Mietspiegel Bonn: Ortsübliche Vergleichsmiete, Spannen und was Vermieter daraus ableiten dürfen

Der Mietspiegel Bonn 2026 ist seit dem 1. Juli 2026 die amtliche Grundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete im Bonner Stadtgebiet. Er gilt als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB; in Bonn greifen zugleich die Mietpreisbremse und eine auf 15 Prozent abgesenkte Kappungsgrenze. Der folgende Überblick ordnet Zahlen, Spannen und Rechtsgrundlagen für Vermieter, Eigentümer und Asset Manager ein – jede Angabe mit Quelle und Stand.

• Bonn hat einen qualifizierten Mietspiegel 2026, beschlossen am 7. Mai 2026 und in Kraft seit dem 1. Juli 2026; die nächste Fortschreibung ist nach dem gesetzlichen Zweijahresturnus vorgesehen (Quelle: bonn.de, Stand Beschluss 7. Mai 2026).
• Die Mietpreisbremse gilt in Bonn: Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (Quelle: Mieterschutzverordnung NRW vom 28.1.2025, gültig ab 1.3.2025).
• Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im Bestand ist in Bonn auf 15 Prozent in drei Jahren abgesenkt, statt der gesetzlichen 20 Prozent (Quelle: Haus & Grund Düsseldorf, Merkblatt Stand 13.2.2025).
• Bonn ist damit rechtlich anders aufgestellt als das benachbarte Köln, das nach Darstellung der Rheinischen Immobilienbörse (Stand April 2025) einen einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB führt.
• Der Bonner Mietspiegel ist ein Regressionsmietspiegel: Er liefert Berechnungsgrundlagen und Spannen, keine feste gedruckte Tabellenmatrix mit Einzelwerten (Quelle: bonn.de, Hinweis 1: Spannen).

Qualifizierter Mietspiegel, Mietpreisbremse, Kappungsgrenze: das Wichtigste zuerst

Der Rat der Bundesstadt Bonn hat den Mietspiegel 2026 am 7. Mai 2026 beschlossen. Er ist eine indexbasierte Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels 2024 und gilt gemäß § 558d BGB als qualifizierter Mietspiegel. Das bedeutet: Nach § 558d Abs. 3 BGB wird vermutet, dass die im Mietspiegel ausgewiesenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich widerspiegeln. Diese gesetzliche Vermutungswirkung erleichtert die Beweisführung bei Mieterhöhungen und in Mietstreitigkeiten (Quelle: bonn.de, Stand Beschluss 7.5.2026).

Bonn ist zudem in der Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW) vom 28. Januar 2025 als Kommune mit angespanntem Wohnungsmarkt gelistet. Für Bonn gilt seit dem 1. März 2025 die Mietpreisbremse: Bei neu abgeschlossenen Mietverträgen darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; ausgenommen sind unter anderem Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen. Parallel ist die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren abgesenkt, statt der bundesweit üblichen 20 Prozent (Quelle: Haus & Grund Düsseldorf, Merkblatt „Neue Mieterschutzverordnung ab 01.03.2025“, Stand 13.2.2025).

Zur Befristung gibt es unterschiedliche Datierungen in den Quellen: Ein Merkblatt aus Februar 2025 nennt eine bundesrechtlich bedingte Befristung bis Ende 2025, ein Haufe-Bericht vom 24.11.2025 meldet eine Verlängerung der NRW-Mietpreisbremse bis Ende 2029. Vermieter sollten den jeweils aktuellen Stand vor einer Mieterhöhung oder Neuvermietung prüfen, im Zweifel über den Mieterverein oder einen Fachanwalt.

Was ist der Bonner Mietspiegel und wie wird er berechnet?

Der Bonner Mietspiegel ist kein fester Tabellenmietspiegel mit vorgegebenen Zellenwerten, sondern ein Regressionsmietspiegel. Die ortsübliche Vergleichsmiete pro Quadratmeter ergibt sich aus fünf Arbeitsschritten, die der veröffentlichte Mietspiegel der Stadt Bonn im Einzelnen beschreibt: Basismiete nach Wohnfläche, Zuschlag für das Baujahr, Zuschlag oder Abschlag für die Wohnlage nach der amtlichen Wohnlagenkarte, Zu- und Abschläge für Ausstattungsmerkmale sowie abschließend die Multiplikation mit einem Fortschreibungsfaktor auf Basis des Verbraucherpreisindexes (Arbeitsschritte 1 bis 5). Die Dokumentation zum Mietspiegel Bonn 2026 weist ausdrücklich darauf hin, dass das Ergebnis als Spanne zu verstehen ist und nicht als starrer Einzelwert (Hinweis 1: Spannen, bonn.de).

Vom Geltungsbereich ausgenommen sind unter anderem Ein- und Zweifamilienhäuser, preisgebundener Wohnraum, überwiegend möblierter Wohnraum sowie Wohnungen unter 16 und über 160 Quadratmetern (Quelle: bonn.de, Abschnitt Gültigkeitsbereich). Für Wohnungen außerhalb dieses Rahmens liefert der Mietspiegel keine belastbare Vergleichsmiete; Eigentümer solcher Objekte müssen die ortsübliche Vergleichsmiete auf anderem Wege ermitteln, etwa über Vergleichswohnungen oder ein Gutachten.

Ortsübliche Vergleichsmiete Bonn: Tabelle nach Baualtersklasse und Wohnungsgröße

Für die Berechnung unterscheidet der Bonner Mietspiegel 2026 mehrere Baualtersklassen. Da Bonn keine gedruckte Preismatrix veröffentlicht, sondern ausdrücklich Spannen berechnet, zeigt die folgende Tabelle die Struktur der Klassen statt erfundener Einzelwerte je Zelle. Für eine konkrete Wohnung liefert ausschließlich der amtliche Mietspiegel-Rechner 2026 den exakten Euro-Betrag je Quadratmeter.

Die zweite Berechnungsdimension ist die Wohnfläche, gestaffelt unter anderem in die Bänder 16 bis 40 Quadratmeter und 41 bis 65 Quadratmeter, mit weiteren Klassen bis 160 Quadratmeter (Quelle: bonn.de, Arbeitsschritt 1). Wie in den meisten deutschen Regressionsmietspiegeln sinkt die Basismiete pro Quadratmeter tendenziell mit wachsender Wohnfläche. Zur groben Markteinordnung: Eine Auswertung von miet-check.de nennt für 2026 eine gesamtstädtische Bandbreite der Mietpreise zwischen etwa 11 und gut 17 Euro je Quadratmeter; dabei handelt es sich um eine portalbasierte Marktbeobachtung und nicht um den amtlichen Mietspiegelwert (Quelle: miet-check.de, Stand 2026).

Ortsübliche Vergleichsmiete Bonn nach Lage: Südstadt, Bad Godesberg, Beuel, Tannenbusch

Die dritte Berechnungsgröße ist die Wohnlage. Bonn arbeitet nach Angaben der Stadt mit einer stadtweiten Wohnlagenkarte (Stand 1.8.2023), die vier Kategorien kennt: einfach, mittel, gut und sehr gut. Amtliche Einzelpunktwerte für ganze Stadtteile veröffentlicht die Stadt nicht, nur die Kartendarstellung für die jeweilige Adresse. Die folgende Einordnung ist daher eine allgemeine, redaktionelle Einschätzung auf Basis von Stadtstruktur und Bebauung, kein amtlicher Punktwert.

Wohnlagen, die als gut oder sehr gut eingestuft sind, liegen in der Berechnungslogik tendenziell im oberen Bereich der städtischen Bandbreite, einfache Lagen eher im unteren Bereich. Für eine konkrete Adresse in Südstadt, Bad Godesberg, Beuel oder Tannenbusch bleibt der Mietspiegel-Rechner 2026 die einzig verlässliche Quelle für den exakten Wert.

Qualifizierter oder einfacher Mietspiegel: warum das für Bonn wichtig ist

Ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt sein und wird alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst. Für ihn gilt die Vermutungswirkung nach § 558d Abs. 3 BGB: Die ausgewiesenen Werte gelten im Streitfall als ortsüblich, solange keine Partei das Gegenteil beweist. Ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB erfüllt diese strengeren methodischen Anforderungen nicht und hat keine gesetzliche Vermutungswirkung. Bonn hat mit dem Mietspiegel 2026 einen qualifizierten Mietspiegel, was Mieterhöhungen und die Verteidigung gegen unberechtigte Erhöhungen erleichtert (Quelle: bonn.de).

Bonn im Vergleich zu Köln: Mietniveau und Rechtslage

Köln führt nach Darstellung der Rheinischen Immobilienbörse (Stand April 2025) einen einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB, keinen qualifizierten Mietspiegel (Quelle: Dokumentation Rheinische Immobilienbörse, Stand April 2025; vermieterwelt.de „Mietspiegel Köln 2026“). Das ist ein rechtlich relevanter Unterschied: In Bonn greift die stärkere Vermutungswirkung des qualifizierten Mietspiegels, in Köln nicht. Beide Städte unterliegen der Mietpreisbremse nach der Mieterschutzverordnung NRW. Für einen weiteren Städtevergleich innerhalb von NRW bieten sich der Mietspiegel Münster und der Mietspiegel Bochum an.

Bonn profitiert als Sitz mehrerer Bundesbehörden und von UN-Standorten (unter anderem dem UN-Campus) von einer stabilen, teils international geprägten Nachfrage nach Wohnraum. Diese Nachfragestruktur unterscheidet sich von Köln als größerer und breiter diversifizierter Wirtschaftsmetropole und ist bei der Einordnung von Mietniveau und Marktdynamik mitzudenken, auch wenn daraus keine pauschale Aussage über höhere oder niedrigere Durchschnittsmieten abgeleitet werden sollte.

Mieterhöhung in Bonn: So leiten Vermieter sie rechtssicher ab

Vermieter stützen eine Mieterhöhung in Bonn auf den qualifizierten Mietspiegel 2026 und beachten dabei die auf 15 Prozent abgesenkte Kappungsgrenze sowie die allgemeinen Grenzen für eine maximale Mieterhöhung. Zulässige Zu- und Abschläge für Ausstattungsmerkmale müssen im Erhöhungsschreiben nachvollziehbar begründet werden; eine passende Mieterhöhung-Vorlage erleichtert ein rechtssicheres Schreiben. Unwirksam wird eine Erhöhung häufig durch eine fehlende oder falsche Bezugnahme auf den aktuellen Mietspiegel, das Nichteinhalten der Jahresfrist für die Mieterhöhung oder eine Überschreitung der Kappungsgrenze – dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung, im Streitfall helfen der Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht weiter.

Marktentwicklung: Mietspiegel 2026 im Vergleich zum Vorjahrgang 2024

Der Mietspiegel 2026 ist eine Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels 2024, der Ende 2024 in Kraft trat und auf einer repräsentativen Stichprobe nicht preisgebundener Wohnungen beruhte. Die Fortschreibung 2026 erfolgt auf Basis des Verbraucherpreisindexes und führt gegenüber der Basis 2024 zu einer moderaten rechnerischen Steigerung (Quelle: bonn.de, Arbeitsschritte und Vorwort). Frühere Jahrgänge, darunter 2022, 2020 und 2016/2018, sind als PDF weiterhin über bonn.de einsehbar und dienen vor allem der historischen Einordnung, nicht der aktuellen Mietberechnung.

Häufige Fragen zum Mietspiegel Bonn

Gilt der Mietspiegel Bonn für Neubauten?

Ja, grundsätzlich fällt auch neuer, nicht preisgebundener Wohnraum unter den Mietspiegel, sofern er die übrigen Kriterien des Gültigkeitsbereichs erfüllt. Die Mietpreisbremse selbst gilt bei Neuvermietung jedoch nicht für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen (Quelle: Haus & Grund Düsseldorf, Stand 13.2.2025).

Wie oft wird der Bonner Mietspiegel aktualisiert?

Ein qualifizierter Mietspiegel wird alle zwei Jahre fortgeschrieben. Der Mietspiegel 2026 folgt auf den Mietspiegel 2024; bei Einhaltung des Zweijahresturnus gilt er voraussichtlich bis zum 30. Juni 2028 (Quelle: bonn.de).

Gilt der Mietspiegel auch für möblierte Wohnungen?

Überwiegend möblierter Wohnraum ist vom Geltungsbereich des Bonner Mietspiegels ausgenommen (Quelle: bonn.de, Abschnitt Gültigkeitsbereich).

Was tun bei Streit über eine Mieterhöhung in Bonn?

Bei Unstimmigkeiten über die Höhe oder Form einer Mieterhöhung sollten sich Vermieter und Mieter an den Mieterbund Bonn/Rhein-Sieg/Ahr, einen der Haus- und Grundeigentümervereine in Bonn oder einen Fachanwalt für Mietrecht wenden. Dieser Beitrag liefert keine Rechtsberatung im Einzelfall.