Mietspiegel Köln: ortsübliche Vergleichsmiete, Spannen und was Vermieter daraus ableiten dürfen
Mietspiegel Köln 2025: Tabellen zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach Baualter und Lage, Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Praxistipps für Vermieter im Überblick.
Der Mietspiegel Köln ist die zentrale Referenz für die ortsübliche Vergleichsmiete im Kölner Wohnungsmarkt – für Vermieter, die eine Mieterhöhung begründen wollen, ebenso wie für Mieter, die ein Erhöhungsverlangen prüfen. Die aktuelle 26. Auflage gilt seit April 2025 und wurde vom Arbeitskreis Mietspiegel am 7. April 2025 einstimmig beschlossen. Dieser Ratgeber fasst die wichtigsten Werte, die rechtliche Einordnung und die praktischen Konsequenzen zusammen – jede Zahl mit Quelle und Stand.
- Einfacher Mietspiegel: Der Mietspiegel Köln 2025 ist ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB – kein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB.
- Mietpreisbremse gilt: Bei Neuvermietungen in Köln darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
- Kappungsgrenze: Bei Mieterhöhungen im Bestand gilt in Köln eine Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren.
- Wertespanne: Die Nettokaltmieten im Mietspiegel reichen von 4,20 bis 17,90 Euro je Quadratmeter – je nach Baualtersgruppe, Wohnungsgröße, Ausstattung und Wohnlage (Stand April 2025).
- Bezug: Der Mietspiegel erscheint etwa alle zwei Jahre und liegt als kostenloser PDF-Download bei der Rheinischen Immobilienbörse vor.
Was ist der Mietspiegel Köln und wofür wird er genutzt?
Der Mietspiegel für das Stadtgebiet Köln wird bei der Rheinischen Immobilienbörse e.V. zusammengestellt, unter Mitarbeit der Stadt Köln (Amt für Wohnungswesen), des Mietervereins Köln, des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von 1888, der Vereinigung von Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümern Köln, der köln ag, des Gutachterausschusses für Grundstückswerte und des IVD. Die erste Ausgabe erschien im Oktober 1971; seither wird der Mietspiegel etwa alle zwei Jahre fortgeschrieben.
Der aktuellen Auflage liegen 34.477 ausgewertete Mietwerte zugrunde; der Fragebogenrücklauf wurde bis zum 31. Dezember 2024 berücksichtigt (Quelle: Dokumentation zum Mietspiegel Köln 2025, Stand April 2025). Ausgewiesen werden Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche – ohne Betriebskosten, Heizkosten und ohne Zuschläge für Möblierung, Küche oder Stellplatz.
Der Geltungsbereich umfasst ausschließlich frei finanzierten Wohnraum. Nicht einbezogen sind:
- Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern
- preisgebundener, öffentlich geförderter Wohnraum
- möblierter oder teilmöblierter Wohnraum
- Wohnungen ohne eigenes Bad mit WC
- verbilligt oder kostenlos überlassener Wohnraum sowie Heime
Für diese Segmente liefert der Mietspiegel keine belastbare Vergleichsgröße; Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern müssen die ortsübliche Vergleichsmiete auf anderem Weg begründen, etwa über Vergleichswohnungen oder ein Gutachten.
Einfacher oder qualifizierter Mietspiegel? Die wichtige Klarstellung
Der Mietspiegel Köln 2025 ist ausdrücklich ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB. So steht es wörtlich in der amtlichen Dokumentation des Arbeitskreises Mietspiegel (Stand April 2025). Er ist damit kein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB – auch wenn verschiedene Drittquellen das Gegenteil behaupten.
Die Unterscheidung hat praktische Folgen: Ein qualifizierter Mietspiegel genießt eine gesetzliche Vermutungswirkung für die Richtigkeit seiner Werte. Der einfache Mietspiegel dient dagegen als Richtlinie und Orientierungshilfe – im Streitfall bleibt er ein starkes Indiz, ersetzt aber nicht die Auseinandersetzung mit der konkreten Wohnung. Vermieter sollten ihr Erhöhungsverlangen deshalb sauber auf das passende Tabellenfeld und die tatsächlichen Merkmale der Wohnung stützen.
Gilt die Mietpreisbremse in Köln?
Ja. Das Land Nordrhein-Westfalen hat Köln per Rechtsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen. Bei Neuvermietungen gilt deshalb § 556d BGB: Die vereinbarte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent überschreiten. Damit ist der Mietspiegel auch die rechnerische Basis für die Mietpreisbremse in Köln.
Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind insbesondere:
- Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (Neubau)
- umfassend modernisierte Wohnungen
- Fälle, in denen die Vormiete bereits oberhalb der zulässigen Grenze lag
Die Verordnung ist aktuell in Kraft; ihre Laufzeit wird landesrechtlich regelmäßig überprüft und bei Bedarf verlängert. Wer eine Neuvermietung vorbereitet, sollte den aktuellen Stand vor Vertragsabschluss prüfen.
Kappungsgrenze in Köln: Wie stark darf die Miete steigen?
Bei Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis gilt bundesweit eine Kappungsgrenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. In Köln ist diese Grenze durch die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Nordrhein-Westfalen auf 15 Prozent in drei Jahren abgesenkt (§ 558 Abs. 3 BGB i.V.m. der landesrechtlichen Verordnung). Wie oft Vermieter die Miete überhaupt erhöhen dürfen und welche Fristen dabei einzuhalten sind, erklärt der Ratgeber mieterhoehung wie oft.
Entscheidend: Ortsübliche Vergleichsmiete und Kappungsgrenze gelten parallel – maßgeblich ist jeweils die niedrigere Obergrenze. Ein Beispiel: Beträgt die Nettokaltmiete 8,00 Euro je Quadratmeter und weist der Mietspiegel eine Vergleichsmiete von 9,50 Euro aus, darf die Miete trotzdem nur auf höchstens 9,20 Euro erhöht werden (8,00 Euro plus 15 Prozent). Der Mietspiegelwert ist in diesem Fall nicht erreichbar.
Ortsübliche Vergleichsmiete Köln: Tabelle nach Baualtersklasse und Wohnungsgröße
Die ortsübliche Vergleichsmiete in Köln wird im Mietspiegel über vier Merkmale bestimmt: Baualtersgruppe, Wohnungsgröße (Kategorien A bis E), Ausstattungsstufe und Wohnlage. Die Ausstattungsstufen bedeuten: 1 = ohne Heizung (einfacher Standard), 2 = mit Heizung sowie Bad/WC, 3 = mit besonderer Ausstattung. Für jede Kombination weist der Mietspiegel eine Spanne in Euro je Quadratmeter nettokalt aus – getrennt nach einfacher, mittlerer und sehr guter Wohnlage. Die folgende Tabelle zeigt die Werte der Baualtersgruppen 1 und 2 vollständig:
| Wohnungsgröße | Ausstattung | einfache Wohnlage | mittlere Wohnlage | sehr gute Wohnlage |
|---|---|---|---|---|
| Gruppe 1: Gebäude mit Bezugsfertigkeit bis 1960 | ||||
| A: 30–49,9 m² | 1 | 4,70–7,20 | 5,00–7,40 | – |
| A: 30–49,9 m² | 2 | 6,80–8,70 | 7,50–9,60 | 8,00–10,10 |
| B: 50–69,9 m² | 1 | 4,60–7,20 | 5,10–7,40 | – |
| B: 50–69,9 m² | 2 | 6,40–9,30 | 7,00–10,00 | 7,60–10,60 |
| C: 70–89,9 m² | 1 | 4,40–7,10 | 5,00–7,40 | – |
| C: 70–89,9 m² | 2 | 6,00–9,10 | 6,50–9,50 | 7,10–10,00 |
| D: 90–109,9 m² | 1 | 4,20–5,70 | 4,70–6,20 | – |
| D: 90–109,9 m² | 2 | 5,50–8,40 | 6,00–9,00 | 6,60–9,20 |
| E: 110–140 m² | 1 | 4,20–5,50 | 4,40–5,80 | – |
| E: 110–140 m² | 2 | 5,20–7,80 | 5,90–8,80 | 6,30–9,20 |
| Gruppe 2: Gebäude mit Bezugsfertigkeit 1961 bis 1975 | ||||
| A: 30–49,9 m² | 2 | 7,30–10,10 | 7,50–10,60 | 7,90–11,20 |
| A: 30–49,9 m² | 3 | 7,70–10,40 | 7,80–10,90 | 8,40–11,60 |
| B: 50–69,9 m² | 2 | 6,90–9,50 | 7,10–9,90 | 7,80–10,30 |
| B: 50–69,9 m² | 3 | 7,20–9,90 | 7,30–10,10 | 8,10–10,70 |
| C: 70–89,9 m² | 2 | 7,30–9,40 | 7,00–9,80 | 7,40–10,30 |
| C: 70–89,9 m² | 3 | 7,60–10,10 | 7,30–10,30 | 8,00–10,90 |
| D: 90–109,9 m² | 2 | 7,00–9,50 | 6,90–9,50 | 7,30–9,90 |
| D: 90–109,9 m² | 3 | 7,20–9,80 | 6,90–10,00 | 7,80–10,60 |
| E: 110–140 m² | 2 | 7,60–9,80 | 7,70–9,70 | 8,30–10,10 |
| E: 110–140 m² | 3 | – | 8,00–10,10 | 8,60–10,90 |
Die vollständige Tabelle mit den Baualtersgruppen 3 (1976–1989), 4 (1990–2004), 5 (2005–2017) und 6 (ab 2018) steht im Original-PDF des Mietspiegels Köln 2025. Die Gesamtspanne über alle Baualtersgruppen reicht von 4,20 bis 17,90 Euro je Quadratmeter (Stand April 2025). Ein Strukturdetail für Neubauten: In Gruppe 6 entfällt die Unterscheidung der Ausstattungsstufen 2 und 3, weil dort durchgehend ein sehr hoher Standard unterstellt wird.
Für die Einordnung einer konkreten Wohnung gilt: Zuerst Baualtersgruppe und Wohnungsgröße bestimmen, dann Ausstattung und Wohnlage prüfen. Das Ergebnis ist immer eine Spanne, kein Punktwert – die Lage innerhalb der Spanne hängt von den tatsächlichen Merkmalen der Wohnung ab.
Zu- und Abschläge: Wie Lage und Ausstattung die Miete beeinflussen
Der Kölner Mietspiegel arbeitet mit einem Lagemodell, nicht mit einem Stadtteil- oder Straßenverzeichnis. Ob eine Wohnlage als einfach, mittel oder sehr gut gilt, wird über Objekt- und Umfeldmerkmale beurteilt – etwa Lärm- und Geruchsbelastung, Bebauungsdichte, Grünanteil und Durchgangsverkehr. Zwei Wohnungen in derselben Straße können deshalb in unterschiedliche Lagekategorien fallen.
Innerhalb der ausgewiesenen Spannen wirken weitere wohnwertbeeinflussende Merkmale, die der Mietspiegel nicht gesondert ausweist: Zustand der Wohnung und des Gebäudes, energetische Ausstattung und Beschaffenheit zählen nach § 558 BGB ebenfalls zur Vergleichsmiete. Die Dokumentation nennt zudem typische Randbereiche: Höhere Mieten sind insbesondere bei Kleinappartements, außergewöhnlich gestalteten und gepflegten Wohnhäusern sowie in innerstädtischen Lagen möglich; niedrigere Werte kommen in Randlagen, bei Souterrainwohnungen und bei Wohnungen ohne Heizung vor (Quelle: Dokumentation zum Mietspiegel Köln 2025, Stand April 2025).
Für Vermieter heißt das: Wer das obere Ende einer Spanne anstrebt, muss die wohnwerterhöhenden Merkmale konkret benennen können. Wer das untere Ende verlangt, muss umgekehrt mit Einwänden rechnen, wenn die Wohnung faktisch besser ausgestattet ist als unterstellt.
Stadtteil-Spannen im Vergleich: Innenstadt, Ehrenfeld, Rodenkirchen, Chorweiler
Da der amtliche Mietspiegel keine Stadtteilwerte ausweist, ergänzt die folgende Tabelle die Perspektive um Marktdaten: durchschnittliche Angebotsmieten auf Bezirksebene aus dem Mietpreisatlas von ImmoScout24. Diese Werte sind keine Mietspiegelwerte – sie spiegeln aktuelle Angebote am Markt und liegen systematisch über den Bestandsmieten der amtlichen Tabelle.
| Gebiet | Richtwert in Euro/m² | Stand der Daten |
|---|---|---|
| Innenstadt | ca. 15,25–15,82 | Q1 2025 bis Q2 2026 |
| Ehrenfeld (Bezirk) | ca. 13,98 | Q2 2026 |
| Rodenkirchen (Bezirk) | ca. 12,98–13,51 | Q2 2026 |
| Chorweiler (Bezirk) | ca. 11,26–11,74 | Q2 2026 |
Die Rangfolge bestätigt die Zentrumsnähe-Logik des Kölner Marktes: Die Innenstadt führt die Preisskala an, der Bezirk Chorweiler im Norden bildet das untere Ende. Für rechtliche Zwecke – etwa ein Mieterhöhungsverlangen oder die Prüfung der Mietpreisbremse – ist ausschließlich der amtliche Mietspiegel maßgeblich; die Marktdaten dienen der groben Standorteinordnung, etwa bei Ankauf- oder Bestandsscreenings. Wie große Neubauquartiere das lokale Preisgefüge ergänzen können, zeigt exemplarisch das Clouth-Quartier in Köln.
Mieterhöhung auf Basis des Mietspiegels: Kurzer Praxisteil für Vermieter
Wer die Miete erhöhen will, ordnet die Wohnung anhand von Baualtersgruppe, Wohnungsgröße, Ausstattung und Wohnlage dem passenden Tabellenfeld zu und begründet das Verlangen mit der dort ausgewiesenen Spanne; welche Obergrenzen zusätzlich gelten, erklärt der Beitrag mieterhöhung maximal. Formale Mängel wie eine fehlende oder falsche Mietspiegel-Begründung, Verstoß gegen die Textform oder die Überschreitung der Kappungsgrenze machen das Verlangen unwirksam – Aufbau und Formulierung zeigt die mieterhöhung vorlage. In strittigen Fällen empfiehlt sich die Prüfung durch den Mieterverein Köln oder einen Fachanwalt für Mietrecht; dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.
Marktentwicklung: Mietspiegel Köln 2025 im Vergleich zum Vorjahrgang
Die amtliche Dokumentation weist einen aufschlussreichen Kennwert aus: Neuvermietungsabschlüsse liegen im Schnitt deutlich über den Mieten, die in Bestandsverhältnissen nach Erhöhungen gezahlt werden. Am stärksten fällt der Aufschlag in den ältesten Baualtersgruppen aus – plus 19 Prozent in Gruppe 1 (bis 1960) und plus 20 Prozent in Gruppe 2 (1961–1975). In Gruppe 4 (1990–2004) liegt der Aufschlag bei 15 Prozent, in Gruppe 3 (1976–1989) bei 10 Prozent. In den jüngsten Gruppen 5 (2005–2017) und 6 (ab 2018) beträgt er nur noch 4 beziehungsweise 2 Prozent (Quelle: Dokumentation zum Mietspiegel Köln 2025, Stand April 2025).
Die Botschaft für die Marktbeobachtung: Der Preisdruck konzentriert sich auf den Altbau-Bestand, während Neuvermietungen in jungen Gebäuden kaum über dem Bestandsniveau abschließen – dort ist das Preisniveau bereits hoch, und die Mietpreisbremse begrenzt zusätzliche Spielräume. Zur Gesamtveränderung gegenüber dem Mietspiegel 2023 kursieren in Branchenberichten Schätzungen von rund plus 10 Prozent im Durchschnitt; dieser Wert ist in der amtlichen Dokumentation nicht ausgewiesen und sollte daher nur als grobe Orientierung gelesen werden.
FAQ zum Mietspiegel Köln
Ist der Mietspiegel Köln qualifiziert oder einfach?
Der Mietspiegel Köln 2025 ist ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB, kein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Das steht ausdrücklich in der amtlichen Dokumentation (Stand April 2025). Er besitzt daher keine gesetzliche Vermutungswirkung, dient aber als anerkannte Orientierung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Gilt die Mietpreisbremse in Köln?
Ja. Köln ist per Verordnung des Landes Nordrhein-Westfalen als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen. Bei Neuvermietungen darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete deshalb um höchstens 10 Prozent überschreiten. Ausnahmen gelten für Neubauten mit Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014, umfassend modernisierte Wohnungen und bestimmte Vormieten-Konstellationen.
Wie hoch ist die Kappungsgrenze in Köln?
Die Kappungsgrenze liegt in Köln bei 15 Prozent innerhalb von drei Jahren – abgesenkt vom bundesweiten Standard von 20 Prozent, weil Köln als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft ist. Sie gilt zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete; maßgeblich ist jeweils die niedrigere der beiden Grenzen.
Wo bekomme ich den Mietspiegel Köln?
Als kostenlosen PDF-Download bei der Rheinischen Immobilienbörse; die gedruckte Fassung kostet eine Schutzgebühr von 4 Euro zzgl. Versand. Auskünfte zum Bezug erteilt zudem die Stadt Köln, Amt für Wohnungswesen. Mitglieder erhalten den Mietspiegel außerdem über den Mieterverein Köln oder die Vermieterverbände. Hintergrundwissen zu Erstellung und rechtlicher Einordnung bieten die allgemeinen Informationen zum Mietspiegel.
Wie oft wird der Mietspiegel Köln aktualisiert?
Der Mietspiegel erscheint etwa alle zwei Jahre. Die aktuelle 26. Auflage gilt seit April 2025; die erste Ausgabe erschien im Oktober 1971. Für Mieterhöhungen und Neuvermietungen sollte immer der jeweils aktuelle Jahrgang herangezogen werden.
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