Mietspiegel Nürnberg: ortsübliche Vergleichsmiete, Spannen und was Vermieter daraus ableiten dürfen

Der Mietspiegel Nürnberg ist die zentrale Referenz für Miethöhen in Nürnberg – für Vermieter, die ein Erhöhungsverlangen vorbereiten, genauso wie für Mieter, die eines prüfen wollen. Die aktuelle Ausgabe, der amtliche Nürnberger Mietenspiegel 2026, weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 10,33 Euro pro Quadratmeter aus; das entspricht einem Plus von rund 5,4 Prozent gegenüber dem Jahrgang 2024 (9,65 Euro). Die 27. Ausgabe – eine Fortschreibung des Jahrgangs 2024 – gilt vom 1. August 2026 bis zum 31. Juli 2028. Dieser Ratgeber bündelt die wichtigsten Werte, den rechtlichen Rahmen und die praktische Anwendung – mit Quellenangabe und Standdatum zu jeder Zahl.

Das Wichtigste in Kürze

• Durchschnittsmiete: 10,33 Euro nettokalt pro Quadratmeter (Stand: 1. August 2026; Jahrgang 2024: 9,65 Euro)
• Status: qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB mit Vermutungswirkung vor Gericht
• Mietpreisbremse: gilt in Nürnberg; Neuvermietungen höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete
• Kappungsgrenze: maximal 15 Prozent Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren, Sperrfrist von 15 Monaten
• Gültigkeit: 1. August 2026 bis 31. Juli 2028; Datenbasis ist die Erhebung „Leben in Nürnberg 2025“

Ist der Mietspiegel Nürnberg ein qualifizierter oder einfacher Mietspiegel?

Nürnberg führt einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB. Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden: Die Werte beruhen auf einer Regressionsanalyse der repräsentativen Wohnungs- und Haushaltserhebung „Leben in Nürnberg“. Anerkannt ist das Dokument sowohl von der Stadt Nürnberg als auch von den Interessenvertretungen der Vermieter und Mieter. Erstellt hat die Ausgabe 2026 der Stab Wohnen gemeinsam mit dem Amt für Stadtforschung und Statistik für Nürnberg und Fürth; die Datenauswertung lag beim EMA-Institut für empirische Marktanalysen in Regensburg.

Die Einstufung hat praktische Konsequenzen: Als qualifizierter Mietspiegel genießt er vor Gericht Vermutungswirkung. Die ausgewiesenen Vergleichsmieten gelten als zutreffend, bis das Gegenteil bewiesen ist – das erleichtert Vermietern die Begründung von Mieterhöhungen und Mietern die Prüfung. Fortgeschrieben wird der Mietspiegel alle zwei Jahre, alle vier Jahre erfolgt eine vollständige Neuerstellung. Die Ausgabe 2026 ist eine Fortschreibung des Jahrgangs 2024; die nächste Neuerstellung ist für 2028 vorgesehen (Quelle: Stadt Nürnberg, nuernberg.de).

Gilt die Mietpreisbremse in Nürnberg?

Ja. Nürnberg zählt zu den Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen die Mietpreisbremse greift. Bei Neuvermietungen darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete des Mietspiegels deshalb höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d BGB). Ausnahmen sieht das Gesetz etwa nach umfassender Modernisierung oder bei entsprechend hoher Vormiete vor. Für Eigentümer und Vermieter heißt das: Der Mietspiegelwert ist nicht erst bei Erhöhungen im Bestand relevant, sondern bereits bei der Neuvermietung die Bezugsgröße für die zulässige Obergrenze.

Welche Kappungsgrenze gilt bei Mieterhöhungen in Nürnberg?

Im bestehenden Mietverhältnis gilt in Nürnberg die verschärfte Kappungsgrenze von 15 Prozent: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens diesen Satz steigen – ohne die verschärfte Regelung lägen 20 Prozent im gesetzlichen Rahmen (§ 558 Abs. 3 BGB). Hinzu kommt die Sperrfrist: Eine Mieterhöhung ist erst möglich, wenn die Miete zuvor 15 Monate unverändert war (§ 558 Abs. 1 BGB). Kappungsgrenze und Sperrfrist gelten zusätzlich zur Mietspiegel-Obergrenze; ein Erhöhungsverlangen muss alle drei Vorgaben gleichzeitig einhalten.

Ortsübliche Vergleichsmiete Nürnberg: Werte nach Baualtersklasse und Wohnungsgröße

Die ortsübliche Vergleichsmiete in Nürnberg wird in drei Schritten ermittelt. Schritt eins liefert die Basis-Nettokaltmiete aus Tabelle 1: Sie hängt allein von der Wohnfläche ab und bildet ab, dass kleine Wohnungen pro Quadratmeter teurer sind als große. Schritt zwei korrigiert den Basiswert über prozentuale Zu- und Abschläge für Merkmale wie Baujahr, Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (Tabelle 2). Schritt drei erfasst Sondermerkmale, die das Zu- und Abschlagssystem nicht abbildet – etwa einen besonders guten Zustand der Wohnung oder durchgeführte energetische Maßnahmen; sie können innerhalb der Spannbreite berücksichtigt werden. Um den so ermittelten Durchschnittswert legt der Mietenspiegel eine Spanne von plus/minus 23 Prozent – die sogenannte Zwei-Drittel-Spanne, in der zwei Drittel der erfassten Mieten dieser Wohnungsklasse liegen. Abweichungen von der durchschnittlichen Vergleichsmiete innerhalb dieser Spanne sind nach BGH-Rechtsprechung (Az. VIII ZR 227/10) zu begründen. Alle Angaben beziehen sich auf die Nettokaltmiete, also ohne Neben- und Heizkosten; wer diese Kosten kontrollieren will, sollte die Nebenkostenabrechnung prüfen.

Tabelle 1: Basis-Nettokaltmiete nach Wohnfläche (Auszug). Quelle: Mietenspiegel 2026 der Stadt Nürnberg, Stand 01.08.2026.

Die vollständige Tabelle mit Einzelwerten für jede Quadratmeterzahl enthält das amtliche Mietenspiegel-PDF der Stadt Nürnberg.

Tabelle 2: Zu- und Abschläge auf die Basismiete. Quelle: Mietenspiegel 2026 der Stadt Nürnberg, Stand 01.08.2026.

Beispielrechnung: Eine 60 Quadratmeter große Wohnung aus dem Baujahr 1965 startet bei einer Basismiete von 10,03 Euro pro Quadratmeter; der Abschlag für die Baujahre 1949 bis 1976 (minus 6 Prozent) ergibt rund 9,43 Euro pro Quadratmeter als Durchschnittswert, um den die Spanne von plus/minus 23 Prozent gelegt wird. Die Bandbreite des Marktes ist erheblich: Spitzenwerte von bis zu 25,90 Euro pro Quadratmeter erzielten kleine, gut ausgestattete Wohnungen bis etwa 30 Quadratmeter in Neubauten ab Baujahr 2017, während einfach ausgestattete Wohnungen der Baujahre vor 1977 ab 40 Quadratmetern mit 8,00 bis 8,60 Euro pro Quadratmeter das untere Ende markieren (Quelle: nuernberg.de, aktualisiert am 03.08.2026).

Stadtteile im Vergleich: Gostenhof, St. Johannis, Erlenstegen und Langwasser

Wichtig vorweg: Der amtliche Mietenspiegel führt für diese vier Lagen keine eigenen Tabellenzeilen. Amtlich verankert sind nur der Zuschlag von 6 Prozent für Altstadt und engere Innenstadt sowie die generischen Wohnlage-Kriterien. Die im Netz kursierenden Stadtteil-Durchschnittswerte stammen von Portalen von Drittanbietern mit eigener Methodik, eigenen Stichproben und teils angebotsbasierten Daten – sie sind keine amtlichen Mietenspiegel-Werte. Zur groben Orientierung die Spannen dieser Anbieter:

Stadtteil-Werte 2026 aus Drittanbieter-Quellen – nicht amtlich, keine Mietspiegel-Werte.

Für rechtliche Zwecke, etwa die Begründung einer Mieterhöhung, eignen sich diese Zahlen nicht: Maßgeblich ist allein das amtliche System aus Basismiete und Zu-/Abschlägen. Auch ein Vergleich mit dem amtlichen Stadtschnitt von 10,33 Euro ist wegen der abweichenden Erhebungsmethodik nicht zulässig. Als grober Marktindikator bestätigen die Drittanbieter-Werte allenfalls die erwartbare Ordnung: Die innenstadtnahen Lagen und der Oststadtteil Erlenstegen werden höher gehandelt als Langwasser in der Randlage.

Nürnberg im Ballungsraum mit Fürth und Erlangen

Nürnberg bildet mit Fürth und Erlangen einen zusammenhängenden Wohnungsmarkt: gemeinsamer Arbeitsmarkt, kurze Pendeldistanzen und eine Nachfrage, die zwischen den drei Städten wandert. Institutionell zeigt sich die Verflechtung daran, dass der Mietenspiegel 2026 vom Amt für Stadtforschung und Statistik für Nürnberg und Fürth erstellt wurde – die beiden Städte teilen sich die Statistikbehörde. Für Mieter und Vermieter bedeutet das: Maßgeblich ist immer der Mietspiegel der jeweiligen Stadt. Wer Werte für Fürth oder Erlangen benötigt, sollte die dort gültigen Mietspiegel gesondert heranziehen, statt Nürnberger Zahlen zu übertragen; für andere Städte gilt Entsprechendes, etwa der Mietspiegel Frankfurt für die Rhein-Main-Region.

Mieterhöhung aus dem Mietspiegel ableiten: die Praxis in Kürze

Vermieter leiten eine rechtssichere Mieterhöhung ab, indem sie die Basismiete nach Wohnfläche mit den Zu- und Abschlägen für Baujahr, Ausstattung und Lage verrechnen und das Ergebnis innerhalb der Spanne von plus/minus 23 Prozent sowie unter der Kappungsgrenze von 15 Prozent halten. Unwirksam wird ein Verlangen vor allem durch Formfehler oder eine falsche Mietspiegel-Zuordnung – Details zu den Grenzen erklärt der Ratgeber Mieterhöhung maximal, ein Musterschreiben liefert die Mieterhöhung-Vorlage. Kommt es zum Streit, prüft der Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht die Wirksamkeit; dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.

Marktentwicklung: Mietenspiegel 2026 im Vergleich zu 2024

Zwischen den Jahrgängen 2024 und 2026 stieg die durchschnittliche Nettokaltmiete in Nürnberg von 9,65 auf 10,33 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von rund 5,4 Prozent. Der Anstieg ist ungleich verteilt: Am stärksten verteuerten sich kleine Wohnungen mit rund 30 Quadratmetern von 12,82 auf 13,93 Euro pro Quadratmeter, während Wohnungen ab 90 Quadratmetern mit unter 2 Prozent kaum zulegten. Die Datenbasis liefert die Erhebung „Leben in Nürnberg 2025“ mit 4.348 Befragten, davon 1.383 relevanten Mieterhaushalten. Die Auswertung übernahm das EMA-Institut in Regensburg (Quelle: nuernberg.de, aktualisiert am 03.08.2026; Mietenspiegel 2026, Methodenteil).

FAQ zum Mietspiegel Nürnberg

Was ist der Unterschied zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel?

Ein einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB) ist eine Übersicht über die üblichen Mietentgelte einer Gemeinde ohne besondere methodische Anforderungen. Ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, von Gemeinde und Interessenvertretungen anerkannt, alle zwei Jahre fortgeschrieben und genießt vor Gericht Vermutungswirkung. Nürnberg führt einen qualifizierten Mietspiegel.

Wie lange gilt der Mietenspiegel 2026?

Die 27. Ausgabe gilt vom 1. August 2026 bis zum 31. Juli 2028. Es handelt sich um eine Fortschreibung der Ausgabe 2024.

Gilt der Mietspiegel für alle Wohnungen in Nürnberg?

Nein. Erfasst wird nur der freifinanzierte Wohnungsmarkt. Für öffentlich geförderten Wohnraum, etwa den Sozialen Wohnungsbau, gelten eigene Preisregeln; der Mietspiegel ist dort nicht anwendbar, solange die Wohnungen den Bindungen des Wohnungsbindungsgesetzes unterliegen.

Wie oft wird der Nürnberger Mietspiegel aktualisiert?

Der Mietenspiegel wird alle zwei Jahre fortgeschrieben und alle vier Jahre vollständig neu erstellt. 2026 wurde fortgeschrieben; die nächste Neuerstellung ist für 2028 geplant.

Wo kann ich den Mietenspiegel 2026 herunterladen?

Die Stadt Nürnberg stellt den Mietenspiegel 2026 auf den Seiten des Stabs Wohnen erstmals kostenfrei zum Download bereit. Gedruckt ist er bei den Bürgerämtern und den beteiligten Verbänden erhältlich; in der Zentralbibliothek liegt er zur Einsicht aus. Vervielfältigen und Kopieren sind ausdrücklich nicht gestattet.

Ausblick: Nächste Neuerstellung für 2028 geplant

Der aktuelle Jahrgang bleibt bis Ende Juli 2028 maßgeblich; dann ist dem Vierjahresrhythmus folgend die vollständige Neuerstellung auf Basis einer neuen Erhebung an der Reihe. Ob sich das hohe Steigerungstempo bei kleinen Wohnungen fortsetzt, werden erst die neuen Daten zeigen. Dieser Artikel wird mit jedem neuen Mietspiegel-Jahrgang aktualisiert – Tabellen und Rahmendaten spiegeln dann den jeweils aktuellen Stand.