginn erfolgen. Bei älteren Verträgen gilt der Zugang der Rüge als Stichtag.

Wie lange kann ich rügen – gibt es eine Verjährung?

Die allgemeine Verjährungsfrist beträgt drei Jahre ab dem Ende des Kalenderjahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Bei laufenden Mietverhältnissen ist es ratsam, eine vermutete Überhöhung zeitnah zu prüfen und zu rügen, da sich die Rückforderungsansprüche auf die jeweiligen Monatsmieten beziehen.

Was ist der Unterschied zwischen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze?

Die Mietpreisbremse gilt bei Neuvermietung und begrenzt die Anfangsmiete auf zehn Prozent über der Vergleichsmiete. Die Kappungsgrenze gilt im laufenden Mietverhältnis und begrenzt Mieterhöhungen auf 20 Prozent (beziehungsweise 15 Prozent in ausgewiesenen Gebieten) innerhalb von drei Jahren.

Was passiert, wenn der Vermieter die Auskunftspflicht nicht erfüllt?

Hat der Vermieter die Vormiete oder einen Ausnahmetatbestand nicht vor Vertragsschluss offengelegt, darf er sich nicht darauf berufen. Die Miete bleibt dann auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent begrenzt. Eine nachträgliche Auskunft ist möglich, wirkt aber erst ab dem Zeitpunkt, zu dem sie erteilt wird – nicht rückwirkend.

Gilt die Mietpreisbremse auch bei Staffel- und Indexmieten?

Bei Staffelmietverträgen ist umstritten, ob jede einzelne Staffel an der zulässigen Miete gemessen werden muss oder ob eine zulässige Ausgangsmiete genügt; die Frage wird in Rechtsprechung und Literatur nicht einheitlich beantwortet. Bei Indexmietverträgen hat der Bundesgerichtshof dagegen entschieden, dass nur die Ausgangsmiete der Mietpreisbremse unterliegt; spätere Anpassungen nach dem Verbraucherpreisindex sind davon nicht erfasst.

Welche Sanktionen drohen Vermietern bei einem Verstoß?

Der Mietvertrag bleibt wirksam, der Mieter schuldet jedoch nur die zulässige Miete; Überzahlungen sind zurückzuerstatten. Darüber hinaus ist es eine Ordnungswidrigkeit, eine Miete zu vereinbaren, die die zulässige Miete um mehr als 20 Prozent übersteigt. Sie kann mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 Euro geahndet werden (§ 5 Abs. 3 Wirtschaftsstrafgesetz).

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für konkrete Fragen im Einzelfall empfiehlt sich die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein.